人口是房价的根本?佛山的人口吸引力位居全国TOP7!

近年来，“人口红利”一词屡屡见诸报端，作为经济社会运行的最基础元素。人口资源对于城市发展的重要性日益凸显。在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚。城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。第二季度珠三角人口吸引力排名中，深圳市位居榜首，占珠三角流入人口的23.7%；广州排在第二，占了21.1%，与深圳相差2.6个百分点；排在第三的则是东莞，占17.2%；第四第五第六分别是佛山市、惠州市和中山市。

这个理解，将对未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

  早前，百度地图发布了第二季度中国城市研究报告

  报告选取了中国60个主要城市

  通过大数据客观反映人口吸引力和交通状况

  在报告中，佛山人口吸引力挤身全国前十！

  而这，又意味着什么呢？

  人口吸引力指数：

  深圳排名前列，广州第三，佛山进前十

  全国主要城市人口吸引力排行TOP10中，深圳排排名前列，第二是北京、第三是广州，第四是上海，毫无疑问北上广深占据了前四的位置。说好的“逃离北上广”呢？不存在的！

  数据显示，在主要城市人口吸引力指数增长TOP10城市中，第二季度的吸引力相比于排名前列季度有大幅的增加，也就是说热点城市的人越来越多！

  在二季度人口吸引力TOP10城市中，除了北京，珠三角占了4席，分别是深圳、广州、东莞和佛山，值得注意的是，在一季度没有进前10的佛山，这个季度跑到了第七。

  另外，数据也对珠三角较具吸引力的6个城市进行了排序。

  从上图可知，第二季度珠三角人口吸引力排名中，深圳市位居榜首，占珠三角流入人口的23.7%；广州排在第二，占了21.1%，与深圳相差2.6个百分点；排在第三的则是东莞，占17.2%；第四第五第六分别是佛山市、惠州市和中山市。

  人口多，马路塞！这是吸引力的体现！

  说到人口吸引力，不得不说的就是交通了。由于人口压力的增大，如今众多热点城市已成为名副其实的“堵城”！

  根据佛山市公安部门较新统计的数据显示，佛山市2016年机动车保有量为202万辆成广东第四个两百万汽车城。

  佛山汽车保有量直逼一线大城市，而公共交通例如地铁、公交特别是跨区公共交通远不如大城市发达，是造成堵车主要原因之一。

  数据显示，第二季度全国高速TOP10拥堵路段主要在与大型城市紧密连通的高速路段，其中广佛地区已占3条！

  而从第二季度广佛环城高速内区域工作日拥堵热力分析来看，广州 、佛山绕城高速内区域面积共计2794 平方公里。

  广州 、佛山绕城高速内区域拥堵在17 :00 -19 :00 时段拥堵区域面积较大，拥堵区域面积占比达10.92%，拥堵区域分布主要集中在广州和佛山；

  7:00 -9:00 和11 :00 -13 :00 时段拥堵区域面积占比较小，分别为2.28%和1.71%。

广州 、佛山绕城高速塞车情况严重

  由此看来，有很大一部分在广州工作的人，会在广州周边居住，其中佛山是最受广州人欢迎的城市之一！

  如今，“广佛同城”已是大势所趋，但是从目前的交通情况来看，两地的交通发展并未达到理想状态。真正意义上来说，想要真正实现“广佛同城”，佛山必须全面进入广州1小时生活圈。

  目前，在轨道交通方面佛山已与广州成功接轨，但是高速公路方面还有待改善。据了解，佛山至广州天河南区域(冼村周边2公里范围)的主要驾车通勤道路有龙溪大道、广州环城高速、广州内环路和华南快速干线。从佛山至广州天河南早高峰通勤时间平均为65分钟，从广州天河南到佛山晚高峰驾车时间平均花费70分钟。

  而衡量一座城市人口增长的指标，竟然是小学生的数量

  知名财经传媒人、地产研究者刘晓博在“楼市参考”发表文 章，他发现的“小学生理论”：小学生数量增长最迅速的城市，往往是房价最坚挺的城市。

  为什么?成年人进城市的时候，可能人口增长很快，都是农民工。农民工增长很快的时候不一定买房，他可能需要租房子，然后一到春节农民工就都走了回家了。所以仅靠人口增长的数据是不够的，要看人口增长里头小学生占的比重多大。

  而2017-2018新学年，全市中小学约有14万义务教育阶段新生入学，创下佛山历史新高！

  广州人为什么爱买佛山？

  广州人爱住佛山，为什么？当然是因为便宜！“广佛同城”大势所趋，佛山房价不到广州2/3！

  广佛交界地区对应的均价

  千灯湖：2.3-2.9万/㎡& 荔湾区：3.4万/㎡

  里水：1.8万/㎡ & 白云区：3.5万/㎡；

  黄歧盐步：2-2.2万/㎡ &  荔湾区：3.4万/㎡

  三水：0.9-1.3万/㎡ & 花都区：1.6万/㎡

  从百度地图的季度报告可以看出，目前佛山也是广州客最喜欢的区域之一，而广州人置业佛山的历史，可不是近几年才兴起的。

  广州人在佛山买房历史

  2000年前后：广州人在佛山买房在选国道沿线

  2000年前后，陆续有广州人到佛山买房。当时广州与佛山之间的交通不便，国道沿线成为广州人抢滩佛山楼市的排名前列站。部分广州人因工作、生意关系，特别是纺织、内衣、布料等行业老板，在黄岐、盐步等靠近325国道附近购房。

  2003年~2006年：广州人在佛山买房选金沙洲

  金沙洲岛，与大坦沙岛隔江相望，1/3属于广州，2/3属于佛山。后由于政策利好，成为广佛焦点。广州房价一路高歌，相比之下，同处于金沙洲的佛山里水金草洲片区房价偏低，吸引不少广州人。

  2010年前后：广州人在佛山买房选广佛地铁沿线

  随着广佛地铁开通，沿线轨道交通前后地段，由于当时没有限购政策，极大吸引广州人布局广佛地铁沿线楼盘，特别是千灯湖周边的保利花园、中海万锦豪园等楼盘。

  2013年至今，广州人在佛山买房在选千灯湖、平洲、陈村

  近年来，广佛两地楼盘单价距离越拉越大，佛山一环以东片区的楼盘吸引了海珠、白云、天河、番禺等各区的广州买家。

广佛经济圈

  人口吸引力意味着什么？

  什么决定房价？要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌？

 长期看人口、中期看土地、短期看金融”

  判断一个地方未来房价是涨还是跌，排名前列个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。

  人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。

  这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

  中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。

  短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。