10月住房销售数据下跌有很多影响因素

中国社会科学院金融研究所研究员 尹中立

11月14日，国家统计局公布了一系列宏观经济数据，主要宏观经济数据与上个月相比略有下调，但幅度很小。例如：1-10月全国固定资产投 资同比增长7.3%，而1-9月份的固定资产投 资同比数据是7.5%，1-8月份的固定资产投 资同比数据是7.8%。其实，固定资产投 资数据从年初3月份之后就一直小步下滑，并不是最近才出现的新情况。

宏观经济的另外一个重要数据是社会消费品零售额，10月份，社会消费品零售总额34241亿元，同比名义增长10.0%。而今年前9个月的消费品零售额数据基本都在10%至11%之间波动，8月份和9月份零售消费数据分别是10.1%和10.3%。可见10月份的消费数据也并没有出现明显的下跌。

与投资和消费一致的是工业数据，10月份的表现也基本平稳。10份规模以上工业增加值同比实际增长6.2%，虽然比9月份回落0.4个百分点，但比8月份的6%高出0.2个百分点，并无异常波动。

但平静的数据还是在金融市场引起了不小的波澜。11月14日股市结束连续数日的多头走势，盘中出现近1%的跌幅，有些强势股出现了放量下跌的走势，如三安光电大跌7%、中国国旅和复星医药跌均超过5%，伊利股份、隆基股份、京东方等跌幅超过4%，这些都是今年的强势股，出现放量下跌的走势是相当异常的，显然不是散户所为。

部分机构投 资者之所以惊慌失措，与房地产的销售数据有关。10月房地产销量同比增速下跌了6.0%，创2015年3月以来新低。光看这个数据，房地产销售的确不容乐观。从宏观经济运行的内在逻辑看，房地产在当前依然是龙头产业，如果房地产销售下滑，很快就传导到房地产投 资，钢铁、有色、建材、家电、化工都将走下坡路，会引起一系列产业的连锁反应。

如果把这个数据与11月8日公布的消费物价指数结合在一起看，情况就更加不妙。2017年10月份全国居民消费价格指数(CPI)和工业生产者出厂价格指数(PPI)数据显示，CPI环比上涨0.1%，同比上涨1.9%;PPI环比上涨0.7%，同比上涨6.9%。无论是居民消费物价指数还是工业品出厂价格指数都是环比上涨的，而房地产销售却出现大跌，这就是明显的滞胀现象。

难怪股市和债市都出现下跌。如果说宏观数据在股市引起了波澜的话，那么在债市已经导致了惊涛骇浪，11月13日国债期货的主要品种均大跌0.5%以上，这是债市连续多日下跌后出现的暴跌，杀伤力巨大。14日国债期货盘中再次出现大跌，只是尾市出现逆转。

但魔鬼往往就隐藏在细节中。在统计局公布的数据中，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。这个数据不仅没有减少，而且还比9月的数据增加了。在销售大幅度减少的情况下土地购置面积却大幅度增加，这是为何?

笔者认为，上述矛盾的数据背后是调控政策起作用的结果。随着2016年各城市地价飙升，有关部门采取临时性行政措施限制住房销售较高价，去年高价拿到的土地经过1年左右的建设已经接近竣工，按照正常的节奏可以投入市场销售了，但在限价措施作用下，这些“地王”项目无法正常投入市场销售，如果按照政府的指导价投入市场，开发商可能会赔钱。于是，有些开发商选择延迟入市销售，也有些开发商甚至进行私下交易(先把房子高价卖掉，等待时机再登记过户)，但私下交易无疑是没有经过政府网签的，无法纳入统计局的统计范围。

在北、上、广、深等热点城市，每个城市都有数十个受限制的高地价项目无法投入市场销售，因此，我们看到这些城市的住房销售下跌幅度都比较大。

影响销售的另外一个政策是按揭贷款的窗口指导。为了控制按揭贷款的增长速度，金融监管部门从去年底开始对各家商业银行进行窗口指导，加大了按揭贷款审批的难度，拉长了办理按揭贷款的时间周期。金融政策不仅影响到新房销售，对二手房市场同样影响巨大。

可见，10月的住房销售数据下跌有很多影响因素，有限制的痕迹，并非市场本身走向衰退的标志。从另外一个数据也能佐证我的推测：10月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.49，比9月份提高0.04点。

来源：21世纪经济报道