2018年新房供给以共有产权房为主 市场均价有望被拉低

搜狐焦点佛山站 2018-02-09 09:27:38
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进入2018年,无论是二手房还是新房,都将表现出全新格局。

进入2018年,无论是二手房还是新房,都将表现出全新格局。从二手房来看,1月恢复到万套成交,这几个月以来也一直保持着稳中有升的态势;从新房来看,开发商年前抓紧推盘,在一季度就开始冲刺销售额,倒推回土地市场,2017年大量的土地供应,或将全面改善2018年新建商品住宅的供应模式。

二手房成交恢复万套 整体稳中有升

据统计,2018年1月北京全市二手住宅共网签10527套,同比2017年1月下滑18.1%,环比2017年12月小幅增加2.8%。整体来看,自2017年7月以来,北京二手住宅网签量基本上是在逐月增加,仅有10月因长假因素而有所下降,目前则稳定在了1万余套。

价格上,2018年1月,北京二手住宅成交均价环比2017年12月下降了2.0%,降幅依旧维持在3%以内,幅度并不大。不过,从2017年5月以来,北京二手住宅价格一直在下跌,迄今已经连跌8个月。

从政策角度而言,2017年“317新政”及后续政策的严厉程度是前所未有的,之后北京楼市交易量的下跌,房价回落证明了北京楼市调控取得了非常好的效果。

去年下半年以来,北京二手房交易量的触底回升,并非调控效力的减弱,而是在强有力调控下,随着市场回归平稳,房价回落之后,自住购房需求的理性回归。政策虽然严厉,但政策预期的相对稳定,也支撑了自住购房需求平稳释放。

房价方面,购房人群受首付比例增加影响,购房心态更加理性,着急抢购心态不再,与此同时,房价持续小幅回落的心理预期,也使得大部分业主调低了心理价位,议价空间也在增大,与去年3月份时的房价相比,目前的北京二手房价跌幅已达12%左右,基本回到了2016年四季度水平。

由于房价持续回落,北京二手房市场目前的需求是在逐步回升的,这其中主要是首次置业和改善升级的刚性需求,投资投机需求则在政策的打击下基本销声匿迹。政策的稳定,刚需人群也逐步结束观望,重新入市,市场整体正在理性、小幅回温。

但市场的整体热度依然不高,房价下跌预期较强,购房者占据交易主动权,议价意愿更强,相应的业主端则报价更理性,甚至愿意主动降价,所以稳中有降仍是未来北京二手房价的大趋势。

商贷比例回升 理性置业意味更浓

2017年年初时,北京二手房交易中商贷的占比在一半以上,新政实施后,首付比例的增加,尤其是大部分置业升级的家庭首付比例高达八成,使得商贷占比不断下降,1月商贷比例重新增加,虽然幅度很小,但也在一定程度上说明随着购房需求的理性回归,市场正在逐步复苏。

胡景晖分析表示,自从北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上调银行贷款利率后,二手房交易中使用商业贷款的客户比例就逐步下降。

如今,刚需人群让市场需求重新复苏,但他们的经济实力大多有限,不少人还是需要使用商业贷款,所以商贷比例重新增加。但目前北京仍然执行着高首付、高利率政策,各银行的贷款审批也颇为严格,商贷的占比即使回升也不会太大的幅度。

整体上2018年1月北京二手房市场延续了2017年底的走势,交易量上稳中有升,交易价格稳中有降,二者反向而行,市场政策保持稳定,市场热度不高。

虽然北京二手房市场仍在低位运行,但其中的投资投机基本消失,市场需求以首次置业和换房升级的刚需人群为主,他们其中大部分祖籍外地,购房多以60-90平米的两居室为先,购房心态上也比较理性,交易节奏缓慢,市场也因此更加健康稳定,杠杆风险大幅降低。

随着春节的到来,2月北京的二手房市场将进入一段沉寂期,交易量下降,3月的政策走向则将决定2018年的整体市场走势。不过,在中央“房子是用来住的,不是炒的”精神的指导下,未来北京的楼市政策基本会维持稳定,二手房交易量也有望企稳,月网签大概率会保持在10000套到15000套之间。

宅地供应超90宗 为十年之最

土地供应是新房市场晴雨表,2017年北京各类型土地供应共新增128宗,同比2016年大幅增长190.9%,同时也超过了2014年、2015年,改变了2013年以后的连续下降趋势。

2017年,北京的居住类用地供应达91宗,同比2016年增长了435.3%;91宗地的总建设用地面积为688.6万㎡,同比2016年增长437%。从近十年的数据来看,2017年北京的宅地供应宗数超过2013年,为十年最高,总建设用地面积则次于2013年和2010年,排名十年来第三。

与成交金额创新高相呼应,2017年北京成交宅地的平均楼面价同样为历史最高,24749元/㎡的价格同比2016年增长3.6%。不过,3.6%的涨幅其实并不高,从2008年到2016年,除2011年环比下降以外,其它各年北京成交宅地的楼面价同比涨幅都在10%以上。

共有产权房土地大幅增加

随着2016年北京土地整体供应、成交的萎缩,自住型商品房用地在2016年的供应、成交也大幅缩减。2017年北京再度加大了自住型商品房用地的供应力度,并将自住型商品房进一步升级为了共有产权房。据统计,2017年北京共新增共有产权房用地38宗,在全部91宗宅地供应中占41.8%;成交的共有产权房用地为26宗,在全部71宗成交宅地中占36.6%。

2015年时,北京土地价格升高,地王频现,2016年时,北京土地供应锐减,在此期间,北京楼市不断升温,房价不断攀升,市场风险急剧加大。为平抑北京房价持续上涨,2016年北京出台了“930新政”,要求增加北京土地供应,尤其是自住型商品房用地,并重新要求执行90/70政策。

因此,2017年北京的土地供应节奏明显加快,住宅用地的供应力度大幅提升,还制定了北京土地供应的五年规划,明确2017年到2021年北京将供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设,这其中又包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。

在各种政策的控制下,虽然2017年北京的地价高,成交金额创记录,楼面价也达到历史新高,但土地市场的拍卖热度却并不高,平均溢价率也得到了很好的控制。

2017年北京土地供应的大幅提升实际上就是调控楼市、稳定房价的供给侧改革措施。通过增加土地供应量,限制价格、限制户型面积,北京大幅增加了中低档住房的供给,缓解了之前两年的豪宅化趋势,满足了大批中低收入者的置业需求。

统计显示,自住型商品房推出以后,北京的新房价格被拉低超过7%,如今升级为共有产权房,并加大了供应力度,未来共有产权房必将发挥更大的市场调节作用和满足刚需的作用。

如今,北京五年的供地计划已经确定,从2018年到2021年,北京还将继续保持2017年的供应节奏,各年的供应水平也将基本一致。

配合房地产税等房地产市场长效调控机制的推进,北京的土地市场需要探索如何逐步改变土地财政模式,让土地供应、土地拍卖也逐渐回归居住属性,以满足人们的居住需求为第一要义

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