新房有质量瑕疵,可以拒收楼吗?关于房屋买卖,你想知道的都在这

搜狐焦点佛山站 2019-12-03 08:21:22
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11月22日,禅城法院发布《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》。

新房有质量瑕疵,可以拒收楼吗?随着佛山房地产市场的蓬勃发展,禅城区近年来涉及房屋产权纠纷的诉讼案件数量呈上升趋势。房屋买卖纠纷已成为房地产纠纷案件的主要类型,该类案件呈现出涉案标的金额较大、群体性特征显著、新类型案件不断涌现等特点。

11月22日,禅城法院发布

《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》

(以下简称“《审判实务问答》”)

总结了禅城法院三年来

审结的2000多件房屋买卖合同纠纷案件

并对社会关注的热点难点进行释法说理

后台陆续有粉丝留言:

求一份《审判实务问答》全文

禅法君今天就来给大家送上

《审判实务问答》的第一期14个问答

(共分两期)

满满都是干货!建议收藏使用

问:1. 就房屋买卖签订的认购书、订购书,属于何种性质?

答:认购书、订购书一般情况下是预约合同,目的是确保与相对人在将来一定期限内订立特定的买卖合同。

此种情况包括:

· 双方对购买房屋达成初步意向,但未对房屋的具体位置、面积、房价款、付款方式、交房时间等作出具体约定;

· 或约定将这些条款留待以后协商;

· 虽明确约定了未来买卖合同的主要条款,但一方当事人声明未来买卖合同不受该条款的约束、今后需进一步协商;

· 签约后只需交纳定金,而不需要支付购房款等。

预约合同是独立的合同,当事人无正当理由拒不履行的,需承担违约责任。违约责任方面,合同有约定的从约定,如约定的违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方可请求增加赔偿,但请求判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。即,预约合同已具备房屋买卖合同的主要条款,且当事人负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,应当认定为房屋买卖合同。

问:2. 出卖人不履行瑕疵担保责任对房屋买卖合同的效力有何影响?

答:不影响合同效力。出卖人就其出卖的房屋负有瑕疵担保义务,包括权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务:

(1)权利瑕疵担保义务。①标的物不属于出卖人或出卖人擅自出卖共有房屋,因无权处分导致无法办理产权转移登记的,买卖合同有效,出卖人应承担违约责任;②标的物上设有抵押权、典权或优先购买权等其他权利或被司法机关查封,导致所有权无法转移的,买卖合同有效,出卖人应承担违约责任。

(2)物的瑕疵担保义务。①价值瑕疵。比如房屋内发生过凶杀案等基于民间习俗会导致价值大幅降低的情形,买卖合同有效,买受人可请求解除合同。②质量瑕疵,包括约定用途和通常用途,约定用途即当事人合同约定的使用功能;通常用途即房屋应具有的基本使用功能,比如通水通电通煤气等。如房屋存在质量瑕疵,买卖合同有效,买受人可请求出卖人承担违约责任。

问:3.房地产开发企业未取得预售许可证与买受人签订的商品房预售合同,是否无效?

答:出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,一般应当认定无效,两种情况除外:

· 在法院裁判前取得商品房预售许可证明的,可认定有效;

· 在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格的,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

问:4. 商品房销售广告、宣传资料的法律性质?

答:商品房销售广告、宣传资料是房地产开发企业或其代理人制作的、向不特定人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。房产销售广告、宣传资料是要约邀请还是要约,应根据合同法第十五条的规定判断:

①通常情况下,销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确,一般不含有要约的意思,性质为要约邀请,对当事人均不产生合同约束力;

②当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的,该广告和宣传资料即构成合同条款;

③将销售广告和宣传资料作为购房合同附件的,销售广告和宣传资料构成合同条款,但正式合同对广告内容有实质性变更的,以正式合同约定为准;

④出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,对买受人决定订立合同及房屋价格的确定有重大影响的,即使销售广告内容未订入合同中,也可视为合同内容。需注意:广告中对开发规划范围以外的说明和允诺,不能视为合同条款。

问:5.商品房质量存在何种瑕疵时,买受人可以拒绝收楼?

答:只有在所购房屋质量存在严重瑕疵、足以影响合同目的时,买受人才可以拒绝收楼。未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋不得交付使用,如开发商交付未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋,买受人可拒绝收楼。如开发商交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵,因其一般不会导致买受人不能实现合同目的,除非买受人能够证明所购房屋已达到“严重影响居住”的程度,否则不能以此为由拒绝收楼,但买受人收楼后仍可请求出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

“房屋质量问题严重影响正常居住使用”主要是指涉及房屋主体结构或直接影响居住安全的,比如质量问题严重被鉴定为危房、经修缮之后仍无法居住。

问:6. 房屋买卖中“阴阳合同”的效力?

答:当事人在房屋买卖中以避税为目的签订的“阳合同”,因故意隐瞒真实交易价格,其价格条款无效,但其他条款如不违反法律规定,仍然有效。当事人以逃避国家税收为由,要求确认“阳合同”全部无效的,不予支持。对于名为房屋买卖、实为赠与、借贷等其他法律行为而签订的阴阳合同,依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定,房屋买卖合同作为“阳合同”因意思表示虚假而无效。

问:7. 房屋买卖合同在哪些情形下依法无效?

