暴雷!有盘疑似停工!佛山“地王”们陷入漫漫解套路

从“多重马甲抢地”到屡屡刷新较高楼面价榜单，上半年各大房企积极拿地的身影仍历历在目。

然而在一轮轮调控重拳下，如今多宗“地王”似乎陷入了漫长的解套过程。

有的不断降价促销迎合市场变化；

有的选择战术性拖延开售进度；

更有甚者深陷暴雷边缘，传出停工停售消息……

停工、缓慢蓄客等开始上演

2021年，可以说是佛山大规模诞生“地王”的一年。

上半年土拍市场关注热度空前，核心地段必遭抢夺，总价登顶、楼面价刷新几乎成为地块出让的常态现象。

根据当前的佛山楼面价top10榜单可以看出，今年新上榜的地王项目共有6个，分别位于平洲、北滘、三山新城等核心临广限购区。

房企们的激进抢地进一步催化着佛山楼市情绪，上半年大家都沉浸在一片狂欢之中，房企大鳄更是一砸千金，抢夺核心地段。

其中，更是引发了一出“双房企”联合投诉万科跳价抢地的戏码。

上半年的红红火火，谁会猜想到，降温却会来得如此急速，停工、缓慢蓄客等开始在不同项目上演。

截至目前，佛山楼面价top10榜单当中，新晋的6个项目已入市5个，除了中海北滘项目暂无真容以外，其余项目已逐渐面市。

顺德华润润府，被誉为“燃烧自己，照亮别人”的佼佼者，以拿地价2.2万/㎡的神助攻，一度引发周边项目的拉涨。

10月1日销售中心开放，首推14栋建面约93-125㎡三四房以及28/27栋建面约142-175㎡大平层单位，然而受到市场行情影响，目前还处在收筹阶段，吹风价3万+/㎡。

顺德华润润府规划图

万科三山新城项目——万科璞悦山，已经开放了临时接待处，据了解，项目首推c区235/195㎡大平层，售价待定。

项目效果图

来自平洲的中海丽湾尚宸，营销中心已正式对外开放，主打建面约84-126㎡三四房，吹风3.2-4万/㎡。

项目沙盘图

有业内人士表示说：“就我们当前业内来看，中海平洲项目的品质确实没话说，要是放在去年，肯定热度很高，但现阶段要想在平洲板块打出3万+/平的价格，还是有一定的市场压力。”

大沥的龙光天誉，在一众的地王项目中，是进展较快的一位，项目已于11月底正式开盘，据说开盘当天去化量达8成，以大沥本地客户群体为主。

目前主推建面约100-142㎡的三四房，售价2.7-3.8万/㎡。

项目沙盘图

当代黄岐新盘——金沙当代阅MOMA，项目总规划2栋住宅，主推建面约57-79㎡刚需小户型，前期吹风价约3.4万/㎡。

项目实景图，来源：网络

项目原计划11月开盘，然而近期当代置业暴雷消息频出，金沙洲黄岐项目也因此陷入“停工疑云”。

 当代理财产品暴雷，员工漫漫讨薪路 图片来源：网络

中海北滘项目，近期项目总规划图已经曝光，据悉，项目拟建9栋楼高47-49层的住宅，和9栋楼高3-6层的商业楼。

项目规划图

在楼市上行周期中，“地王推动房价拉涨”的逻辑固然成立，然而下行周期则存在“等解套”的风险。

在调控重压之下，今年开发商迎来了最困难的日子，尤其是在融资门槛提升、限购限贷、三道红线之下，房企资金回笼难度加大，资金不到位就可能造成工期拖延。

“地王”解套有多难？

对于佛山而言，高价拿地、难去化的故事同样存有先例。

时间回拨到2017年5月，珠海华发首入佛山拿地，以13.45亿+21750㎡配建+16750㎡自持夺得祖庙一宗约2.69万㎡的商住地，楼面价约15665元/㎡。

后续地块规划陆续出炉，案名公布是：华发四季，然而正当市场一遍红火景象之时，疫情、三道红线、调控政策升级席卷而来，行情下挫，如今项目现楼已成，但还没有任何入市开售迹象。

它们的现状预示着市场没可能一直狂奔，疯狂抢地并非始终一本万利。

一个楼盘能否盈利，天时地利人和缺一不可。

地王的出现，更考验投拓部门的眼光和操盘手的逻辑自洽能力，此外，与其所在地段、产品定位、品牌溢价等各方面因素密不可分。

市场上，有些地王的出现创造营销传奇，有些地王却只能默默退场，究其原因，主要有以下几点：

1、对市场预判失误，入市时机不对

面粉价贵，面包价涨也属于正常情况。

往往地王项目的销售价格都能成为区域标杆，然而这就需要等待好的市场时机。

但很多房企在竞拍时对未来预期过于乐观，结果没想到遇到调控，入市遇冷，开盘不利，导致后续去化艰难。

2、无视地方市场所能承受的价格天花板

很多地王项目惯用套路是通过追求产品品质，突破地方市场价格体系。

但很多城市，特别是三四线市场，无视地方市场所能承受的价格天花板，希望通过创新产品突破天花板，风险太大，操盘难度极大。

3、产品定位不精准，麻木认为地王一定要做高端产品

由于拿地成本很高，做产品定位时，可能会忽视市场需求，麻木认为一定要做高端产品，这也加大了后期的操盘难度。

在产品打造时，应该针对目标客户群各有侧重，比如注重性价比的中端客户和注重品质的高端客户，面积不同，配置不同，总价不同，以满足不同客户群体的需求。

对于房企而言，有机会享受房地产红利的同时，也需要为自己的冲动、激进买单。

要知道，激进拿地，追高拿地，你怎么对市场，市场就怎么对你，风向已改，开发商也应该要迎风转向。