刚需买房脑壳疼钱包紧?走,沿着地铁走

搜狐焦点佛山站 2020-04-26 14:47:35
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

“五一黄金月”购房旺季即将到来,这是今年楼市的第一个推货高潮,或许也是购房者一个入市良机。

“五一黄金月”购房旺季即将到来,这是今年楼市的第一个推货高潮,或许也是购房者一个入市良机。

今年的春天让人不胜唏嘘,今年楼市的开篇也非常特别,重新出发、怀揣希望与美好而行,是整个社会的命题,也是楼市的命题。

安居,是一个家庭最基本的诉求。如何找到适合自己的安居之所,是刚需购房者迫切需要解决的问题。

城市这么大,刚需购房的方向在哪里?

我们的答案是:地铁。

地铁缩短了各地的通勤时间,让城市“变小”,让购房版图“变大”。沿着地铁去找房,这是城市、楼市发展给刚需购房者的机会。

刚需购房依据:出行半径隐藏的秘密

城市有多大?我们可以用脚步去丈量,这就是出行半径。

滴滴出行曾公布过一个出行半径排行榜,对出行半径的定义是:以市中心为原点,绝大多数(超过90%)的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。数据显示,北京的城市半径是31.7公里,居全国第一;其次是上海(30.8公里)、深圳(30.5公里)、佛山(30.3公里)、广州(29.8公里)。

华南城市研究会副会长孙不熟认为,从这可以看出,在北上广深这样的一线城市里,30公里是一个关键的数字。换算成通勤时间,大致是1个小时以内,而这也是很多人购房的选择依据。

城市外拓,购房选择外溢。近几年,随着城市外拓步伐加快,置业郊区化的趋势越来越明显。数据显示,2020年,广州市新增楼市供应1万套左右,有大约8500套、超过八成的一手楼在郊区。

虽然越往外走房价会越低,但大多数购房者还是会在出行半径与购房成本之间选择一个平衡点,以此作为置业的依据。1个小时就是一个临界点,在1个小时通勤圈以外的房子,通常被视为“不适宜常住,不推荐刚需买家购买”。

刚需购房评估:地铁1小时通勤圈内

在城市的交通命脉中,地铁以其便捷、准时成为人们通勤的重要公共交通工具。1997年6月28日,广州地铁1号线试运营,成为全国第四个、广东省首个开通地铁的城市,至今23年间,广州地铁运营总里程突破500公里,居全国第三,实现11个行政区通地铁。

地铁,让人们走得更远,也让人们的置业版图更大。

目前,楼市热门的刚需板块均分布在有地铁或者未来有地铁规划的片区内,地铁所带动的1小时通勤圈在置业选择里备受重视。

地铁对不同区域楼市的影响不一样。地产专家邓浩志认为:“对核心区来说,离地铁站5分钟、10分钟、15分钟,价差可能不会很大;但是在郊区就不同了,阶梯分化明显,距离地铁站越近,房子的价值越高。有研究表明,与地铁站的距离每增加1%,则会引起房价下降0.08%,郊区物业对地铁的倚重,比核心区要大得多。”

一条地铁新线的建设,对郊区楼盘的利好非常明显,往往可以刺激一个板块楼价的上涨。有数据显示,地铁开通前后,楼价约有15%的涨幅。

因此,刚需买家到郊区购房,房子附近有没有地铁站、地铁通勤时间是否超过1小时,这些评估非常重要。

城市交通越来越发达,刚需买家可以走得更远

刚需购房攻略:多花1小时省下800万

在广州的置业版图里,房价的最高点是被称为“宇宙中心”的珠江新城,目前一手住宅单价已是“10万+”;而以珠江新城为圆心,以1小时通勤为半径,地铁所到之处的沿线房价,最低价约为1.8万元/平方米,以一套100平方米的房子计算,总价差在800万元以上。

地铁,为刚需买家提供了更大的置业版图与价格福利。在这个“五一黄金月”,以珠江新城为圆心,在地铁1小时通勤圈内,有哪些适合刚需买家“上车”的楼市热门板块与楼盘?

