佛山楼市:行情已启动,聪明人已悄悄入场

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔你好，新人首问：坐标深圳，自住政府公租房，手头有闲资70万，年收入15W ，老婆老家房子有贷款，我本人来深工作14年，无房无贷，还有一个亲戚是深圳三成名额。今年想投资一套珠三角的房产上车，烦请广叔给点意见：1、筹措更高首付深圳打新？2、以亲戚名额买套低总价的深圳房产？如果采用此方案，请推荐一二！3、去其他能买的城市投资 如佛山、珠海？

回答：你好。1、深圳调控重压，而且资金量不是特别多，建议考虑其他城市。2、可以考虑佛山上车，佛山市场已启动。可看下：佛山投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：谢谢广叔专业的指导。 刚看到有星友在咨询中山， 想请问广叔， 我的情况是坚持佛山临广区域较好。 是吗？

回答：建议重点考虑佛山临广，佛山才是真正的价值投资。中山水分较大，城市基本面也一般。

提问：广叔你好，新人首问：手头资金首付80万，月供压力位8000多~大概只能考虑总价200左右的房了，广州户口首套，现在白云靠近花都这边工作，单位3-5年会搬到佛山狮山去，现在和以后的工作地都是比较偏远的。很多朋友前几年买了花都，我没买到好后悔，现在想选个3-5年升值大的弯道超车。。。

现有以下方案：

（1）在广州先入手一套5年内卖掉然后再去佛山买来居住。

（2）直接在佛山买，也是想升值高的盘。有点不想浪费广州房票但是资金有限广州好地段买不起，哭。

（3）找亲戚合资，用我名额买一套比较好一点的升值大的，3-5年卖掉按比例分成。

（4）直接买现在上班附近的花都，调动之前通勤方便，但是花都感觉没什么上升空间。

现在有点迷茫选哪个地方，因为想着以后工作地点变动所以考虑投资多点，但这几年又想着时不时住一下这样。

请问以上广叔觉得如何？以我手头上的资金怎么入手好？方案中有什么推荐楼盘或者有其他建议吗？

回答：你好。

1、预算200在广州买不到什么好的产品了。可以考虑佛山。

2、重点考虑佛山北滘、陈村，地铁直接通广州的

3、也可以考虑，但合伙买房比较麻烦，需要大家约定好什么时候什么价位卖，不然容易扯皮

4、花都偏自住，投资方面较弱

看下：佛山投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，您好！本人在深圳坪山有一套房，月供中，在深圳从事通信行业，深圳社保有13年。考虑今年下半年在深汕、东莞、惠州，优选深汕买另一套，首付预算70万，月供不超过6000，目前购房的目的是投资，如果学位和配套比深圳的学位更好，可能七年后自住。请问广叔能否推荐几个楼盘，谢谢。

回答：你好。可考虑东莞、佛山，可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，罗湖湖贝田贝那边的旧改你是否看好？买老破小投资怎么样？有没有可能成为未来的下一个大冲？

回答：你好，罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似。罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上。甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃,就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外,因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势。

老破小——没有未来！很多人想买房投资或自住，但是由于总价约束，不得不考虑市区老破小，但往往忽略了它的流动性前些年，老破小因其总价低，涨幅不差且成交快，随时可以换钱，几乎等于硬通货等特点，深受投资者喜爱。但这两年颓势明显，回调幅度跟外环外的房子差不多，怎么这类产品突然就不受追捧了呢？一线城市的老破小的优势是交通和配套十分完善，出门就是大商场，就是三甲医院，就是好学校。很多买老破小的人都是看中这些指标，不过随着城市配套的改善，特别是轨道交通的发展，这些优势正在被追赶。从投资的角度来说，老破小的价值远远赶不上近郊盘。随着消费升级，换大房子是刚需，面积更大是基本指标，首先就排除了老破小。老破小只剩下学区这一个优势指标，而并不是所有的老破小都有优质学区，后者的增值空间越来越有限。

