南海农地"同权同价"入市 唤醒"沉睡的集体资产"

一方面是国有土地供不应求、地价连年上涨，一方面同样区位的农村集体土地却因产权不完善、价值无法评估导致建设“举步维艰”。这个矛盾如何破解？佛山南海区“集体经营性用地入市”试点改革探索了路径、积累了经验，初步建立城乡统一建设用地市场，集体经营性用地入市基本上做到与国有土地出让“同权同价”。

“1+N” 盘活集体用地

走进占地19286.7平方米的南海区大沥镇太平北海村幼儿园，最后的装修工作正进行得如火如荼。这个预计今年下半年能开业的项目，将解决周边五六个楼盘的幼儿教育配套问题。而与一般幼儿园不同的是，该项目是南海区集体经营性用地入市首宗地块站牌项目。该幼儿园的投资方——佛山市金顺隆物业投资有限公司凭借地块30年的使用权成功取得南海农商银行6800万元的抵押融资额度。

这正是南海区集体经营性用地入市试点改革的一个成果缩影。2015年3月，南海区被列为全国33个农村土地制度改革试点之一，承担农村集体经营性建设用地入市改革试点任务。2016年10月，根据国家部署，同步推进农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革。

据长期参与该改革试点工作的佛山市南海区国土城建和水务局副局长潘汝海介绍，改革前，集体经营性用地的流转缺乏上位法的支持，一方面集体土地抵押融资困难，投资者信心不足，银行贷款也有顾虑；另一方面，集体土地手续不完善，许多土地难以报建，集体土地的价值被严重抑制。

在此情况下，南海区制定“1+N”的入市政策文件，形成相对完整的政策体系。其中，“1”是指经国土资源部批复的《广东省佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》；“N”是指在《实施方案》框架下制订的一系列政策文件，包括入市管理试行办法、资产交易办法、财务管理办法、抵押融资、综合整治、产业载体等11份入市政策文件。

在持续推动下，南海区农村集体经营性用地入市取得较快进展。据统计，自2015年12月首宗地块入市至今，集体经营性用地共完成入市53宗，面积约1950亩，总成交金额达53亿元。入市政策出台至今，实现抵押的集体经营性建设用地已有13宗，抵押面积约226亩，抵押金额达16亿元。

创新探索 土地可整合

在建立政策体系的基础上，针对南海区集体土地较分散的实际情况和集体经营性用地入市过程中出现的问题，2016年末，南海区出台政策，探索集体土地整备制度、片区综合整治模式、产业载体开发利用、公共用地预留制度、入市全程监管体系。

南海区通过托管的方式，区镇两级成立土地整备中心，将符合入市条件的集体经营性建设用地进行整合，以备统一招商入市；积极探索片区综合整治，通过规划调整、地类变更等措施，对片区内土地重新划分宗地并确定产权归属；赋予产业载体项目用地及地上物业预售、分割登记、分拆销售的权利，让土地开发者可以加快资金回笼；探索公共用地预留制度，着眼城乡建设长远发展，也使得集体用地和国有建设用地“同权、同责”；探索入市全程监管体系，加大政府规范管理力度。

目前，在深入推进改革过程中，南海已初步建立起城乡统一的建设用地市场，逐步实现集体建设用地与国有建设用地“同权、同价”。改革需突破的相关法律条文也得到全国人大的授权。同时，南海区通过规范入市操作流程，集体土地权能得到进一步释放，价值得到提升。