万科租赁业务走向“C位”,但开业率尚不足三成

[摘要]  “获取房源和推出房源之间的时间差做的不是很好，这方面还要继续改善。”

文/时代财经    黄昱

图：万科中期业绩会

将总裁之位交给祝九胜后，郁亮难得地缺席了万科的业绩发布会。“董事长是希望给我们更多锻炼。万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表团队，每个人有这种志向的追求。”在8月21日的中期业绩会上，祝九胜笑称。

万科推行事业合伙人机制与其6年前提出城市配套服务商的战略密切相关。万科首席财务官孙嘉透露，经过多年探索，万科的事业合伙人机制在帮助公司寻找新的业务增长点上出力不少。

其中最典型的案例便是从拓展业务提升至核心业务的租赁住宅。2018年上半年，继房地产开发和物业服务之后，万科将租赁住宅确立为核心业务。截至6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业4万间左右，开业率仅有25%。

租赁市场最近舆论风波不断，“资本推高房租”的说法甚嚣尘上，祝九胜也无可避免地被问到相关问题。万科为何能迅速获取如此大规模的房源？万科长租公寓开业率为何不高？

第三个核心业务

据万科公布的2018年半年度报告，上半年万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%，实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。此外，万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别上升8.9%和9.9%。

值得注意的是，万科上半年销售金额增速已落后于行业平均水平。国家统计局数据显示，今年1-6月全国商品住宅销售金额为5.66万亿元，同比增幅为14.8%。

相对于房地产开发业务的缓慢增长，万科在新业务上的表现则显得更加进取，其在上半年将住宅租赁业务确立为公司的核心业务之一。

在去年的中期业绩发布会上，郁亮首次将万科旗下业务分为五类，包括核心业务、优势业务、拓展业务、摸索业务和潜力业务，而租赁住宅原本属于拓展业务。

彼时，对于同属于拓展业务的冰雪度假和租赁住宅，郁亮认为，是目前发展不错、希望未来能够先进于行业的业务类型。

如今一年过去，住宅租赁业务因何能够在诸多业务中脱颖而出，被选作继房地产开发和物业服务之后万科的第三个核心业务？万科从2014年开始布局长租公寓市场，当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品，试图为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

时代财经了解到，万科长租公寓的规模增长迅速。截至去年底，万科累计获取长租公寓10万间以上，截至今年6月30日，累计获取房间数超过16万间，半年内房量增长约60%。

除房间数外，万科的长租公寓还进一步扩大布局范围，覆盖城市从去年同期的21个城市增加到如今的30个城市。开业6个月以上项目的平均出租率也从去年同期的87%增长到92%。

祝九胜表示，从2012年“城市配套服务商”到今年初的“城乡建设与生活服务商”万科把住宅租赁作为核心业务，是其战略自然延伸的结果。

面对如今广受争议的“机构房东高价抢占房源”、“资本推高租金价格” 等，祝九胜回应称“这可能有点误会”。祝九胜透露，要考察机构房东在一个城市住宅租赁的介入程度，一般会用渗透率指标，而中国机构房东渗透率较高的城市也只有5%，一般城市连2%都不到，机构在目前介入有限。

具体到机构渗透率为2%的深圳而言，“万科长租公寓在深圳的平均月租金是1800元，价格到底怎么定的？是对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来做不断调整。”祝九胜表示。

“机构介入到租赁市场确实还是相对新鲜的事情，其中会发生种种难以预料的事情，会有不足和遗憾。”

开业率偏低

在万科2017年度业绩发布会上，万科方面曾表示，要在2018年新获取10万间以上租赁住宅。半年过去，万科已新获取约6万间租赁住宅。

在如今机构房东抢占市场日趋激烈的市场背景下，万科的获取房源的渠道有三个，“排名前列，政府推出的长租公寓用途的土地，万科在北京、佛山、深圳共有6个这样的项目；第二，各类机构历史上闲置的存量资产，万科通过合作或者租赁方式租过来；第三，社会上分散在个人手上的房子。”

众所周知，长租公寓目前还是一门“不赚钱”的生意，前期会沉淀大量资金，而万科作为上市公司的融资渠道为其扩大规模提供了支撑。

今年以来，万科先后发行了五期超短期融资券，利率水平在3.25%-4.6%，4月以4.15%的利率完成了9.71亿美元10年固息债券发行，7月以4.6%的利率发行了人民币30亿元中期票据。

8月，万科还完成80亿元住房租赁专项公司债券的排名前列期发行，规模为15亿元，票面利率为4.05%，为长租公寓业务提供专项资金支持。截至 6月底，万科的净负债率为32.7%，留有较大的增长空间。

然而，与高速的规模扩张形成较大对比的是万科累计开业的租赁住宅房间数量。数据显示，截至6月底，万科累计获取的超过16万间房间中开业的只有4万间左右，开业率只有约25%。

“获取房源和推出房源之间的时间差做的不是很好，这方面还要继续改善。”在祝九胜看来，万科的集中式公寓前期投入大，6万间新增房源获取后需对楼栋进行整体改造，从设计、改造施工到消防验收的周期较长。如何在标准和效率之间形成一个平衡可能是万科长租公寓未来需要思考的问题。