限购一年 二手房成交量持续缩水

穿 透 市 场 表 象　　

展 望 楼 市 走 向

从千灯湖有二手房以单价超过3万甚至更高的价格成交，到禅城二手公寓放盘半年多仍需要不断降价。过去的一年多，佛山的二手房市场从“打鸡血”到“跳水式”降温，再到逐步回归理性。

到今年6月1日，二手房纳入限购满一年。佛山二手房从限购前月均成交1.2万套的高峰，缩水至去年底到今年4月，单月不到5000套的平均成交水平。业界预计，2018年政策总基调仍将趋严，预计2018年佛山二手市场成交量或会保持去年四季度的水平。

不过，在成交量大幅下跌的同时，佛山整体二手房均价走势相对平稳。今年初开始，二手房成交均价还出现一定上扬，其中禅城和南海两区二手房均价在3、4月份超过万元/平方米，南海区上月二手房均价已经接近一手房水平。

成交

前四月月均成交仅4806套

去年6月1日，限购区域内的二手房也纳入限购，佛山二手房月均交易量从去年3-5月份的1.2万套的高峰，“跳水式”下降至下半年月均4870套的成交规模。根据住建管理局较新发布的数据，今年前4个月佛山二手房成交规模继续缩水，月均成交仅4806套。

昨日，合富置业发布《2018年广州、佛山、东莞三大城市二手房市场白皮书》，佛山全市二手住宅市场成交面积为1002万平方米，成交量近8.8万套，成交套数同比上升22%，成交套数直逼一手房107750套的成交规模。

其中，去年3-5月份佛山一手房限购重启后，部分需求转入不限购的二手市场。未限购前的二手住宅月度成交面积高达130万-150万平方米，创历年新高。4月成交套数更是反超一手房，成交12077套。

自去年6月1日佛山限购升级，禅城、南海桂城、大沥、里水、顺德乐从、大良、北滘和陈村的二手房也被纳入限购范畴后，二手房市场在调控不断深入的背景下趋于理性，成交面积连续5个月有所回落。去年10月份，成交套数更是降至2944套，低于去年2月份的传统淡季，成为2017年全年“排名前列低”。

对于佛山二手房市场来说是个“分水岭”，前高后低的特征明显。自2017年6月起，二手房也被纳入佛山的限购范围后，二手房成交一路下滑。其中，南海市场受政策影响较大，10月成交套数仅为708套。

值得一提的是，今年以来，二手房市场月均成交规模持续缩水，佛山市住建管理局发布的数据显示，今年前4个月佛山二手房市场共成交住宅19224套，与去年同期总成交量37551套相比，仅为二分之一的规模。

    价格

    三四月开始均价有所回升

不过，在成交量大幅下跌的同时，去年佛山整体二手房均价走势相对平稳。今年初开始，二手房成交均价出现一定上扬，其中禅城和南海两区二手房均价在三四月份已经超过万元/平方米。

根据由佛山市住房保障和房地产登记信息中心主办的“佛山市房产信息网”发布的数据显示，去年佛山二手房成交均价在6月达到6477.28元/平方米，随着中心区二手房纳入限购，随后二手房均价也出现小幅回落，去年10月成交均价已经跌至5865元/平方米。

不过，有数据显示，今年1月份开始二手房成交均价再度出现回升，1月份达到约7151元/平方米，2月春节传统小淡季均价跌至6字头后，3月和4月再出现逐月递增的趋势，4月全市二手房均价达到7627.51元/平方米。

从区域来看，尽管禅城、南海和顺德全区或者部分镇街被纳入限购，成交量明显下降，但是从今年开始，以上三区二手房成交价格也有所抬头。佛山市房产信息网统计数据显示，今年3月以来，禅城和南海两区的二手房均价均已经达到“万字头”，其中，4月份两区均价分别为约10358元/平方米和约10681元/平方米，其中，南海区二手房成交均价已经接近同月住建管理局发布的一手房10832元/平方米的成交(备案口径)水平。

影响

南海市场受政策影响较大

区域成交方面，今年1-4月，顺德、南海占据佛山二手住宅市场的重要地位，两个区域就占了整个佛山二手房市场成交中的近七成份额。其中顺德区二手成交量遥遥先进于其他区域，一季度顺德共成交8601套，南海则有5076套的成交规模。禅城、三水和高明区成交套数约处于1000-2000套的成交水平。

同时，合富研究院数据显示，去年6月前限购政策宽松期，禅城的广州客占比由两成上升至四成左右，桂城和黄岐-盐步等与广州交通连接较紧密的广佛一线区域的广州客占比一度超七成。因此，相比起配套成熟、有较稳定本地需求的禅城区，二手房限购政策对南海市场的影响较大。

去年7-12月二手房纳入限购范围后，禅城二手住宅成交面积维持在5万-6万平方米之间的低位，客户以禅城本区客为主；南海区二手房住宅市场成交量则逐月下探，2017年10月份成交面积甚至跌破10万平方米，千灯湖等板块不少楼盘的价格持续走低。

其中，桂城二手市场降温明显，2017年6月限购政策出台后成交持续低位盘整。合富研究院分析认为，这跟桂城属于典型的“外生市场”有关。与广州交通便利的桂城板块，历来以大量承接广州外溢需求为主，二手房限购政策实行后，广州客大幅缩减，市场上基本以本地的首置婚房为主，改善需求不多。

与桂城相似的还有黄岐板块。合富研究院数据显示，黄岐与广州的路网连接紧密，片区一向以低价吸引周边的迫切性首置刚需，多年来，量价基本稳定。去年6月份以前，一手房限购让片区需求激增，价格“补涨”动能快速释放，这段时期黄岐合富指数大幅上升了50%。二手房政策收紧后，成交规模有所回落。

链接/他城

广州东莞：二手房整体成交已超越新房

合富置业本次发布的《2018年广州、佛山、东莞三大城市二手房市场白皮书》，同步对比了广州和东莞的二手房市场。

数据显示，2017年广州二手网签量超11万套，网签面积1051万平方米，广州一手房供应减少，致需求回流二手市场，二手市场份额由45%升至55%，超越一手。同时，在政策引导下，2017年租赁市场筑底回升。

同样，2017年东莞二手住宅网签约5.1万套，网签面积582.5万平方米，较2016年分别减少22%和24%。2017年上半年，在“二手住宅不限购+东莞一手缺货”等多重利好下，二手市场成交持续良好；2017年下半年一手市场供应增多，部分项目让利促销，二手市场成交有所回落。但全年看，二手住宅成交份额仍然超一手。

相对广州和东莞全年二手房成交超越一手房来看，佛山去年二手房仅占整体成交的45%，并不及新房成交份额大，但已相比过去两年约30%的份额有明显提升。

来源：南方都市报