拆迁补偿为什么和别人不一样?原因出在这儿

　实践拆迁过程中，总会有不少被征收人非常的纳闷，同是拆迁，面积也差不多，为什么自己的补偿却比别人要少很多？

　　对于这样的问题，凯诺律师接到过很多次，下面为了能够让大家清楚的知道其中原由，凯诺律师就从几个方面为大家来讲一下同是拆迁，同等面积的房屋在拆迁时为什么差别会很大。

　　一、房屋结构和新旧程度的影响

　　在拆迁过程中，各种结构的房子会涌现出来，有钢结构的、有钢筋混凝土结构的、有砖混结构的、还有土质、木质结构的等，一般情况下，钢结构的价值＞钢筋混凝土结构的价值＞砖混结构的价值＞木质、土质结构的价值。因此房屋结构会影响拆迁补偿。

　　除此之外，房子的新旧程度也会影响补偿。如果是刚盖的或是刚买的房屋在遇到拆迁时，其补偿是很明显的，如果被拆迁房屋的房龄已经很久了，那么相对于来说，价值会比较的低。不过如果房屋是有悠久历史的或是有某种特定意义的，则不能按照房龄的因素来评估，而且征收这种房屋，其价值一般会高于普通房屋的价值。

　　二、房屋用途的影响

　　房屋拆迁的用途也会影响拆迁补偿。在拆迁过程中，有的房屋虽然与其他房屋的面积差不多，但是如果其用途与其他房屋不一样的话，那么其补偿也是不一样的。比如说有的房屋是商铺、有的则是加工厂、有的则是小型企业等。一般情况下，商业性用房的价值＞住宅用房的价值＞工业用房的价值。

　　三、补偿标准、评估价格的不合理

　　这点在征地拆迁中非常的常见。无论是征收还是拆迁，仍有个别的征收方有意压低被征收人的补偿标准，比如今年拆迁的，征收方却以七八年前的补偿标准对被征收人进行补偿，这样一来，显然会给被征收人造成同等面积同等用途的房屋却补偿不一样的情况。

　　而且如果评估机构并不是被征收人所选或是评估方法并不利于被征收人，那么这也很容易造成补偿的损失。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条以及《国有土地上房屋征收评估办法》的第四条，条文中规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　从以上依据来看，评估机构的选择应当由被收人通过协商做出，要充分尊重被征收人的意见，给予被征收人选择权，只有在与被征收人意见达不成一致的情况下，可以由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数或者抽签的方式随机产生。对于评估方法不同的用途的房屋会有不同的评估方法，但住宅拆迁的，一般利于被征收人的评估方法则是市场比较法。因此，被征收人在征地拆迁中要注意这一点。

　　四、村委会截留土地的补偿

　　根据我国《土地管理法》规定，国家为了公共利益需要，可以依法征收集体所有的土地，但是在集体土地征收中，村委会随意扣留被征收人征地补偿的情况却很常见，对于村委会能否截留征地补偿款，虽然我国没有作出明确的法律规定，但也不意味着村委会就可以全部截留土地的补偿费，我们来看一下各地对于土地的补偿费是如何分配的。

　　福建省相关法律规定，土地补偿费支付给农村集体经济组织，但是农民没有土地可承包的的情况下，应当将不少于70%的土地补偿费支付给被征地农民。

　　《山西省征收征用农民集体所有土地征地补偿费分配使用办法》中规定，土地被全部征用的，其土地补偿费以不低于80％的比例支付给被征地农户。

　　从地方规定的内容中来看，土地的补偿费并非全部归村集体所有，而是要将70%-80%的补偿费支付给被征收人，村委会只可以截留一小部分用于村集体公共建设或其他公益用途。

　　五、征收性质不明确

　　拆迁通常分为公益拆迁与非公益拆迁，所谓的公益拆迁就是为公共利益而实施的征收行为。而且在新的《土地管理法》中也明确规定，土地征收必须以“公共利益的需要为前提”。

　　但是实践过程中，有不少的人打着公益拆迁的名义实施非公益拆迁行为，因此引发出不少的矛盾纠纷，导致被征收人的补偿有所损失。

　　最后凯诺律师提醒广大被征收人，如果觉得补偿不合理，或是发现征收程序不合法（征收方没有获得征地批文、没张贴征地公告或是补偿方案公告），可拒绝签订补偿协议，然后及时的咨询专业律师，通过法律途径维护自己的权益。

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