佛山楼市:千灯湖被低估,投资客已提前入场

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提问：广叔，问下佛山千灯湖和南沙灵山岛尖考虑投资那个更值得买？然后如果买南沙灵山岛尖，推荐买那个楼盘，或者黄埔科学城和灵山岛尖您更考虑买那个

回答：总价500的话，短期佛山千灯湖确定性更高，已经再瞧瞧涨了。南沙灵山岛也不错，适合中长期投资，时间越长收益越大。看你更偏向哪一类型。500的话我倾向于黄埔科学城。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，新人首问：去年入户广州前置有物业1、罗冲围富力桃园140平三房一套，准备在此养老。2、南海和顺村中海金沙水岸126平一套 3、西湾路财富公馆53平公寓一套。已还清贷款。现有现金300W,想卖掉中海房子再加贷款入手天河核心点的房子，纯投资。近来中介推荐了以下楼盘：1、珠江新城东 跑马地花园及三期 、誉城苑。2、金融城板 美林海岸 骏景花园 3、天河公园板 新世界东逸花园 华港花园 东晖花园 。求广叔教路！。另13年贪便宜300W入手江夏村傍军产房：汇和大厦一套240平的房子，有军产证和地税发票，求教要怎么处理。

回答：1、富力桃园养老可以。2、里水一带还不怎么行，产业是短板，没地铁在建规划是硬伤，靠近的是白云，比之荔湾便捷连通桂城要稍弱。3、公寓一直不建议。

推荐楼盘：1、可考虑。2、可以的，有潜力。3、优选新世界东逸花园。就按你这个顺序选。军产房自住还可以，投资的话要由于不能上市交易，流动性差，建议出手置换。

提问：广叔，你好！佛山千灯湖板块，过去半年至少上涨了20%，目前纯投资应该如何考虑？预算总价400万，小三房，请帮忙推荐几个楼盘！时代廊桥感觉距离地铁不算太近，是否可入手？万达华府如何？感谢指导！

回答：你好。时代廊桥离地铁不是很近，但小区品质环境都不错。万达华府，近地铁，千灯湖核心位置。比较建议考虑后者。

提问：广叔您好！谢谢解答。御景湾位处佛山里水板块，已横盘多年，供应量大，跑输大市，我已失去了信心。虽未来有地铁要开，沉香沙桥要通，感觉西部始终会输给东部。您怎么看？

回答：你好。御景湾地铁、桥是有点利好的。但长期看发展当然不如东部。如果资金允许的话，当然是建议置换到更好的地段。

提问：你好广叔，你说买房都要往核心区聚拢，那么投资就一定要买市中心吗？

回答：你好，房产投资有两个派别，一个就是市中心派，紧守市中心繁华地带核心地带买。第二个派别是郊区派，买那些能被城市生长包住的郊区，这两个派别都有非常成功的人。但是作为一个初学者，或者作为一个房产还不是特别多的投资人，尽量去买市中心。

为什么这么说？原因是市中心有个特点：有百利而只有一弊。什么叫有百利呢？市中心有几个特点，排名前列是配套非常的全。所谓的中心，一定是商业配套非常全。第二，交通非常的发达。第三，其他配套比如公园，或者其他各类基础设施，包括图书馆、博物馆、包括好的医疗，好的学校。

这些配套导致市中心有大量的人流，居住体验就会非常的好。同时作为投资而言，抗跌性也会非常的好，几乎在大部分的上涨行情中，市中心都是领涨的，当然也有一些郊区领涨的现象。那弊是什么呢？一弊就是可能市中心涨得不是较快的。

提问：你好广叔，又来请教！如果总预算在300万左右，一套纯投资的房子，打算持有5年左右，该怎么操作，有什么好的建议？我自己看了3种思路：1，韵动家园，租金尚可，不知道高尔夫回收大金沙旧改的利好是否可以促进价格升值？2，龙岗招商依山郡，貌似深龙中学位，未来有地铁站规划？但租金很低。3，宝中碧海一套小单间。您觉得哪种更有前景？或者也许我考虑的都不妥当，您是否有更好的建议？

回答：你好，总价300万，现在深圳真的很难选，适合投资的盘，价格都已经涨起来了。2种思路：1.买市区学位房，涨幅很稳，租金高。韵动家园属于这一类。2.买郊区未来有可能形成暴击的学位房，长持等待补涨。招商依山郡属于这一类招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名排名前列的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。短持建议韵动家园和碧海小户型，长持可以入手招商依山郡。

提问：您好广叔，刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园，哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，还有什么方式操作呢？

回答：你好，栖游花园周边配套和学校一般，但是这洽洽是暴击的存在点，可以买入。花好园相对也不错，地段非常好，好租好卖，但是学位也是短板。除此之外可以关注碧海 西乡 沙井和上塘板块，溢价相对少一些。具体的楼盘参考会员内部分享！

提问：您好广叔，现在珠江新城板块的豪宅可以投资吗？有点担心现在入场站在高位，现在入场晚不晚呢？

回答：你好，纵观广州楼市的整体发展，可以看出珠江新城反应了广州楼市的行情。整体而言，珠江新城板块有着优质的配套设施，不仅周围有地铁站，而且处于多条地铁站的交汇之处，交通便捷；此外，周围吃喝玩乐基础设施完善，商业发达，有高端商业区，也有市井生活区，产业聚集，又处于优质地段，发展前景好，房价无疑也会水高船涨。珠江地区房价的较高值取决于广州整体的规划与发展前景；而大湾区的房价的较高值则取决于深圳，因为对于豪宅来说，增幅比涨幅更重要。珠江地区的豪宅保值性强，流通性好，居住体验佳，因此值得购买。现在还是有机会可以入场的，珠江新城板块未来还是看好。

提问：您好广叔，我是首付200W的，福田上班那位，上次你分析我的情况不适合龙岗和光明，建议买宝安与龙华，赞同。你推荐的碧海与龙华，我的分析：富通城，07年、地铁远、飞机噪音、沿海高速，学校是挂哪个？曼海宁，11年、地铁适中、周边设施不完善、龙华周边农民房、学校是高峰吗？我现在偏自住兼投资（孩子3岁），我的分析是否正确，请指教。同时帮我看下大族云峰是否需要考虑，谢谢。这几个我应该怎么选？

回答：你好，自住和投资的选筹逻辑区别很大。 坂田是龙岗里表现还不错的区域。 大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。 之前分析过，碧海的飞机噪音不影响涨价。 曼海宁对口是高峰 这几个盘升值潜力排序： 富通城>曼海宁>大族云峰 子弹200，必须在学区 自住和投资这几个因素中做取舍。

提问：广叔好，请问龙岗金地龙城中央89平3房怎么样？后续有没有潜力？

回答：你好，金地是个被自媒体黑得一塌糊涂的盘，但是客观来说，是3号沿线为数不多的价位中等，地段不错的次新房，小区花园精致，物业管理好，门口社区公园漂亮，对面就是三馆一城，万科里，小区开盘适逢15年疯狂上涨期，投资客太多，所以要洗个两年才能把投资客出清，回归到一个合理市价，旁边合正旧改起来以后，会把学校短板补上，几个楼盘连成片后居住氛围便利度会更好。紫悦龙庭的82毛胚看西北都成交到320了，和金地89的价格差不多，而并不逊色于紫悦。

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