答:违法建筑是未经主管部门许可擅自动工兴建的建筑物,其建造人不能取得所有权,其转让行为及签订的买卖合同应属无效。

非本集体经济组织成员购买宅基地上盖房屋所签订的房屋买卖合同,应认定无效。

当事人共谋以房屋买卖的形式套取银行贷款的,因买卖房屋并非当事人的真实意思表示,相应的房屋买卖合同应认定为无效。

出卖购买不满5年的经济适用住房,不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的,扰乱了社会秩序,损害了其他低收入群体的利益,应认定为违反社会公共利益,该买卖合同无效。

问:8. 为规避限购、限贷政策而借名买房的,实际购房人是否享有房屋的所有权?

答:当事人即便存在通过借名买房规避限购政策的行为,由于该行为没有违反法律法规的强制性规定,双方之间的借名合同关系应认定为有效。鉴于国家宏观调控政策对购房人资格的限制,实际购房人请求确权或请求名义购房人办理房屋过户登记的,不应支持。实际购房人基于借名合同关系请求对所购房屋行使占有、使用、收益等权利的,可予支持。

问:9. 逾期办证、逾期交房违约金如何计算诉讼时效?

答:买受人请求出卖人支付逾期办证、逾期交房违约金,从合同约定或者法定期间届满之次日起计算诉讼时效。如当事人明确约定的具体数额,为一时性债权,从约定或法定期间届满之次日起算诉讼时效;如合同约定以日或月为单位累计计算违约金的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别计算诉讼时效。

问:10. 出卖人能否以诉讼时效为由不配合买受人办理房屋所有权转移登记手续?

答:不能。过户请求权具有物权属性,出卖人配合买受人办理房屋所有权转移登记手续不受诉讼时效的限制。

问:11. 二手房出现质量问题,买受人应如何主张权利?

答:房屋质量问题从是否易于发现可分为表面瑕疵、隐蔽瑕疵,从产生的原因可分为建设不当造成的瑕疵、出卖人使用不当造成的瑕疵、自然老化造成的瑕疵。

就表面瑕疵而言,二手房买卖是现房交易,买受人查看房屋现场是当然和必要的,其对于房屋现状和表面瑕疵应清楚且已作为购房对价的考虑因素,其购房行为视为对表面瑕疵的认可,因此买受人在购房后无权再就房屋表面瑕疵向出卖人主张权利。

对于自然老化造成的瑕疵,由于自然老化是房屋在正常使用状态下亦不可避免产生的现象,自然老化积累到什么程度、在何时出现质量问题具有不可预见性,根据“风险由击中者承担”的理论,这类质量问题如发生在出卖人交付房屋之前,由出卖人承担,如发生在出卖人交付房屋之后,则由买受人承担。

对于因出卖人使用不当如装修、改建、改变用途等造成的隐蔽瑕疵,由于买受人在签约时无从知晓,故不能从买受人的购房行为推断其已认可并接受该类质量瑕疵,且出卖人对出现这类质量问题存在过错,故应由出卖人承担修复、赔偿损失等违约责任。

对于建造原因导致的质量问题,如质量问题已经外化,买受人查看过现场后仍选择购买房屋,则房屋质量问题的后果依合意转由买受人承受;如质量问题尚未外化,出卖人不应对建造原因导致的质量问题承担瑕疵担保责任,理由如下:其一,二手房买卖中的出卖人并非建设单位,其对房屋建造过程不具有可控性、可预知性;其二,二手房买卖中的出卖人并不具有检验房屋质量的能力,在隐蔽瑕疵外化之前,其并无能力获知房屋存在质量问题;其三,因建筑材料不合格、建筑结构隐患、偷工减料等建造原因造成质量问题,是建设单位及施工单位的责任,出卖人对此并无过错;房屋建成后通过验收、发证,足以令人相信其质量合格,出卖人购买这样的房屋及转售过程中并无疏忽或可苛责之处;其四,根据《中华人民共和国建筑法》《商品房销售管理办法》《建筑工程质量管理条例》相关规定,施工单位及建设单位对于建筑物的主体结构质量终身负责,因此建设单位及施工单位是最终的责任承担主体。因此,出卖人不应承担建造原因的瑕疵担保责任。对于买受人而言,其也并非丧失了救济,买受人可以基于使用人的身份,请求建设单位或施工单位承担赔偿责任,而且这种追责方式更符合过错责任、自己责任的民法原理,尤其是在经过多手转让的情形,无必要令早已固定结束的合同关系再生波澜,也可令追偿关系简化易行。

需说明的是,如出卖人售房时故意隐瞒已经出现的质量问题,如通过修饰墙面、遮挡等手法致使买受人作出错误意思表示,导致买受人接收房屋后不能实现合同目的或遭受损失的,买受人可以行使撤销权或请求赔偿损失。

问:12. 开发商能否将绿地、空地、露台等业主共有的部分赠与买受人或约定由买受人专用?

答:不能。商品房买卖合同约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人专用,违反了《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条的规定,相关条款依法无效。

问:13. 出卖人能否以买受人没有缴纳物业维修基金、前期物业费等为由,拒绝交付商品房?

答:不能。上述费用交纳与否并非出卖人拒绝履行交付商品房义务的合理事由,出卖人不得以此为由拒绝交楼。

问:14. 房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金的,应以何标准主张违约责任?

答:可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准主张违约金。

文章来源于禅城法院

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