提问：你好广叔，我们在去年底买了景田的景鹏大厦2房85平的房子，买成488万，是中间楼层是朝西南，没有阳台。房子离地铁大概走路10分钟，对面是北大医院和莲花山公园。就是楼龄老有30年了。想请问这房子买对了吗？我和我老公总感觉买错了，不知道3年后卖的话会不会会亏。我们买这房是想老了以后养老住，离医院近点好看病，也可去莲花山锻炼身体。

回答：你好，，景田以前分析过： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头； 但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 不过景田纯自住还不错，很适合养老。

提问：你好广叔，目前有一套景田南的两房，想要卖掉后首付五成改善。因为小孩上小学（3年后上）的学位房已经有了（老人在百花），我们想要换一套尽可能离百花近，但商业配套、交通均比较成熟的房子。目标预算900以内，面积两房、三房均可，不奢求一定三房。 家人不希望住太旧的小区，希望能停车方便，且往返百花也方便。且不愿意去罗湖、梅林这一带，方向上是往百花的西南边找。请问： 1、这个时点这么操作合适吗？还是再等等 2、CBD四神盘值得考虑吗？比如星河国际。 3、是否有别的推荐？

回答：你好，说说四大盘： 1.发展兴苑： 多为大户型为主，少数户型靠滨海大道，比价吵，多以180平以上户型为主，总价约束，应该是四大盘中流动性最差的。 2.城中雅苑：户型一般，朝南一般卧出阳台，厅出阳台大多朝北，除非两栋楼王户型，花园不错，中规中矩！ 3.星河国际：大户型为主，平安中心一路之隔，位置算最核心的，155平5房户型不错。 4.中海华庭：2000年交楼，算四大盘中最老的社区，但花园保养不错。户型奇葩设计，110多平三房超北看马路，85平看花园，据说是为了方便两套85平打通，还有部分户型不方正。 总结：附近上班买套笋盘自住，投资，除了香蜜湖，福田大部分房子都缺乏想象空间，跑输大盘的概率比较大。 如果是考虑自住多于投资，可以在星河国际淘笋，保证确定收益。 如果是投资对于自住，尽量去香蜜湖，价格更优支撑。

提问：广叔您好！朋友推介及我在广叔谈房里知道您真是实战专家。相识恨晚。我在荔港南湾有一个套间65方，是投资性质，现租金3500元左右。现想转移到东边，是否买科学城的一手楼，二首楼。如果卖掉荔港南湾这套可能在280至290，用这个总价去置换科学城楼盘可以吗？我的目的：租金稳定，升值大。因我是退休，加现金只能加30万一左右。请广叔高手指点。谢谢

回答：你好。荔港南湾景观还可以，偏自住，可出手置换。当然是东部潜力更大。但论出租，可能没有荔港南湾好，因为你的资金量在科学城买不到好的地铁口楼盘，只能买没有地铁，或者远一点的，如万科金色梦想这种。你的情况我建议是先持有，待补涨完毕之后，再出手赚多一些。

提问：你好，本人手上有一套佛山陈村藏珑华府的房子，广州海珠区逸景中区也有1套，最近想置换番禺锦绣香江的260平方的大面积？手里钱够！现在房子在手上会增值吗？还是卖了再买？

回答：你好。藏珑华府周围环境不好，离未来地铁口也不近，可以出手置换；逸景中区位置还可以，建议继续持有；锦绣香江大面积自住还行，投资流动性弱。

提问：广叔你好，新人排名前列次提问，手上有200左右可用，想请教两个楼盘，排名前列个是万科云启，二手单价6万左右，考虑前期各种费用加起来较高；第二个是万科喜悦里，看中很近市区，单价也较低，一期锁价在4.6不到，也是新房，就是周边交通比较差，但马上进入认购阶段了，我是比较倾向喜悦里的，广叔觉得如何？另外除了以上两个在天河东区还有可入手的推介吗？谢谢

回答：你好。万科云启过去有一些纠纷，比如限高拿不到产证，交楼延期，北向铁路线有点噪音，由于位置还可以，所以价格是差不多要这个价了。万科喜悦里，机场高速旁，没有地铁，周围环境一般，如果买来自住还是可以的，投资的话增量有限，涨的会比较慢。投资不如买潜力地段。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。