我们将以东部线、南部线、北部线三部分,画出一幅明晰的刚需置业路线图(备注:往西进入佛山市,西部线暂不列入路线图)。

东部线:一手楼价降幅最大超15%          

去广州东部买楼的买家可以跟着地铁21号线和地铁13号线走。

地铁21号线 

员村→天河公园→棠东→黄村→大观南路→天河智慧城→神舟路→科学城→苏元→水西→长平→金坑→镇龙西→镇龙→中新→坑贝→凤岗→朱村→山田→钟岗→增城广场

地铁21号线开通,买家往东置业步伐加快

市场现状:地铁开通楼价反下调

去年年底,地铁21号线全线贯通,该线路横跨天河、黄埔、增城三区,沿线串起上百个小区。

其中,沿线所到的黄埔长岭居、科学城,增城朱村、中新、荔城都是楼市热门板块,从21号线规划出炉到全线开通,大多数楼盘的单价已经突破“2万字头”大关,与2017年相比接近翻了一番。

21号线沿线有很多楼盘,宜居指数高

不过,21号线开通后,楼价反而相对稳定并略有下调。今年受疫情影响,部分开发商急于回流资金,推出优惠,对比高峰期的房价,不少沿线楼盘的售价均录得下降,降幅最大的超过15%,对刚需买家来说,不失为一次执笋良机。

置业提醒:分清快线慢线站点

●21号线在增城区内共有7个站,分快线和慢线,快线跑完全程比慢线节省约15分钟,购房者要注意楼盘附近的地铁站是慢线还是快线站点。目前,楼市热门板块附近的站点有山田站,是慢线站点;增城广场站和凤岗站则是快线站点。

●山田站附近有几个大型楼盘在售,周边配套尚待完善,不过胜在楼盘规模较大,自身配套可以自给自足。

两个快线站点的楼市状况差异较大,适合人群不尽相同。凤岗站周边住宅楼盘密集,选择丰富,楼价丰俭由人,距离中心区较近。但生活配套尚待完善,购房者需要特别留意楼盘的自身配套,能自给自足的项目价值更高。增城广场站周边的荔城板块属于增城中心,拥有区内较好的教育、商业、医疗等资源,但距离广州核心区较远,楼价在区域内相对较高,更适合在增城工作的买家。

地铁13号线

鱼珠→裕丰围→双岗→南海神庙→夏园→南岗→沙村→白江→新塘→官湖→新沙

新塘站备受瞩目,是广州楼市的热门板块

市场现状:购房门槛相对较高

地铁13号线途经的楼市板块,距离中心区更近,通过13号线换乘5号线可直达珠江新城,交通便捷度高。

增城区内的热销楼盘主要分布在白江、官湖、新塘站附近,相比21号线沿线,楼盘的可选择性较少,购房门槛较高。

其中,最热门、楼价最高的是新塘站附近的楼盘,新塘板块利好集中,除了地铁之外,还拥有新塘TOD(以公共交通为导向的发展模式)新塘南站,是广州第一个TOD枢纽、穗莞深三地的中心节点,规划有多条轨道线路,拥有枢纽中心的地位,配套成熟。

地铁13号线周边楼盘品质不错

置业提醒:实地考察站点距离

●新塘站楼价较高,投资色彩较浓,更适合投资、自住均想兼顾的买家。

●13号线一期在增城区内的站点不多,真正的地铁物业也不多。有的站点只是规划中的,最后站点建在哪、距离楼盘有多远,购房者要实地考察进行甄别。

南部线:有不少“地铁+学区”房的选择

向南走的地铁4号线,其周边的一手楼较多,买家的选择余地也比较大。

地铁4号线

黄村→车陂→车陂南→万胜围→官洲→大学城北→大学城南→新造→官桥(未开通)→石碁→海傍→低涌→东涌→庆盛→黄阁汽车城→黄阁→蕉门→金洲→飞沙角→广隆→大涌→塘坑→南横→南沙客运港

