年底银行正酝酿一个大招?你的房贷额度可能又要缩水

融360 2017-11-28 10:07:00
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年底银行正酝酿一个大招?你的房贷额度可能又要缩水

  最近,融360说房君看到网上传言某地建行将打击阴阳合同,流传内容包括:“从2018年1月1日(或2017年12月1日)开始二手房不能有阴阳合同,要以网签备案合同价款和房屋评估价格最低值作为计算基数,确定贷款额度”,以及“二手房交易过程中要相互监督,产权登记部门可以向监管部门(各地银监会)举报银行的不规范做法”。

  防止资金违规进入房地产 新规对二手房影响最大

  乍一看,对于一些没买过房子的人来说可能不太明白什么意思,如果这项政策实施,影响最大的是二手房交易,对新房影响有限。因为新房价格基本都是地方定价,在出售之前已经完成了审核、备案等工作,购房人在申请贷款的时候直接按照网签备案价格就行。

  而二手房就不同了,买房人要申请贷款,还得缴税,既想多贷点钱,又想少交点税费,于是就想出了阴阳合同的招数,买一套房子会出现四个价格,分别是真实成交价格、银行贷款时的评估价、网签备案价格、地方指导评估价,举个例子就更明白了:

  你想买一套二手房,跟买家的实际交易价格是500万(阳合同价格),但是房屋价格影响银行房贷额度,为了多贷点款,向银行申请贷款的房屋价格写的是550万(阴合同价格),这个价格是由银行找机构评估,如果银行配合,差额不是特别大的话往往可以做到;后面还得交税,房价总额越高交的税费越多,到房产登记备案的时候,把备案合同价格写成450万(阴合同价格);地方指导价格,指的是当地房管部门根据所在区域整体房屋情况,作出的一个参考价格,备案价格和申请贷款的房价不能超过指导价格,一般来说指导价格会定低一些,约为市场价的七成左右,每年调整一到两次。

  在实际交易过程中,除非是有问题的房子,一般这样操作是能通过审批的。但是假设建行这个政策是真的,以后的交易都要向指导价看齐,以网签备案价和指导价格的最低值确定房贷额度,变相降低了房贷额度,其主要目的还是为了防止资金违规进入楼市。

  阴阳合同风险多 购房人要慎重

  不管这个措施是不是真的,购房人需要知道的是,阴阳合同的做法本身就不合规,还隐藏着很多未知风险。

  一是阴阳合同虽然不合规 但不代表合同无效

  举个例子:李女士购买张先生的房子,双方实际成交价格是300万,但是为了避税,签订的阴合同写的价格是280万,250万是房款,30万是装修等费用。李女士支付完300万房款,后来张先生*赖说还差30万,双方闹到了法庭。

  这个案例中,买卖双方为了多申请贷款签订阴阳合同不合规,指的是以多申请贷款为目的签订的相关条款在法律上无效,但买卖行为并不违法,达成的交易价格也不违法,在这个法律关系中,买卖合同是基础,多申贷款(或避税)的条款只是履行买卖合同的一个环节,因此不能认定合同整体无效,或者解除合同。

  需要注意的是,两份相冲突的合同,法院会根据哪份更能体现双方真实意思,判断以哪个合同的效力为准。而且像这样总价格由低价房款+高额装修补充条款或补充协议的内容,形成整个交易价格,网签的时候等手续时,高额装修补偿数额是不体现的,如果李女士备案价格写的是250万,剩下30万如果拿不出已支付证据的话,就容易被卖家钻空子。

  二是避税行为被发现,严重可能被罚款

  避税是比较委婉的说法,实际上是逃税的违法行为,如果被发现,不仅要补齐漏缴的税款,严重的还有可能被处以罚款、行政拘留甚至是追究刑事责任。

  总之,年底了,购房人有些焦头烂额,而控制房贷资金占比作为重要任务之一,银行同样面临着业绩考核的压力,传言是否成真我们未来见分晓。

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