佛山楼市:买房搞懂这几个问题,再也不会被忽悠!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：你好云叔，原住佛山万科四季花城，有广州户口，打算卖掉这里小两房买广州的自住三房加小孩读书，预算不多280万，广州市区这个价格买的起的学位好点的老破小下不了手，请问金沙洲越秀星汇金沙，城西花园怎么样？在预算内，但比较纠结学校一般市一级，麻烦云叔给点建议！感谢

回答：你好，从自住角度看的话，万科四季花城还是不错的；越秀星汇金沙离四季花城不远，近浔峰岗站，也是可以考虑的。但是从配套方面上看，城西花园更胜一筹些，就是楼龄比较偏老一些，小区环境一般；个人建议优选考虑前者，如果自住的话，考虑通勤距离因素，具体投资价值高的楼盘详圈子内部分享！

提问：云叔，之前在佛山三水买了一套为了博地铁四号线，当初也是钱少买不太起广州大部分地区，现在规划一直还没批，打算满两年后卖掉回广州买，但广州买有贷款记录要四成，有什么办法可以拉低首付吗？ 另外首付九十万左右买广州自住，也要考虑孩子读书的，请问番禺广场、黄埔、亚运城几个板块你更推荐哪里？

回答：其实凡是佛山的地铁，只要没有通车，就都是远期，还不要说什么早期的规划、施工了，中间的变数大了去了，极为不靠谱，如果有广州房票，一定要出掉三水的房子来广州买，必须的，怎么也得把三水的房子出掉，首付90万，接近100万，咋搞价位，建议买地铁沿线的小三房，番禺万博、番禺广场、老黄埔其实都可以，亚运城就不太建议，具体楼盘详见内部分享！

提问：你好，云叔，总价预算800万，考虑小孩明年上学，1、龙华红山区域 龙华实验学校附近的3-4房，例如星河传奇、金地上塘道或预备开盘的龙光玖悦台等2、龙华上塘区域，高峰学校范围内的3-4房，特发和平里 港铁天颂等，可以分析一下吗？

回答：你好，总价预算800万，考虑学位，从整体来讲，你要考虑是从居住还是学位角度考虑； 如从居住角度考虑，通勤40分钟内选地铁口次新，然后比较升值价值，如学位不能满足自用，则可以考虑买入一个较低总价学位房弥补； 如考虑学位，哪些区域是可以通勤的？ 单纯从三个选择来说，偏向于高峰，高峰目前无学位溢价，但是成绩保持稳定，一定会卖出学位溢价，具体详见内部分享！

提问：云叔，你好，现在有东莞一套十里江湾房产证过两年值210万没还清贷款，一套对面的万科珠江东岸没办房产证值220万没还清贷款！现在家庭有一个名额资格可以买黄埔，准备科学城投资买一手房持有5-8年，手头有82万现金，该如何配置现在的房产和资金？使资金和杠杆利用率高一些？谢谢！

回答：你好，其实可出一套十里江湾，或者再多凑一点资金，具体价值高的板块及楼盘分析，详见圈子内部分享。

提问：云叔，华丰前海湾二期我有一套房88平，900弓挂卖了2月了还没成交，现在适合出手置换吗？预算1300左右总价，请问换哪里好？感谢！

回答：你好，如果家庭就一套，个人更倾向于1+1的配置，这样会比较灵活，一套自住，一套投资或者学位房；如果已有投资房，这套加杠杆置换更好更大的，支持平稳期置换。虽然税费高，买卖起来会比较难受，可是深圳的房价一旦没有了枷锁，便会如脱缰的野马，买起来会更难受，预算1300左右总价，可以选择板块更好的次新或是学位优于碧海的。

提问：云叔，你好，平时关注老黄铺比较多，发现部分小区两房涨幅明显高于三房，中鼎的北向两房；金碧世纪花园两房也很疯狂，三房涨幅却一般；黄埔花园的两房也还好；金逸雅居的两房早就没货了，特别是86方能两改三的两房，涨幅可观，感觉是涨幅行情，总价限制么，还是投资客多，拿低价货多，还是上车刚需急着上车？

回答：你好，刚需需求导致的，其实个人的观察，在纯刚需区域板块，两房、三房其实涨幅差不多，拉长时间来看 ；在刚改、再改的区域板块，三房、四房的涨幅远超两房。

提问：云叔，前年想卖掉武汉黄陂区滠口街道的房子，入手深圳，但是那套房一直跌，深圳却猛涨，现在心态崩溃，接下来想卖掉，入手深圳周边或者深圳老破小，又有些犹豫，怕武汉也来一波上涨，那就两头打脸，现在不知如何是好？可以给点建议吗，感谢！

回答：其实不管现在卖不卖滠口的房子，它都不算优质资产，武汉大涨，它只能小涨，建议接下来优选深圳打新，深户无房家庭，现在打新特别适合你，剔除掉有房家庭和限购人群后，中签率大幅提高；次选买入广州，两年后置换深圳曲线救国。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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