广州中心城区五大板块价格现松动 淘笋盘机会增多

限购政策持续，信贷规模收紧，令广州二手住宅买卖市场在2017年第四季度前半段继续维持相对低迷的状态。

合富研究院高级分析师梁燕明表示，11月广州二手楼市虽然已摆脱“假期效应”的影响，但市场交投活跃度未见大幅回升，不少二手房交易个案还“卡”在买卖双方磨价“胶着”的阶段。首付高、可选房源少、目标房源售价高于预期……种种因素综合作用下令买家入市积极性不高，而业主还是比较看好后市，价格较为坚挺，仅有挂牌时间较长的房源或业主卖房套现的情况，放盘价格才存在下调的可能性。

大户型成交占比少

接近年底，改善型换房个案有所增多，尤其是已经成功出售旧居套现的换房人士，集中在年底这段时间选购物业。据合富大数据统计，在广州二手楼市成交中，改善型换房比例从10月的22%上升到11月的25%。但是，现时大部分换房人士的置换预算并不算宽裕，因此，改善型换房需求增加对大户型物业交投活跃度拉动力有限，面积在120平方米以上的大户型成交比例，仅从10月的12%升至11月的15%。

近期二手房市场交投活跃度增长最明显的还是面积在60~90平方米之间的中小户型物业。数据显示，60~90平方米的中小户型物业，成交比例从10月的30%猛增至11月的37%。60平方米以下的小户型物业，在11月的交投活跃度略有下降，成交占比从10月的32%降至11月25%。

价格谈不拢阻碍成交

当下，仍有不少个案是买卖双方处于“胶着”的状态，其主要原因还在于价格因素。如天河北目前不少业主放盘的期望价格是7万~8万元/m2，但目前有意在该区域买房的买家，可承受的价格仅6万多元/m2，双方在价格期望值上的明显差距，令交易迟迟无法达成。目前不少热门的购房区域，都存在买卖双方在价格期望值上产生较大分歧的情况，有的区域业主期望的售价与买家可承受的价格出现约10%~20%左右的差距。

目前，广州二手楼市部分业主的心态仍较强硬，只有挂牌很久都未成交的房源，业主才有可能调整价格。不过，若是业主已确定了需要置换的物业，则大多都能比较容易倾价，争取到一定的价格松动空间。

提醒

笋盘向你招手？

多数要一次性付款

年底这段时间广州二手楼市会有少量价格低于市场价的笋盘出现，主要由于业主急售套现或为出售物业获取重新购房的资格，这类笋盘的价格往往比同类房源低5%~10%左右，市场对这类笋盘的消化速度往往也比较快，成交速度较快的，放售大概两个星期左右就有买家承接。不过，这类低于市场价的笋盘，业主有可能会设定一次性付款的要求，买家淘笋盘前较好能了解清楚房源情况以及出售条件等因素。

市中心二手楼价出现回调迹象

市场已开始出现松动的迹象。广州链家研究院对该公司在2017年4月之后促成的二手住宅买卖个案分析发现，全市有二手成交的36个板块中，有9个板块10~11月的二手住宅成交均价比第三季度要低，其中5个板块的成交均价连续低于今年第二季度和第三季度。具体包括水荫板块、五羊新城板块、滨江板块、天河南板块、珠江新城板块等五个板块。而在成交的套均面积方面，10~11月全市共有15个板块的数值低于第三季度的平均值，当中有12个板块的套均面积连续低于今年第二季度和第三季度的数值。

广州链家研究院院长周峰分析，广州的新调控政策出台超过8个月，无论客户抑或业主，皆已对目前二手房市场的形势变化有了较新的判断。客户要入市，就自身资金预算去衡量，购买物业的面积会比前段时间要缩小一些。不急于用钱而不愿意降价的业主还是存在的，他们持有的待售物业暂时处于“半休眠”状态。而需要资金周转，譬如换房的业主也不在少数，这些卖家现已配合中介方和客户方，对价格进行合理回调。

降价从市中心高价板块开始，也符合市场规律，这些板块的受众群体相对较少，客户看房及思考的周期亦相对较长，业主在前期房价有较为可观升幅的基础上进行调价，实际上仍旧有盈利空间。

总价150万~300万成交最多

合富研究院高级分析师梁燕明表示，现时，意向选购二手房的买家，入市态度仍相当谨慎。11月市场上放售房源数量较10月有所减少，可选房源不多且首付门槛比较高等因素，令买家在做出购房决定时更加冷静，若价格谈不拢，部分买家甚至会放弃在市中心置业转到外围区域买房。

当下，广州二手楼市成交较旺的还是总价在150万~300万元之间的物业，其中，总价约150万~300万元的物业成交占比高达44%，而在10月，该总价段的物业成交占比仅35%。低总价的物业在11月的交投活跃度明显下降，总价在150万元以下的房源，成交占比从10月的40%下降到11月的31%。

数据显示，2017年11月，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比10月同期增加3%，全市二手住宅成交均价比10月同期下跌1.2%。

广州链家研究院院长周峰指出，当新增有效客源的数量与新增可售房源的数量大致持平时，买卖市场不但倾向于“买方”，更会令准客户的谈价力度“有底气”。

预计2017年最后一个月的二手市场，在降价风潮逐步从市中心区向外围区域蔓延的情况下，会继续维持“量微增价微跌”的态势，有入市意愿的客户，可选择在年底及2018年春节前，再积极压一压价。

来源：广州日报