佛山代建潮爆发!超12盘扎推!央国企纷纷下场
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房企代建模式，异军突起！
数据表明，2025年代建新增规模TOP20企业的新增签约建面约2.2亿㎡，同比增长16%。
以佛山为例，近年来启动代建服务的住宅项目至少有12个，其中不乏热门楼盘。
随着楼市步入存量市场阶段，代建这一轻资产模式逐渐兴起。
据小狐不完全统计，佛山已有12个项目采用代建的形式，涉及8家代建房企。
从五区情况来看，顺德代建项目数量最多，共有5个，南海区则有4个，三水、禅城分别有2个、1个。
代建房企中有4家为民营企业、2家为混合所有制企业、2家为央/国企。
不难看出，央/国企同样在积极入局代建领域，凭借资源优势，实现稳健的发展。
这一趋势不仅在佛山出现，在全国范围内也愈发明显。
根据中指研究院《2025中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，销售额TOP50的企业中，有30家已规模化开展代建业务，占比六成，其中央国企18家，占比近四成。
全国16家房地产央企中，已有12家开展代建业务，其中4家成立独立代建业务公司，开展代建业务。
从代建项目业态来看，2025年商品住宅、商办类和保障性住房占比86.8%，与2024年持平，其中商品住宅占比为66.7%，同比增长11.4%。
另外，2025年代建新签规模榜单显示，绿城管理以3535万㎡位居第一，旭辉建管、润地管理分别以1629万㎡、1595万㎡位列二、三位。
蓝城集团、金地管理、龙湖龙智造、招商建管、新城建管、远洋建管、金建管7家企业紧随其后，全年新签约规模均突破1000万㎡。
近两年，佛山代建项目陆续入市，如招商青雲臺、龙湖央璟颂、淼汇天萃等。
桂城招商青雲臺由南海国资开发，招商建管全链条代建运营。
项目近期加推T7座139-168㎡新规户型，仅一周去化便达50%。
该盘3月成交超百套，成交金额超3亿元。
招商青雲臺规划11栋住宅，采用围合式布局，总计约1012套住宅。
小区以“悬浮绿岛”为概念，打造立体绿化系统，结合云朵乐园、度假云池、繁花云境、云聚雅厅、云栖森林、云瀑台地等主题乐园，叠加四大泛会所构建邻里社交场景，打造全龄段生活方式的共融空间。
招商自2010年起开展代建业务，截至2024年末，招商建管已累计承接超550个代建项目，布局逾26座城市。
同样位于桂城板块的蓝城悦雅园，由南海国资联合体拿地开发，蓝城集团负责品牌输出、建设管理与产品打造。
项目于3月28日正式开盘，首推4座，涵盖125-165㎡超新规户型，单价约2万/㎡起。
蓝城悦雅园占地约4.77万㎡，建面超18万㎡，规划11栋住宅，绿化率35%。
此次首推的户型皆为专梯专户设计、LDKG一体化、南向全景阳台，最宽楼距近70米，部分户型做到270°环幕视野。
交标方面，配有全屋中央空调、厨房四件套、西厨岛台、智能家居、智能马桶等。
蓝城集团于2010年开展代建业务，构建一套涵盖政府代建、商业代建、资本代建的全维度业务体系，打造出湖畔江南里、云溪景苑等标杆项目。
现象级红盘龙湖央璟颂，由龙湖龙智造代建，主打99-139㎡超新规户型。
该盘从开放样板间到首次开盘，人气一直居高不下，首开便卖出2.8亿元。
目前已加推2座，单价约2.1万/㎡起。
整个小区规划3栋板楼、4栋高层住宅，合计514户，均为精装交付。
龙湖央璟颂斥资超8000万打造“璟·颂”会所，设有双天际悬浮泳池、咖啡厅、棋牌室、女王下午茶空间、万卷书屋、美学艺术馆等。
在代建业务方面，龙湖堪称后起之秀，于2022年开展代建业务。
仅3年时间，龙湖龙智造便跻身行业头部阵营，2025年实现营业收入13亿元，全年代建销售额206.2亿元，交付面积293万㎡。
作为容桂首个新规盘，润投·臻湖境于前几日正式开放实景展示区、会所。
该项目由润投地产开发，中建八局华南投资代建。
润投·臻湖境规划15栋小高层，一字型布局，2梯2户纯板楼设计。
项目主打129-195㎡新规户型，2梯2户，阳台率可达20%。
该盘预计将在5月开盘，首推楼栋为15至17层的小高层，吹风价1.1-1.5万/㎡。
作为佛山三水首个四代宅，淼汇天萃由旭辉建管代建。
项目规划11栋高层住宅，共748户，使用率超120%，采用2梯2/3户设计。
淼汇天萃面积段涵盖146-288㎡大平层，户户配超6米挑高露台。
小区打造约1500㎡会所，设有三重复合泳池、健身房、瑜伽室、高端私宴厅等。
代建模式的兴起，主要源于以下几方面：
原因一：房企转型的内在驱动。
在存量市场背景下，房企传统开发模式导致的高负债、高风险问题正日益凸显，资金压力、土地成本高企等困局随之而来。
例如，2025年上半年富力地产总负债高达2643.79亿元，而账上现金仅余6.88亿元，曾通过出售资产、减少拿地频次等方式，以摆脱债务泥潭。
此外，截至2024年6月，万达商管总负债高达2990.30亿元。
为缓解资金压力，万达自2023年以来累计出售超80座万达广场。
而代建模式具有轻资产、抗周期等特性，优势在于“不拿地、不垫资、不并表”，有效帮助房企优化资产负债结构、降低风险。
因此，代建成为不少房企转型的重要路径，依托品牌输出与管理赋能，实现从“开发商”向“服务商”的转型，开拓新的业务增长点。
原因二：代建需求持续攀升。
近年，拿地环节频频出现国资、城投的身影，由于这类主体普遍缺乏开发与管理能力，亟需专业代建公司提供全流程管理服务，以保障项目质量、进度与成本控制。
以佛山为例，从2025年房企拿地金额来看，本地国资占了约57%。
房企代建不只局限于住宅，还覆盖学校、公园等配套项目。
例如，华润置地代建顺德大良云鹭湿地公园提升工程、云鹭片区36班小学等。
保利华南则代建北滘城央体育公园、博爱湖商业项目、佛山保利体育公园等。
原因三：代建政策的支持与推动。
得益于国家以及地方政府在基建、城市更新等领域的大力投入、政策支持，代建业务获得了有利的发展环境。
此前多部门联合审签的《工程建设项目招标代理机构管理暂行办法》，于2026年1月1日起开始实施。
该办法从招标代理机构的业条件、禁止事项、履职义务、法律责任等作出明确规定，并列出禁止行为、完善监督检查机制。
这一办法的出台，间接地提升了代建项目的招标质量和合规性，以保障代建企业的权益。
此外，湖南、郑州、佛山、中山等城市先后出台投资项目代建制管理办法，明确代建范围、代建企业的准入条件、代建管理费、各方权责等。
换句话说，代建企业和代建项目的运作将因此更加高效、有保障。
有业内人士认为代建行业发展是“行业转型+能力变现+风险可控”的趋势所致。
在代建模式下，房企能更积极提升产品品质、实现项目价值兑现。
另外，伴随“好房子”新政的落地与人居要求的持续提升，小狐认为代建企业也要紧扣这一点，才能获得市场的青睐。
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