转型创新品牌房企傲立潮头 龙头房企表现优异

搜狐焦点佛山站 2017-10-27 07:51:05
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在刚刚过去的第三季度,国内多数房企业绩环比上涨,根据克而瑞发布的《2017前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜,截至9月底,金地、华夏、华润3家房企的业绩迈过千亿大关,这也使得今年业绩破千亿的企业已达11家。从销售面积来看,融创9月实现257.8万平方米的销售业绩,前三季度销售总面积达到1

在刚刚过去的第三季度,国内多数房企业绩环比上涨,根据克而瑞发布的《2017前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜,截至9月底,金地、华夏、华润3家房企的业绩迈过千亿大关,这也使得今年业绩破千亿的企业已达11家。从销售面积来看,融创9月实现257.8万平方米的销售业绩,前三季度销售总面积达到1131.9万平方米,销售面积突破千万平方米的房企已达到7家。

    今年以来,龙头房企始终保持领先位置,碧桂园首先在销售流量金额上突破4000亿,而万科与恒大也离这一关口越来越近。克而瑞预计,今年四季度龙头房企销售业绩将继续上涨。

    龙头房企表现优异

    克而瑞的统计数据显示,今年前三季度,碧桂园、万科、恒大三家龙头房企的销售金额同比大幅上升。截至9月底,三家房企的销售金额在3000亿元以上。

    其中,碧桂园已经实现流量金额4276.7亿元,成为首个销售突破4000亿元的房企。万科实现流量金额3947.8亿元,距离4000亿仅一步之遥。排名第三位的恒大,其流量金额为3658.8亿元。远远领先于排名第四,实现流量金额2111.7亿元的保利地产。

    值得一提的是排在首位的碧桂园,这家房企今年以来一直位居销售金额首位。今年年初,碧桂园曾经将年销售目标定为4000亿元,到了8月22日,碧桂园召开中期业绩发布会,总裁莫斌宣布将全年销售目标上调至5000亿元,比去年实际销售金额增长62%。

    在如今低库存的环境下,对上市房企、尤其是龙头房企是极佳的机遇。克而瑞分析认为,随着地方政府对预售证审批的松动,房企推案量随之上升,四季度房企的销售数据将稳中回升。

    按照5000亿元的销售目标,碧桂园前三季度的销售目标完成率已达85.5%,而将销售目标定为4500亿元的恒大,如今目标完成率也已达到81.3%。克而瑞预计,今年三家龙头房企业绩均有望突破5000亿元。

    品牌房企实现规模增长

    受到热点城市限购、限售政策加码的影响,今年三季度房企总体销售规模低于二季度水平,但前100位的房企销售规模较去年同期增长36.7%。克而瑞数据显示,从9月业绩来看,各个梯队的房企销售规模均出现环比增长,其中第21至30位的房企环比增幅达到91.9%。

    截至第三季度末,今年销售规模突破千亿的房企已经有11家,除排名前三位的房企外,排名第四至六名的保利、融创和绿地销售业绩实现持续性增长,并已达到2000亿元的规模,向着3000亿元进行冲刺。在1000亿元规模阵营中,除了排名第7,实现销售流量金额1611.1亿元的中海地产外,金地、华夏、华润也在9月突破千亿大关,业绩分别为1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。

    此外,绿城中国的销售金额已达932.9亿元,是最接近千亿关口的企业。而招商蛇口、新城控股、鲁能、旭辉、富力等房企的业绩规模在600亿至700亿元左右,具备冲击千亿元的实力。

    除了规模较大的房企外,克而瑞数据显示,今年有多家房企成为业界“黑马”。阳光城、中梁、美的、福晟、新力、海伦堡等房企今年前三季度的业绩同比增速明显高于行业水平,名次提升显着。中梁地产前三季度销售业绩同比增长150%,达到512.5亿元,名次较2016年末提升15位。福晟集团业绩同比增幅也达95.5%,从去年末的71位上升22名至49位。

    市场竞争将更加激烈

    品牌房企业绩规模的增长,使房企集中度持续上升。今年前三季度,各梯队房企市场份额较2016年末继续提高,部分中等规模的房企也明确提出短期内要实现销售规模突破千亿元的目标,以抢占市场份额。