南沙是近年来广州楼市的热土

市场现状:总有一盘适合你

往南走,目前最适合刚需买家的是地铁4号线沿线楼盘。4号线起于黄村站,途经天河、海珠、番禺、南沙四区,适合刚需买家的楼盘主要分布在南段。

位于海傍站的亚运城,多次上榜广州热销楼盘榜单。经过十年发展,已经成熟。有“铁一系”中小学,广州医科大学附属第二医院已运营多年,亚运城广场已经开放,大城配套兑现,总价适中,是刚需买家的热门选择。

进入南沙,目前地铁通达的有金洲蕉门河、黄阁、南沙湾三个板块,相对来说,金洲蕉门河和黄阁板块更适合刚需买家。

近一两年,南沙楼市销量最高的是金洲蕉门河板块。该板块有南沙区府、万达广场,是南沙最成熟的板块。

黄阁板块不属于自贸区范围内,商业配套尚未成熟,但未来随着汽车城产业发展,刚性需求会逐渐增多,房价总体来说比金洲蕉门河板块要低。

成熟的亚运城,是刚需购房的热门大盘

置业提醒:地铁+学位很重要

●目前南沙只有一条地铁4号线,真正地铁上盖的住宅项目不多,不少楼盘与地铁站还有一段距离,需要接驳,购房者要实地体验,弄清楚接驳时间。

●南沙不少地铁上盖项目在售的是商用物业,价格比住宅便宜不少,热度也不低,但是商用物业不能落户也没有学位,买家要特别留意房子的性质。

●南沙近年来有不少名校进驻,如华南师范大学第二附属中学、广州二中南沙天元学校、广大附中(南沙)实验学校、广州外国语学校附属学校初中部、执信中学南沙学校等,刚需买家购房建议留意楼盘周边的学位配置情况。

北部线:同样的预算,配套成熟度更高 

很多在中心城区工作的买家不习惯往北置业,其实,北部有很多“富矿”等着大家去淘。

地铁9号线

高增→清塘→清㘵→莲塘→马鞍山公园→花都广场→花果山公园→花城路→广州北站→花都汽车城→飞鹅岭

地铁往往是楼盘的大卖点

市场现状:底气足闷声发大财

往北走,是地铁9号线延伸而至的花都置业版图。

说起花都楼盘,很多人觉得存在感不强,事实上,低调的花都一手住宅均价早已突破2万元/平方米,甚至有楼盘单价已经奔向“4万字头”,底气越来越足,可谓闷声发大财,建议刚需买家多加留意,尤其是在白云区工作的市民,没必要千里迢迢跑到增城或者南沙买房,同样的预算,配套成熟度更高、居住舒适度更好的花都地铁盘难道不香吗?

目前,花都区内的地铁9号线沿线,关注度较高、适合刚需买家的是滨水新城和花都区府周边板块的楼盘。

现在最热门的滨水新城,有地铁清㘵站和莲塘站,距离中心区近,邻近花都湖,环境好,新盘多,板块潜力大。花都区府板块成熟度最高、配套最全,不过楼价是最贵的。

置业提醒:配套影响楼盘价值

●目前花都楼市最热、供应最集中的板块是滨水新城,最靠近中心区,不过周边配套尚未到位,购房者需对楼盘周边多加考察,是否邻近地铁站、有没有学校,这些都会影响楼盘的价值。

●如果想享受成熟的配套,建议选择邻近花都区府的板块。

●整体来说,花都楼盘偏向自住型,投资色彩偏弱,所以买花都的房子要有平常心,不要太在意会否升值,老老实实考察自住所需的各种因素,有什么学校、菜市场在哪,居家过日子,还是实在些吧。

楼盘资料提供:中地行市场研究部

来源:金羊网、搜狐焦点广州

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。