土拍争议:房企谨慎应对莘村地价高估

佛山房产网 2017-12-05 13:49:00
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今天(12月5日)中午,中铁建以18.8亿元竞得顺德区北滘镇三乐路以南、纵一路东侧一宗占地约9.2万㎡的商住地,溢价率46.2%,名义楼面价8190元/㎡、计返还物业建安成本综合楼面价约8900元/㎡;由于远低于目前市场预期成交价格,土拍现场敲锤后有部分房企提出异议。

    今天(12月5日)中午,中铁建以18.8亿元竞得顺德区北滘镇三乐路以南、纵一路东侧一宗占地约9.2万㎡的商住地,溢价率46.2%,名义楼面价8190元/㎡、计返还物业建安成本综合楼面价约8900元/㎡;由于远低于目前市场预期成交价格,土拍现场敲锤后有部分房企提出异议。

   下午18点后,政 府工作人员最后回 应:“成交没问题!”即最终结果为:不重拍!

    佛房君多次观看、返看了土拍视频直播,发现竞价由16亿开始,房企报价已趋谨慎,1号房企一直积极进取地报价,5号房企则多次在第三次叫价准备敲锤之前抢举,正是这种压哨抢举的常规动作误导了坐在前排的10号房企,18.8亿第三次叫价后,10号房企遇到了5号房企没有压哨举价的“新动向”,迟疑片刻拍卖师敲棰后才反应到要举牌,此时1号中铁建已经成功“执鸡”,佛房君意外的是“守土有责”的本地虎碧桂园、美的均举牌迟缓,周边新入的闽系金辉亦没有积极应价、招商蛇口闽系泰禾甚至没有加入战团;或者,在资金十分紧张的年尾,现金充足的中铁建才是今年佛山土拍市场上的最大赢家。

    佛房君翻查拍地日历,今年4月份,金辉曾以楼面价13546元/㎡竞得水口村一宗近4.35万㎡的商住地,金辉的楼面单价足足比中铁建的成交单价贵了50%;

相关链接:

金辉首入佛山斥12亿元摘北滘商住地

    由此,莘村的村民难淡定了,之前的美好期待泡沫化了;佛房君认为:天气转冻、落雨收衫,村民的期待不要还停留在盛夏高热!

    12月2日,佛房君曾指出:今年11月顺德创下了近5年来单月一手住宅成交新低!成交量反映广州客出手也迟缓了,更不用说望住房价步步高升目瞪口呆的顺德客,难道是不认同现时的价格?

相关链接:

11月顺德新房成交创下近5年新低,高位缩量或变盘?

    今天的土拍现场,多家房企斤斤计较、举牌应价动作迟缓,恰恰反映出房企对莘村地块价格预期保守,反推亦是对当前楼价的上涨预期有限,难道说顺德楼价真的变盘在即?

   

    下午置业群有群友分享限购区域轨道交通上盖的项目,龙光玖龙湾带装修单价低至14100元/㎡(还有两套,欲购从速)融创望江府单价低至11400元/㎡,单合同,毛坯发售。

    佛房君多次建议本地人买限购区域轨道交通上盖的项目,首次探讨了带装修销售以租抵供、“人有所居”的购房逻辑!

附:莘村地块成交情况

中原点评:该地块位于三乐路南侧、佛山一环边,交通便利,但毗邻龙涌工业区,居住环境有待改善,周边3公里范围内无新建住宅项目,且缺乏大型商业配套,人居氛围有待改善。

经纬点评:地块毗邻龙涌工业区,周边以鱼塘和厂房为主,生活配套有待完善;半小时内可通达北滘新城、佛山新城、禅城中心和广州南站等区域,从地块的规划条件附图来看,规划中的地铁14号线莘村站将在地块附近设置站点,未来交通有望再度升级。

本年度北滘成交地块,剔除人才住房占比较大的项目,其他成交地块折合楼面价约在13000元/㎡以上,中铁建以折合楼面价8192元/㎡,价格上有一定优势,加上目前地块周边并没有新建住宅项目,距离最近的金辉优步大道直线距离也在3公里外,未来项目竞争压力不大。

地块规划条件图

(来源:顺德区公共资源交易中心)

根据规划,地块竞得者须建设邮政所、肉菜市场以及一处规模不小于6个班的幼儿园,其中幼儿园要求独立占地,且用地面积不小于2700㎡。

该地块采取了3个阶段的竞价方式

第一阶段:竞地价

地块设定最高限价为252506万元,折合楼面价11000元/㎡。

(本次成交未到封顶价)

第二、三阶段:留物业,双竞

土地竞买过程中,当土地竞买价格达到 252506 万元(或当前报价增加一个增价幅度后会 超过“土地交易最高价格”)时,以平均每平方米每月 100 元(为不含税价)为起始,向上竞“提留物业”的返租租金标准(增幅竞价),并以报价最高的原则确定国有建设用地使用 权人,该报价即为“提留物业”返租标准(为不含税价),竞得人须在土地成交之日起 42 个月内将“提留物业”无偿确权给莘村股份社,且竞得人须按竞得土地所报返租标准返租“提 留物业”,设定返租期为 8 年。

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