戴德梁行:双城新时代 催生商业地产新机遇

双城新时代 催生商业地产新机遇

——2017年春季佛山房地产市场回顾与展望

佛山，2017年3月20日——先进全球的房地产服务商戴德梁行今日对2016年全年的佛山房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读，并对佛山市场接下来的走向进行了预判和展望。

回顾2016，“广佛同城”是一个绕不开的话题。2016年无疑是开启广佛同城新时代的一年。随着多项城市规划的获批及多项产业、民生政策的落地，广佛同城迈上了一个新台阶。在刚刚结束的两会上，政府工作报告提及粤港澳湾区概念，处于粤港澳湾区中不可或缺地位的广佛，二者比邻而居、文化同源、经济结构互补，未来的前景必定更加广阔。

写字楼市场：高质素新增供应推升市场平均租金，未来供应井喷但仍充满机遇

2016年，佛山录得地区生产总值8630亿元，同比增长8.3%，增长率高于全国和全省，经济结构以第二产业为主，第三产业增长迅速。佛山与广州的经济结构互补优势明显。

受惠于货币宽松、增值税改革等政策红利，2016年佛山主城区写字楼销售与投资市场明显回暖：新增供应面积同比减少了42%，而成交面积却同比增加73%，成交均价同比上升26%，达近年成交均价较高点。然而尽管2016年销售行情转好，受前期大规模供应入市的影响，2016年末中心城区写字楼可售库存依然攀升了10.8%。

写字楼租赁市场方面，2016年佛山中心城区甲级写字楼市场共有3个项目交付使用，全部位于泛千灯湖片区，为市场带来20.8万平方米的新增供应。年末中心城区甲级写字楼存量攀升至100.7万平方米，同比上升26.0%。泛千灯湖商务区存量占中心城区整体存量的67%。受较大体量新增供应入市的影响，市场个年净吸纳量录得7.6万平方米，同比下降33.8%。年末中心城区甲级写字楼整体空置率攀升至38.5%。甲级写字楼市场吸纳的疲弱主要源于两大因素冲击：除了一直以来庞大的产业载体（即产业园/研发物业等）分流之外，2016年大幅回暖的写字楼投资销售再度稀释了甲级写字楼吸纳。

尽管吸纳乏力，但2016年交付的新增供应质素优秀，推升中心城区甲级写字楼平均租金年末升至每月每平方米68.6元，同比上升了4.0%。戴德梁行数据显示，泛千灯湖平均租金分别比季华路、祖庙高出7.6%和17.1%，但与20公里以东的广州CBD珠江新城相比，千灯湖板块的甲级写字楼平均租金则低了60.8%，对比广州平均租金较低的琶洲商务区则低37.3%；租金可谓相当优惠。

戴德梁行指出，佛山中心城区甲级写字楼市场目前正处于高速成长期，至2020年末前仍将有超过200万平方米的优质物业将要入市，其中计划于2017年交付的新增供应量将达到72万平方米，远高于2010年以来市场的年均新增供应水平。尽管2017年新增供应中或将有部分推迟交付或尝试更改物业用途，但即便如此，未来数年市场依然面临较大的去化压力。戴德梁行研究部高级分析师缪舒怡指出，尽管挑战当前，甲级写字楼市场仍然充满了机遇，佛山甲级写字楼物业租金优惠、配套完善、新入市物业质素优秀，加之政府政策的扶持，写字楼市场可谓性价比十足；此外，广佛同城的再深化无疑为佛山甲级写字楼市场注入一针强心针，两地全面合作的开展、产业合作的深化将为市场带来广州的租户资源，随着两地往来便捷度的提升，人员的双向流动将进一步加强；同时，本地产业的迭代、升级和扩张所带来的市场需求，以及政府一系列招商引资活动及城市综合水平的提高所吸引到越来越多新产业、新企业落户而带来的市场需求，对佛山写字楼市场而言，都是重大的发展机遇点。

零售市场：市场暂遇挑战，提升体验方可为王

2016年佛山实现社会消费品零售总额3017.8亿元，增长11.6%，增速高于全国及全省水平，较去年同期略微回落0.3个百分点。纵观目前的零售市场，电商优势较前期减弱，百货暂遇瓶颈，实体商业步入调整期，消费主力群体发生更迭，随之而来的消费习惯也发生了改变，新一代消费群体更加注重个性、体验和性价比，这些变化都要求零售运营方及时调整运营策略，方能适应市场节奏的变化。

