调控加速市场变局 租赁政策或引导未来市场需求

今年的楼市旺季与往年相比,将有更多人陷入观望,买家入市更加谨慎,主要原因是今年3月16日和3月30日,在广州连续两道重磅新政的引领下,无论是购房者的购房资格、购房条件还是楼盘的推货节奏等等,全部发生了变化。在这种情况下,很多买家在置业前会比以往更加留意楼市走向,并且想要更加全面地审视市场和入市时机。

供给篇

从中央到地方 多个鼓励租赁的政策出台

来自合富研究院的数据显示,新政后,广州整体市场供需同比大幅下降超过三成,价格总体平稳。随后,广州也公布了未来增加住宅用地供应的计划,不过,作为今年调控政策的并行措施,政府出台多个鼓励租赁的政策,才是政策的新亮点,也是少有的。

一系列的政策措施包括:7月广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。8月15日,广州市国土资源和规划委员印发《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知,未来五年,广州计划新建住宅75万套,其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。如果按照计划进行,今后五年租售比将少有地达到了1:4。同时,国土资源部、住房城乡建设部也印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,广州、佛山等13个城市被列入全国首批试点的13个城市。

广州楼市资深专家黎文江表示,广州市国土规划委公布的2017～2021年土地供应计划,信息量不少:年均供应640万平方米宅地,以保证五年增加75万套住宅,年均15万套,绰绰有余,打个8折也足够供应了。保障性住房以公租房为主,并配备人才公寓。没有提共有产权住房、限价房、保障房之类的保障性住房供应。内环路以内,供应“三旧”存量土地做普通住宅地,金贵。内环与外环路之间,供应少量普通住宅地,宝贵。外环路以外,供应大量普通住宅地和租赁住宅地,不贵。从租赁住宅用地放置于外环以外可揣测,有关部门是把其作为将来城市拓展后的“备胎”。

克而瑞广州首席分析师肖文晓则表示,利用集体土地建设租赁住房的方案创新性打破了土地制度的城乡二元结构,同地同权,农民可以分享改建租赁住房所产生的增值收益;允许通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房,为专业运营机构提供了与村镇集体深度合作的契机,利于产生规模效应,成为市场的力量。不得转租、不得以租代售,主要是防止集体租赁住房成为“挂羊头卖狗肉”的小产权房,让其真正为住房租赁市场服务。集体土地建设租赁住房,将成为未来构建购租并举的住房制度的主要租赁房源来源渠道之一。购租并举是组成房地产长效机制的重要环节,未来租赁市场将与交易市场形成动态博弈,在租购同权的辅助下,市场的租金收入比将对畸高的房价收入比产生制衡,让租金回报率和房价收入比不再仅仅是口头数据,而是成为人们判断房地产市场健康度的重要指标,从而利于稳定房价,达到抑制投资投机的效果。

调控篇

新政出台 成交量高峰回落

广州发出“316新政”和“330新政”后,楼市的政策从之前的有所放宽变成了全面从严。不仅“限购”、“限贷”的政策全面升级,房贷政策也从原来的“认房不认贷”转变为“认房又认贷”。具体来讲,316新政后,广州不仅维持原来户籍家庭在限购区域限购两套住房的政策,并且将非户籍家庭可在限购区域购买一套住房的社保年限从原来的三年延长至五年(中间不能间断)。同时,新增加单身人士只能购买一套住房、接受赠与的住房也列入限购套数等多个条款。

同时,市场从原来松绑了一段时间的“认房不认贷”,又重新恢复到“认房又认贷”的时代。无房无贷记录的购房者首付较低三成。无房有房贷记录者首付较低四成。有房贷记录,首套房还清者则首付较低五成,首套未还清者则要首付较低七成。这样一来,原来名下有房,但只要房贷已经还清的买家首付较低可以三成,新政后较低则只能五成。对于卖一买一的换房买家来说,首付一下子提高了两成。按照目前一手楼套均价约300万元计算,3月份新政之前和新政之后,买房首付提高了60万元。

除此之外,3月30日,广州又出台了追加的新政,主要内容包括:限卖,个人取得不动产证满2年后方可转让。以及调高离婚一年内、成年未就业的子女购房的首付和房贷利率等。

2017年上半年广州一手住宅网签成交51865套,环比下跌27.2%,同比下跌9.5%。从上半年每月的成交情况来看,1-3月受2016年市场大热“余温”带动,市场表现不俗,4月份虽然属于新政公布后,但由于网签具有一定延后性,加上不少买家加快网签速度,致使该月成交仍破万。到了下半年,7月和8月两个月份,广州一手住宅网签连续两个月不足5000套,成交量比每年的农历春节月还要低,新政对市场的影响可见一斑。

后市预测

限购限贷等政策仍有加码空间

业内人士认为,2017年年内广州政策难松绑,限购、限贷等政策仍有加码空间。比如增城、从化等广州不限购区域,政策有可能会发生变化。限贷的政策有可能会向其他的一线城市进一步靠拢。二手房转让的营业税有可能又从两年转变成五年等。

8月以来,各大房企的销售速度开始放缓,交易量走低,购房者观望情绪变浓,部分业内人士表示,下半年将进入调控深水区,市场不容乐观。随着传统楼市旺季的逐步到来,房企与购房者的态度究竟是乐观还是悲观?网易房产发布的《2017传统楼市旺季全国置业意向大调查之广州篇》,从多个维度进行了探讨。调查结果表明,有高达47.62%的受访者认为调控增加购房难度,起到负面影响。超7成受访者认为租赁房不会遏制房价上涨,能买的还得买。

来自合富研究院的分析认为,市场库存水平低、难有大量新增供应以及地价普遍偏高等三大因素将支持广州楼价总体平稳。核心地段和发展成熟的新城区楼盘价格依然有较强支撑。但同时,也不排除个别楼盘迫于业绩压力,进行价格调整。

来源：新快报