置业门槛低!前10月佛山公寓成交近2 .6万套

 “想买商业公寓，一个是因为不限购、第二是总价低、第三是既可以过渡自住，以后换房子也可以出租。还有一个原因，是带我看房子的销售太热情了，感觉不买都不好意思……”在广州工作的黄小姐近来打算卖掉广州的一套正在月供的住宅来佛山看房，“佛山商业公寓可以买吗？”

在中心区住宅限购、房贷门槛不断提高的背景下，和黄小姐带着同样问题和置业动机的消费者越来越多。但事实上，比不限购、总价低、开发商代租代管等因素更需要了解的是区域的实际租金水平、产品本身的质素、区域供需结构以及自身的实际置业需求。

置业门槛低

广州白领有购房资格仍选商业公寓

“其实不限购并不是最主要原因，家姐在佛山工作，我们家有购房资格。很多做地产的朋友让我买限购区，因为政府限价，现在可售的住宅价格被调控在比限购前还低的水平。但我们算了笔账，现在银行和开发商对房贷设置的门槛很高，在桂城买一套不到100平方米的房子，首付至少要准备100万以上，没有这个资金实力。”在广州工作的黄小姐最近在禅城某项目看了套LOFT公寓，算了算账，同样的资金可以购买两套商业公寓，一套自己住，一套放租缓解一下月供压力。“如果选择在地铁沿线的话，地铁开通了如果升值还可以卖掉一套。”

和黄小姐一样，碍于总价与首付门槛、住宅限购、中心区部分板块住宅供应有限等综合因素，将购房目标锁定在商业公寓的准买家不在少数。以目前禅城、南海商业公寓1 .2万-1.5万元/平方米的均价水平，购置一套面积45平方米的公寓，总价约为45万-68万元，商用物业贷款首付五成计算，首付款只需要22.5万-34万元，比购买住宅门槛要低不少。

在黄小姐热衷考察佛山公寓市场，计算各种回报率和升值空间的同时，在禅城工作的方小姐正在苦恼自己手上的公寓，放盘小半年了，却无人接手，“现在放盘的价格，和几年前买入的差不多，但还是卖不掉。”

同样在苦恼卖掉手上公寓的，还有家住禅城的袁先生。几年前袁先生以46万元的总价买下位于禅城区魁奇路的一套35平方米的公寓，单价约为13000元。由于附近生活配套还不够完善，虽然不乏租客但是租金并不理想。“月租金在1200-1500元/月不等，反而月供是2300元/月，租不抵供。”

3个月前，袁先生正式把房子放到二手中介放盘。“前来咨询的人多，但真正决定要买的却还没有。”

供应充足成交活跃

前10个月公寓成交近2 .6万套

10月份以来，禅桂再度有4个商业公寓项目领取预售证。据佛山中原策略研究中心统计数据显示，位于祖庙板块的碧桂园曼哈顿，新增468套面积36-63平方米公寓，万科金色里程新增575套面积32平方米的公寓，加上同样位于禅城的旭辉公元新增506套以及桂城的三山智汇广场(海伦堡爱park)新增415套，不到一个月的时间，禅桂中心就再添近2000套商业公寓。

在佛山住宅分区域限购以及今年二手房也纳入限购范围内之后，商业公寓的供需更加活跃起来。

据汇诚鸿图数据平台统计数据显示，今年1-10月份佛山五区一共新增商业公寓17648套，新增公寓集中在禅城、南海、顺德和三水四区。全市成交规模远大于新增，达到了25805套，南海区新增供应和成交规模较大，成交量占全市的45%。

值得关注的是，佛山商业公寓市场供需不仅集中于禅桂和佛山新城等传统中心区，今年10月，顺德北滘的碧桂园新翼广场就以超过800套的网签量成为全市商业公寓成交“一哥”。

而成交均价方面，反而是今年公寓市场十分活跃的顺德区较高，顺德区前10个月公寓成交均价达到15449元/平方米，禅城和南海商业公寓均价分别为12252元/平方米和15228元/平方米，相比2016年禅桂中心区公寓约10472元/平方米的均价水平有明显上涨。

租金水平

价格与住宅相仿大多26-46元/平米

记者根据佛山链家9月份部分公寓租赁的成交记录了解到，目前佛山禅桂中心区和顺德次新房公寓的租金单价约在26-46元/平方米范围，价格较高的租金水平出现在石湾、平洲和桂城板块，部分新小区租金价格超过50元/平方米/月。

其中，9月份越秀星汇云锦的一套面积为38.2平方米的小户型租金达2200元/月，价格超过57元/平方米。同样租金单价超过50元的还有平洲海伦堡海汇广场和美誉紫薇花园，两个小区上个月一套逾45平方米和35平方米的单位，分别以2400元/月和1800元/月的水平成交。

整体来说，受到楼龄、装修、朝向、楼层和家私等因素影响，同一板块不同小区的租金水平也存在一定差异，在上个月出租的单位租金价格相差10～25元/平方米不等。禅城普君新城公寓、逸彩美寓和桂城的江南名居等单位，租金价格多在30～40元/平方米水平，九鼎国际城、保利香槟花园公寓和万达广场则每月多在40元/平方米。相对来说，区域居住氛围和商圈完善的单位，租金水平也整体走高。

值得一提的是，与9月份的住宅租金水平相比，公寓的租金价格持平甚至略高于住宅集中在25-45元/平方米的租金水平，全市租赁市场整体保持平稳。但由于公寓户型面积较小，整体月租金也相对较低。

提醒

商业公寓置业要先算账

●商业公寓新增供应量充足，未来佛山公租平台、长租公寓等供应量也持续增加，尽管今年一手公寓价格出现涨势，但二手交易并不活跃。置业目的为购买后短期升值然后抛售，赚取买卖差价的准买家可以放弃。

●近年佛山整体租金始终稳定，租赁物业供应相对充足。参考项目销售现场的“代租”、“反租”、“预期租金”的同时，更应该走访考量周边真实租金情况。

●总价优势明显，以目前禅城、南海商业公寓1.2万-1.5万元/平方米的均价水平，购置一套面积45平方米的公寓，总价约为45万-68万元，商用物业贷款首付五成计算，首付款只需要22.5万-34万元，比购买住宅门槛要低不少。

●商用物业贷款最长期限仅为10年(住宅30年)，房贷利率至少上浮10%，以租抵供计算方式和住宅不同，需要提前算清楚。

●佛山商业公寓产品素质不断提高，包括层高、智能装修以及“双层双钥匙”等附加值项目值得推荐，但置业者一定要实地参观，4 .5米层高和5.8米层高LOFT的室内居住舒适度完全不同，同时，公寓通常单层达到10户以上甚至超过20户，和住宅的居住体验不同。

●选择品牌房企和品牌物业管理公司，公寓后期管理与租金水平和物业价值关系重大。

●“反租”或者“代租”给酒店、酒管公司，合约期间租金相对稳定，甚至高于市场租金平均水平。但是对物业损耗相对较大，到期后再放租或者物业转让时存在一定负面影响。

●地铁物业、靠近金融中心和商圈租金和租赁活跃度无疑更高，租赁人群素质也相对更高。

来源：南方都市报