    克而瑞统计显示,目前提出千亿目标的房企已有六七十家,对市场份额的争夺即将进入白热化阶段。克而瑞指出,未来两到三年,千亿房企阵营的争夺将更加激烈,在冲击千亿的过程中,企业拥有怎样的核心能力将成为制胜关键。

    此外,一些提出销售规模千亿元目标的房企,对土地储备的获取也持有积极态度。

    在今年中期业绩发布期间,旭辉、富力、远洋均明确提出预计能在一两年内实现销售规模千亿,这几家企业今年以来的拿地十分积极。根据克而瑞统计,截至9月中旬,远洋和旭辉的拿地总额已经达到去年全年拿地金额的2倍,富力拿地建筑面积也已达到去年全年拿地总建筑面积的2倍多。

    2017年即将进入尾声,对于房企而言,作为冲击销售目标的最后机会,第四季度的重要性可想而知。克而瑞预计,四季度房企将加快推盘节奏,全力冲击全年业绩目标。

    投资布局方面,克而瑞分析认为,当前三四线城市不确定性因素仍然存在,政策调控仍将持续升级,同时,经过此前的上涨,一些主要三四线城市地价已接近二线城市水平。而反观一二线城市,在楼市从严调控的大背景下,经过一轮调整,未来需求稳定的一二线城市的投资性价比重新显现。因此克而瑞分析认为,一二线城市仍将是房企布局的重点。

    房企转型积极求变

    市场形势的变化,也让部分房企感到了发展的压力。进入2017年,一些房企开始谋求转型,积极求变,探索出适合企业自身发展的路径。轻资产发展,多元化经营,企业间的跨界合作,也成为房企探索转型道路的重要尝试。那么,房企的转型求变路径主要包括哪些?

    路径1:走轻资产路线

    7月19日,万达、融创、富力签订战略合作协议,将西双版纳、南昌等地的13个文旅项目91%的股权转让给荣创集团,总价为438.44亿元。同时,万达商业将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产。这次转让也被业内视作万达“轻资产”品牌经营的重要标志。

    除万达外,总部位于广州的奥园集团也走上了轻资产的道路。今年7月,奥园签约首批轻资产项目,三个项目分别位于珠海上冲、顺德龙江和唐山凤凰新城。

    在签约仪式上,奥园旗下奥买家集团副总裁兼商管总经理雷易群曾表示,奥园集团轻资产项目主要选在二三四线城市,采用双赢、灵活、因地制宜、合作开发等战术,通过专业化的运营团队完成对项目策划、工程、招商、运营、管理等,为项目获得短期的资金回笼和长期租金收益,奥园商业计划今年至少完成五六家商业轻资产。

    路径2:发展多种业务

    房企的业务都不仅仅只是“卖房”,发展多种产业,实现多种经营,走多元化的路线,是房企转型升级的重要方式。

    地产研究机构克而瑞指出,房企主业扩张主要通过合作方式去实现,通过企业间达成战略合作,进行强强联合优势互补,推动地产主业发展。多元化业务开展主要集中在基金、健康小镇、产业园区等方面,面对地产行业进入天花板,房企纷纷进行多元化布局。

    其中,特色小镇成为近年来房企热衷开发的项目,房地产与其他产业进行合作,也是房企多元化布局的重要手段。今年9月,万科与华大基因、苏州高新区等共同签订合作协议,在苏州投资建设生命健康小镇,万科作为产业配套发展商,将保障精准医疗产业和配套设施的落地。

    路径3:多元化拿地方式

    在土地市场方面,今年的一个重要趋势是合作拿地现象增多,根据克而瑞的监测,截至2017年9月,30强房企通过收并购、合作方式取得的土地建面占到了总新增土地的四成之多。

    今年收并购拿地最活跃的仍是融创,除了拿下万达文旅项目外,还在热点二线城市积极并购,土地储备增加超过6600万平方米,且拿地平均成本较低。而合作拿地主要发生在北京,碧桂园、万科、龙湖、旭辉等企业都曾与其他房企联合拍地。

    克而瑞分析认为,无论是合作方式还是收并购方式,都通过较少的资金撬动了大量资产,为企业获得土储的同时节省了资金成本,有效降低了风险。

    强者恒强趋势明显

    在房地产行业,大型房企资金实力雄厚,业务布局广泛,与其他企业合作关系紧密,这些因素都使得这类企业在面对不断变化的市场环境时,依旧能够保持较强的竞争力,销售规模也不断扩大。因此房地产企业间一直有着“强者恒强”的现象。进入2017年,强者恒强的趋势更加明显。

