2018年将是租赁产业和延伸服务业爆发起点

搜狐焦点佛山站 2017-11-22 07:36:13
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“租赁市场,三年内会看到一片繁荣”。

  “租赁市场,三年内会看到一片繁荣”。

    2018年,比“明年房价涨跌?”“现在还该不该买房?”“买房子买哪里好?”更受关注的,将是租售并举、多渠道供给将为房地产市场带来的颠覆性改变。

    在合富辉煌集团副总经理、佛山合富辉煌执行董事李慰看来,2018年将是租赁产业和延伸服务业爆发的起点,包括租赁物业的供应、房地产信托基金的发展。同时,自持物业等新的供给和盈利模式与周期,也会让房企从长远发展的角度来看社区运营和建筑的全生命周期。

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    2018年佛山楼市关键词

    “租赁元年”与“价稳量缩”

    2003年,佛山楼市起步发展阶段,同步进入佛山市场的李慰以及团队,是整个佛山房地产市场发展的“全程观察者”与亲历者。

    今年初,李慰接受南都记者采访时给了2017年楼市走势预测两个关键词,一个是“量缩价挺”,另一个是各个板块今年将表现为“无冻土”。中西部板块这些曾被业内人士比喻为“我们拿着望远镜,看着别人(中心区以及广佛板块)成交红红火火”的传统非热点区域,在佛山住宅市场的区域调控下,今年一改“冻土”变成“热土”。

    南都:综合大政策背景下,佛山楼市正处在一个什么阶段?

    李慰:第一,先从佛山自身来看,目前整个房地产市场整体的价值是有充分支撑的。这座城市正处在长期积累的爆发阶段。市场从2003年发展到现在,经过15年的积累后,现在整个城市发展正在突破新高之后继续往上跃升,比如我们可以看到大湾区发展背景下城市公建配套的建设都很实在,以及产业升级、轨道交通建设等等,都赋予佛山更多的都市价值。这是我看好佛山的理由,在这样的城市里面,我认为好的物业,依然有勃勃生机。

    第二,阶段性来说,房地产市场会有压力。这个压力在于大的金融政策的持续收紧,特别是按揭,如果依旧严格和额度紧张,这些都会对市场带来直接的压力。

    第三,租赁市场将是一个新的机会。租赁概念的爆发,在新的一年会更加深入与加速。所以,2018年绝对是租赁产业以及延伸服务业爆发的起点。

    南都:对2018年的市场如何判断?

    李慰:对佛山来说,第一,2018年是“租赁市场的元年”,这个判断是大势。第二,商品房成交市场的关键词是“价稳量缩”,成交量会继续收缩。除了调控之外,可能会因为租赁市场的发展模式,会让更多机构惜售,也就是说房子并不一定拿来卖。

    同时,整体市场调控依旧会有作用,我认为现在调控不是调“外伤”,而是调“内息”。

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    租售并举的居住模式

    “三年内会看到一片繁荣”

    佛山市住建管理局数据显示,截至2016年底,佛山市户籍人口400万,流动人口346万,租房居住人口约311万,全市登记在册的出租房屋约59.48万套,住房租赁市场发展空间广阔。

    佛山拟通过集体土地建设租赁住房、招拍挂土地配建、商改租、城中村改造、“三旧”改造等多种方式增加租赁房源。计划至2020年,全市增加租赁住房10万套。为达到该目标,计划年底前确定15-20个住房租赁试点启动项目。

    南都:有观点认为,租赁市场将是一次新的“住房改革”,这种变革对城市生活的直接影响是什么?

    李慰:租赁市场的发展有效地为商品房补缺。未来的租赁市场是多元化的,我们现在对租房的理解可能还是传统“两押一租”(租房时支付相当于两个月租金水平的押金,以及预付一个月的租金)。新时期会变成各种周期的固定化,比如五年、十年一个租赁周期,包括这次以建行为代表推出的租赁平台和租赁贷款业务等,这些都是新的模式和领域,对传统的商品房是一个强大的支撑。

    过去我们想象租房的生活,很动荡漂浮、缺乏稳定性,适当租期的固化和金融支持,让很多人可以稳定地居住,在一个城市稳定发展,而且将人才居住成本有效降低下来。

    这种租赁形式多元化和租期的固化,另一个方面会体现一个城市的价值,这是一个新的体系。

    而且,一个蒸蒸日上的城市,并不是以有多低的租金和房价来衡量的。反而房价和租金的稳定增长,能够从各个方面体现城市的价值。

    南都:预计多久租售并举的市场格局会成型?

    李慰:估计三年,整个租赁市场的发展和呈现就已经比较成型。

    尤其是现成的物业投入租赁市场以及实现周转周期的时间会很短,刚刚拿地建设的全新物业,比如自持型地块,这个时间周期会长一点。总之,租售并举的市场呈现出规模供应,三年内会看到一片繁荣。

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    租赁运营改变“算账”模式

    改变“今年拿的地明年卖多少钱”

    在万科、世联进入长租公寓领域后,保利发布了国内首单房企租赁住房REITs(房地产信托投资基金),随后碧桂园与中信银行签约,共同发展长租市场。据南都记者不完全统计,目前已经有逾10家房企拥有自己的长租公寓品牌,包括万科、保利、绿城、招商蛇口、旭辉、阳光城、佳兆业、金地、龙湖和远洋等。

    租售并举一方面将为市民带来更多的居住选择,在业内人士看来,未来租赁物业不仅仅是一房、小公寓等过渡性住宅,高档社区里的大平层洋房也将可以“长租”下来作为居所。另一方面,租售并举也将带来房企运营和盈利模式的新变革。

    南都:现在国内有十几家房企都开始专门的租赁线产品或者旗下租赁品牌,这也是房地产开发的新方向?

    李慰:新的政策肯定会引起百花齐放。未来若干年后会出现分化,有些未必具有长远价值逻辑的企业可能会被淘汰,重视被开发物业长远价值和服务的,会有新的发展。

    现在很多企业建房子的时候固有的思维是着眼于“卖出去”这个节点,从长远发展的角度来看社区运营和建筑的全生命周期等方面,无疑还有欠缺。但是自持物业时代就不一样了,开发企业需要着眼于长远的价值长期体现,这样的物业才具有长远生命力和盈利能力。

    南都:所以居住供应结构的改变,也将带来行业新的盈利模式?

    李慰:对于房企来说也会面临着新的发展,首先在金融手段上可能更加多元化,比如可以发REITs,2018年一定是房地产信托基金的一个爆发年。

    通过这种综合的金融手段,房企会寻找到一个新的发展路径,这样可能会让房企不一定愿意将所有开发的房子都直接建好就销售,可以自持有五年、十年。从而让房企更愿意持有物业,更加重视长远的物业的价值。

    南都:不容忽视的是,近一年的拿地价格可能比现在住宅销售的限价成本还高。在房地产改革和调控下,很多企业会不会面临“阵痛”?

    李慰:现在开始已经有越来越多的开发商着眼于长远的收益,不是今年拿的地,明年要卖多少钱,整个资金链的算账模式在新的政策下会有所改变。

    比如,因为政策的变化,会让更多的地产机构,更加深入去思考和谋划,开发物业的长期收益价值。也就是说,不一定房子建好了就要尽快卖掉,可以先作为租赁物业获得租金收益,一个阶段租期结束后物业再入市销售,这种模式也是可以的。

    因此,新的市场形势下,考量企业的更多是对开发物业价值的长远规划,以及多元化经营模式的规划。

    来源:南方都市报 记者:路漫漫

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