广州新购一手房 最长或要六年以上才能转让

新快报 2017-04-07 10:06:50
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在3月最后一天,广州有史以来最严厉的房地产调控政策正式实施,在全国范围内其政策的力度也仅次于北京,是国内最重拳出击的城市之一。

广州出重拳让房子回归居住属性

在3月最后一天,广州有史以来最严厉的房地产调控政策正式实施,在全国范围内其政策的力度也仅次于北京,是国内最重拳出击的城市之一。短短不到半个月时间,广州除了从3月18日开始升级限购、限贷政策之外,还对住宅出售时间作出限制,对赠与行为进行严格管理,对于“假离婚”、利用父母、子女名额购房突破限贷政策等“漏洞”进行查漏补缺,让房子回归“居住”属性。同时,也禁止一切个人对商服物业的购买投资行为。

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1、3月31日起新购一手房要几年后才能转手?

中原地产的分析认为,对于一手住宅而言,不动产证出具时间为交楼后的半年至2年,具体视项目以及有关部门审批情况而定,而目前一手项目一般交楼时间约1至2年。换言之,新政后一手个人业主欲出售单位,短则需要1年(交楼)+半年(出证)+2年(新政满2年规定)=3年半,长则需要2年(交楼)+2年(出证)+2年(新政满2年规定)=6年或以上;而按照上述公式计算,法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

对于二手住宅而言,不动产证出具时间一般为过户时间,因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

同时,新政前部分家庭可以通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额,新政后将填补这一漏洞。新政后赠与人须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的,须符合本市的现行限购政策。另外,离婚一年内购买普通住房的,首付比例也从原来的最低三成,上调至最低四至五成。

2、对商服性质物业影响有多大?

据了解,今年第一季度,广州有超过20个商服项目新取得预售证,货量超过9500套。从各项目的预售单位面积看,40-60平方米的小面积公寓仍是目前市场上的主力产品。截至3月30日,一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个,总货量多达5312套。而根据某网站的数据,截至今年2月,广州公寓项目的库存约15742套,在新政之前,按照正常的速度,大概需要6个月就可以消化完。

新政之前,近7年来,广州一手公寓成交量是逐年递增的。2012年是广州公寓市场的拐点,共成交了11920套,环比大增120%。2013年,广州限购加码,公寓便更红火了起来,当年卖了15550套,较前一年多卖了3630套。到了去年,更是卖出了33921套的好成绩,相对于2010年的5250套,增幅达到了546%。

而新政要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位”,这一规定对此类物业的销售打击极大。这也等于直接叫停了个人购买公寓、商铺以及写字楼项目。

在新政出台后,很多人可能第一时间想到的就是个人先注册公司,然后再购买,但先不论个人注册公司的成本,其实公司(法人单位)物业与个人购买物业是存在着巨大差别的。首先如果是个人购买,可以申请银行按揭,但公司购买却不能贷款,只能一次性贷款。另外,公司购房所需缴纳的税目比个人购买要多很多。无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。同时,公司购买还需要缴纳个人购买不需要缴纳的房产税,对于公司名下的房产,每年需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值×70%×1.2%。按照“建筑面积×30元/年”征收土地使用税等。如房产税、土地使用税未按时缴纳,需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

另外,商服物业在转让时原本就会比住宅物业多出不少,除了有高达五六个点的土地增值税之外,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让房产所得的净利润的25%征收。

记者在采访中了解到,目前不少在售或者即将推出的小公寓项目都表示未来项目定位正在重新规划中。有3月30日晚临时突击开盘的海珠区公寓项目在3月31日就从网站下线原来楼盘的消息,甚至是项目在网站上面的详情页也都被下线。而一些还未在3月31日之前取得预售证的项目,如万科在南站的巨无霸万科世博汇项目,原来发布的产品为25-60平方米小复式产品,并且项目还在3月底刚刚表示已经开放了样板间。但新政突然出台之后,项目已经转变“画风”,表示项目产品待定、推出时间待定、价格待定。

3、各地打击“炒楼”还在继续

近期,与广州重磅新政一样被大肆报道的还有国家决定成立雄安新区(包括河北雄县、容城、安新3县等地),这是继深圳经济特区和上海浦东新区之后,又一具有全国意义的新区。消息一出,全国各地的资金蜂拥而至,瞄准当地的房地产市场。而几乎和新区消息一同出台的就是区内停止一切房地产销售活动的政策。紧接着,根据来自“河北发布”的消息,为震慑炒房行为,雄县出台管控房地产市场专项方案,容城严控房地产市场,严惩违法占地行为。同时雄安周边廊坊霸州市、文安县、沧州任丘市、保定清苑区、徐水区、满城区、高阳县、白沟新城、定兴县全部实施限购。

业内人士认为,整个三月份,全国大概有40多个城市出台了房地产新政,北京、雄安、广州等更是密集追加政策,表示了国家让房子回归居住功能的决心。

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