    龙头房企集中度上升

    根据克而瑞发布的《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜,排名首位的碧桂园,销售金额已达4276.7亿元,而排名第100位的房企销售金额为103.7亿元,前者是后者的41倍。同时,排名第三的恒大,其销售金额也比排名第四位的企业高出1547.1亿元。

    三家房企在土地储备方面也明显领先于其他企业。中国指数研究院发布的房地产企业监测报告显示,9月恒大在全国范围内拿下47宗土地,增加土地储备364.14万平方米,成为当月拿地最多的房企,万科和碧桂园紧随其后,其中碧桂园取得39宗土地,增加土地储备195.74万平方米,万科取得18宗土地,增加土地储备170.74万平方米。

    强者恒强不仅体现在三家龙头房企,克而瑞指出,尽管多数企业第三季度业绩低于全年水平,但销售业绩仍延续了去年的增长势头,业绩仍在大幅增长。多家房企力求销售金额突破千亿元,部分房企还上调了年度销售目标。

    截至9月底,排名前10位房企的销售规模都达到千亿元以上,排名前10位的房企已经占据了近四分之一的市场份额,集中度与2016年末相比提升了5.7个百分点。榜单中排名前30位的房企,集中度已经达到37.9%,较2016年末上升8.5个百分点。

    克而瑞预计,到2020年时,销售规模前10位的房企集中度将达到升至47%,而前30位房企的集中度将达到70%。

    实力决定转型能力

    除了销售规模巨大,房企强者恒强还体现在转身步伐上,相比中小型房企,大型房企实力雄厚,在转型过程中有着较强的资金支撑。

    以长租公寓为例,在大力发展住房租赁市场的大环境下,一些规模房企已经开始行动,抢占长租公寓市场。万科旗下的泊寓,龙湖旗下的冠寓等都是市场中发展良好的品牌。截至今年8月,万科泊寓已经在全国22个城市布局,公寓总数超过1.6间。而龙湖冠寓目前已进入9个城市,预计年底开业房间数将达1.5万间以上。

    大型房企的转型步伐往往更加立体。以碧桂园为例,今年8月公布的企业中报显示,碧桂园业务收入目前主要来自五个经营分部:房地产开发,建筑、装修及装饰,“物业投资”,物业管理及酒店经营。

    在房地产业务之外,碧桂园重点在产城融合领域进行拓展。今年5月,碧桂园开发建设的惠州潼湖创新小镇正式奠基,华兴资本、软通动力、创新工场等近80家企业机构现场签约进驻。据了解,该小镇定位为世界级物联网和智能控制产业基地。

    “我们是产业先行,地产为企业服务的理念,我们打造产业平台,做成科技小镇”,在中期业绩发布会上,碧桂园莫斌在回答现场提问时表示,目前碧桂园正围绕一线城市和一些强二线城市进行布局。

    记者观察

    新形势下,房企机遇与挑战并存

    今年以来的系列调控政策,给人一种“楼市已经不再是原来的楼市”的感受。从严调控、确保平稳发展的思路下,热点城市房地产市场面临转型,这让房企在发展过程中遇到了新的机遇,同时也伴随着新的挑战。

    说机遇,是指房企在“租购并举”的新住房时代有了迎来了新的发展机会。企业通过调整发展方向,制定新策略,探索一条适合发展的道路,不仅有利于企业自身,同时也能推动整个市场的进步。

    开发特色小镇,发展多种经营,成为部分房企在业务扩展升级中的自主选择。此外,还有一些房企选择了“轻资产”的战略,从土地、物业的持有者,变身提供服务的“大管家”,从而节省成本、降低负债,提高收益。

    说挑战,是指房企能否在市场的持续变化中保持强大的竞争力。在调控政策的作用下,一些热点城市成交量下降,对于房企而言意味着销量的降低,由于多数房企存在高负债的现象,因此能否顺利回笼资金,从而保证企业的正常运转,也考验着房企的运营能力。

    不论是机遇还是挑战,都意味着房企必须审时度势,作出改变,躺在原来的功劳簿上肯定是不行的。

  来源:南方日报 记者:葛政涵

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