2016年佛山中心城区迎来五座优质商场开业，新增优质商业面积高达37万平方米，创历年新增供应之最，新增优质商业面积同比增长363%。在新增的优质商业面积中，有58%位于桂城商圈，26%位于季华路商圈。新增供应推升年末中心城区优质商业存量至138.6万平方米，同比上升36.4%，全年净吸纳量录得21.9万平方米。大量新增供应的入市及激烈的市场竞争共同将年末中心城区优质商业空置率推升至19.5%，同比升高7.8个百分点，在空置率攀升的同时，大体量的新增供应也给招商方面带来了不小的压力。租金方面，年末中心城区优质商业首层平均租金录得每平方米每月283.6元，同比下降6%，探其原因，缪舒怡指出，部分购物中心进行业态调整升级，退减零售业态面积，增加体验式业态面积，致使租金收益出现短暂下降；此外市场空置率的上升、激烈的竞争及运营瓶颈使得多数购物中心不得不在租金方面做出让步。

缪舒怡表示，尽管当前市场面临由于新增供应大量集中入市、购物中心同质化现象突出以及运营暂遇瓶颈等所导致的空置率攀升、租金下滑、客流量难以提高等问题，但通过找准购物中心项目定位、突出个性、合理增加体验式业态及其他新兴业态占比以适应市场的变化，加上良好的服务，盘活市场、提升市场并非难事，优质零售市场依然充满了机遇。

土地市场：工业用地主导出让，南海顺德土拍大热

佛山2016年全年土地成交面积734.8万平方米，同比减少4.1%，成交金额609.8亿，同比大涨68.7%。尽管成交面积回落至近年低点，但土地市场仍然热度难掩，全年土地成交平均溢价率创85.7%的新高。工业用地主导了全年土地出让，全年共成交工业用地387.7万平方米，占全年土地成交面积的52.8%，成交面积同比上升15%；住宅用地全年成交292.8万平方米，占全年土地成交面积的39.9%，成交面积同比下降26%。南海区、顺德区成为全年土地市场热门，成交面积、平均溢价率指标双双先进全市。戴德梁行指出，土地市场的成交热门板块呼应了佛山的经济、社会结构，同时广佛同城的进一步深化，也令到与广州比邻的南海、顺德地块备受关注。

商品住宅销售市场：成交大丰收，市场潜力可观

2016年，随着降首付、降准、营改增、土地限价等政策的频频出台，住宅市场热度大涨。受惠于政策利好及广佛同城再深化，2016年佛山一手商品住宅成交面积同比攀升35.7%，成交均价同比上浮11.4%，逼近万元大关。尽管供应面积同比增长18.0%，但成交面积的大涨助推全市全年供销比同比略微回落0.12个百分点至0.77。

2016年的楼市政策先松后紧，带动市场发生相应波动：2016年初以来，多项利好政策出台，加之广佛同城深化以及广州楼市的限购，导致广州的购买力外溢至佛山，多重因素共同推升成交均价整体趋势一路走高，9月首次突破万元大关，上涨趋势明显；10月限购调控政策出台后，全市均价上涨趋势有所抑制，成交面积亦出现回落。

在全市楼市走热的大环境下，位于与广州接壤的南海、顺德以及位于佛山中心城区的禅城最受热捧，三区全年成交面积分别占佛山全市的38%、29%和13%； 南海区和禅城区的年内成交均价升至破万高位。市场经历了一年的畅旺，至2016年末，全市可售库存降至652万平方米，同比减少40%，以过去6个月去化速度测算，2016年末佛山市场库存去化周期不足4个月。

展望后市的一手住宅市场，戴德梁行表示，比照近年佛山土地供应数据，宅地供应面积逐年收紧，未来短期内一手住宅新增供应面积将相应有所下降，而截止至2016年底佛山一手住宅的库存去化周期也已降至不足4个月，后市市场供应将走低；佛山目前实施的分区限购政策将市内部分限购区内的需求挤压至非限购区域，非限购区内市场热度将继续上升。此外，广佛同城的进一步深化以及广州限购令的加码或将令到一部分广州的购买力继续外溢至佛山，并且或将由从广佛接壤的区域继续往西沿交通线深入。考虑到佛山楼市自身的供求关系及库存的走势，后市佛山楼市价格出现攀升或将是大概率事件。