房贷利率新政:存量贷款“换锚”房贷利率怎么变

新华社北京12月30日电 影响你房贷的大事来了！继新发放房贷的定价基准切换后，2020年3月起，存量房贷也将准备“换锚”。新发放的商业性个人住房贷款利率已于2019年10月8日起“换锚”，以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。而在此之前，房贷利率定价的“锚”一直是基准利率，会根据基准利率“打折”或“上浮”。

央行日前发布公告，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事项进行说明。这意味着，继新发放贷款主要参考LPR定价之后，存量浮动利率贷款也将参考LPR定价。业内人士表示，LPR全面成为贷款定价的基准，将使贷款利率能更及时反映市场利率变化，提升货币政策传导效果，且有助于降低实体经济融资成本。这意味着，2019年10月8日之前的存量房贷利率也要“换锚”。

存量浮动利率贷款定价基准转换原则为：一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

光大证券研究所首席银行业分析师王一峰在接受记者采访时表示，本次推动存量浮动利率贷款“换锚”，是加快引导实体经济融资成本下行的必然之举。目前，金融机构信贷规模已超过150万亿元，其中企业中长期贷款逾56万亿元，居民中长期贷款接近39万亿元，贷款定价锚定LPR若仅仅采取“新老划断”原则，对于实体经济融资成本改善相对有限，驱动存量“换锚”能够更快降低实体经济融资成本。

　　焦 点

　　选LPR　还是选固定利率？

2019年10月8日之前的存量房贷利率也要“换锚”了。但与新发放的房贷利率“换锚”有所不同，这次存量的定价基准转换出了一道选择题：借款人可与银行协商确定转换为LPR，或者是固定利率。

“固定利率好理解，那每月都在变化的LPR要咋锚定呢？我当时房贷利率是在基准利率上打九折，不知‘换锚’后会不会有影响？”还有120多万元房贷未还清的北京市民王先生有不少困惑。

根据公告，如果选择转换为LPR定价，存量房贷利率将采用LPR加点的形式。加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值，而且差值可为负值。

在交通银行金融研究中心高级研究员陈冀看来，王先生所享受的九折利率基本不会受到影响。“加点可以为负，很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款，能享受到跟之前一样的优惠利率。”

他分析认为，在当前LPR下行的背景下，若借款人将房贷切换为固定利率，在最近重定价周期内可能会承担略多的利息支出。

中国民生银行首席研究员温彬指出，在预期LPR下降的背景下，客户选择浮动利率报价会比较合适。但同时要注意，在通胀上行等因素影响下，LPR也不排除会进入上升周期，浮动的房贷利率也可能随之走升。

　　选择浮动利率后，　月供会怎么变？

“这次转换对原有房贷影响并不大。按照目前LPR走势，选择浮动利率说不定房贷利率还能降些。”一年前贷款买房的上海市民朱珠研究后认为。

2019年12月20日第五次发布的LPR显示，与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4.8%，较同期限贷款基准利率低了10个基点。

那么，2020年存量房贷的月供会变化吗？央行有关负责人说得很明白：为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

“也就是说，在2020年转换时，房贷利率水平和以前是一样的，没有变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，对2020年存量房贷的影响主要体现在利率计算上，利率本身会保持稳定，不会影响存量借款人的月供。

存量房贷的月供啥时变？专家表示，目前，大多数存量房贷的重定价周期为1年，重定价日一般为每年1月1日。据此，排名前列个重定价日应该是2021年1月1日。届时存量房贷的月供变化，需要根据2020年12月发布的5年期以上LPR进行调整。

房贷利率享受九五折优惠的朱珠给记者算了一笔账：她现在执行4.655%的房贷利率，那么加点幅度应为4.655%-4.8%=-0.145%。在排名前列个重新定价日，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.145%。

国盛宏观首席分析师熊园表示，2020年个人住房按揭贷款利率预计维持平稳，2021年才有可能迎来较大调整。

　　“换锚”在即，　要准备些什么？

根据公告，借款人可在2020年3月至8月之间任意时点转换，银行和客户可合理分散办理。不过，存量房贷定价基准转换工作并不轻松。

截至2019年三季度末，我国个人住房贷款余额为29.05万亿元，同比增长16.8%。个人住房贷款受众广、笔数多，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

“存量商业性个人住房贷款将遵循‘等幅转换’的原则，确保转换时点利率水平保持不变。”招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文介绍，招行的信贷系统改造、合同文本条款梳理、客户通知方案等都在有条不紊地进行中。

严跃进表示，银行网点应积极做好案例宣传和解读，通过多种渠道让借款人理解此次转换工作，确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，借款人可主动与银行进行沟通，协商确定转换方式和具体条款。转换开始后，要注意办理房贷的银行官网、网点公告、短信通知等，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

文章来源于南都