佛山楼市:这几个板块已暗潮涌动,内行不停买入

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提问：您好广叔，我们在佛山盐步路口御景名门雅居乐有两套90方的小三房，现正放卖一套，准备置换到千灯湖那边，想买有灯湖小学的学区房，四房的。目前看过的有以下：

1. 创鸿水韵尚都 毛坯 191方 630-650万

2. 宏鼎景裕豪园 151方 508万的和188方 630-700万的，但是桂江小学的学位。

3.灯湖领秀，177方，600万，带装修。

另外我们去年10月份在知识城保利拾光年有投资一套小四房，99方。请问千灯湖板块总价550-600万左右 带好的学位，有没更好的选择，请帮忙推荐。以上几个楼盘该如何选择？谢谢！

回答：你好。你看的盘都属于千灯湖西，缺点都是离地铁都不是很近；创鸿水韵尚都，面积大了点。宏鼎景裕豪园又在立交夹角内；灯湖领秀小区环境不错；知识城保利拾光年需要持有较长时间；具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，我现在有一个问题，我手上有2百万可以想投资，我们已经买了排名前列套在万博附近藏珑府，上班的地点在海珠区，然后第二套我想买在天河的珠江新城，但是由于现在还不够钱，估计要存多三到五年的钱，如果再想买一套的话做跳板应该投资哪里呢？因为我是番禺人，所以我不希望投资太远的地方。排名前列套是给了三成首付的，现在我想找跳板买多一套作为短期投资，这个金额好像买哪里都不算很好，学区房的话，又怕政策有影响，因为现在上海那边的话已经出现了学区房抛售的情况。那现在的话是不是不需要做一个跳板投资呢？还是应该继续等存够钱呢？而且我们第二套珠江新城是我们不想做置换的，因为番禺的房子我们不想卖。

回答：你好。你是我回复这么多提问以来，排名前列个将珠江新城作为清晰目标的人，且愿意为之存3-5年，赞一个，一定会实现的！学区房政策多变，一般是建议自用为先，纯投资不建议。上海最近就是一个案例。可以考虑买佛山做一个短线，可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，我预算200万上下查找了几个其佛山的楼盘，南海颐景园，悦万城，万科金域中央，中海锦城，星星凯旋，非凡领域。投资角度来说怎么排呢？不知道怎么选择好。颐景园小区环境不错周边氛围可以就是楼龄旧，房型很不好。悦万城地理位置好，旁边地铁站将通但是没小区，楼不好有点像烂尾楼。万科金域中央的环境氛围挺好的但是离地铁站远，容积率很大，在佛山边上感觉广州和佛山都管不到这里，投资空间不大。星星和非凡那边没去看过不知道，但从地图上看靠近在建的3线地铁站，有一定投资空间吧。请房叔指点一二或者有更值得的盘推荐？是不是陈村和北滘那边更值得投资？就是那边离我有点远了。

回答：你好。星星和非凡比，选星星吧，其缺点是北向的污水处理厂。另外如果选择城区，还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：房叔，您好！去看了千灯湖的房子，中海锦城国际125平的房子好朝向好楼层380万，滨江北区120平36层靠近一环495万，中海寰宇89平7栋朝向好34层380万，万达华府134平37层500万，

1、感觉现在涨价已经很大？再购房会不会有点冲动了

2、如果首付足够的话，这几个买哪里合适呢？

回答：你好。1、佛山才刚刚开始。2、买中海寰宇89平，其次万达华府。

提问：广叔好，请问哪些城市最适合投资？投资环境好，增值能力又强？

回答：你好，每个城市都有自己的特点，但这种特点很容易被标签化导致片面理解。比如北京特点是钱多能涨，3万涨到6万的同时，8万也能涨到16万，感觉匪夷所思，很多人就觉得北京反正都涨，随便买就是了。但实际情况是，北京有6-7成的房子是跑输大盘的，所以北京是一个非常依赖选筹，依赖贷款操作，细节风险无处不在的市场，随便买很容易被吃掉涨幅或者干脆掉坑。又比如最近很火的深圳，以杠杆高著称，低首付，一刀流，听上去很美好，但这些只是流传在专业人士圈内的操作手法，对于绝大多数普通的深圳人，普遍都只贷7成，或者更低，这样一来看，和北京也没什么区别。

——不懂杠杆的，在深圳也浪费了，不会淘笋，在北京一下就买贵了。一座城市，只要基本面不差，总会有各种各样的玩法能让合适的人发挥长处，最重要的是根据自己的条件来选择合适的玩法，比如你现金2000万以上，基本就只能选北京，首付只有30万，要么你是省会人民，要么去重庆，首付只有80万，深圳是很好的选择。没有较好的城市，只有最适合自己的投资方式。

提问：你好广叔，我们都是深户，小孩在上深圳小学三年级，当时是租亲戚的房子用他们的学位。2018年购入坪山财富城80平三房，由于一直在罗湖上学，房子爸妈在住。现在想考虑购入一套初中的学位房，但目前资金真的非常有限，只能考虑300万以内的房子。因为还是希望初中学位能好一些，是不是只能考虑带桂园中学或者笋岗中学的小户型？或者带滨河中学学位300万左右的小两房。考虑到罗湖后面发展不好，最近一直很纠结是不是还要五在罗湖置业。还请建议一下。感谢！

回答：你好，考虑学位罗湖是个选择，但是未来升值潜力一般。 总价300，想要学位和投资兼顾也可以关注以下楼盘： 上河坊、瑞景华庭、心语雅园、心语家园 上河坊是深圳外国语龙华分校初中内的学区房，在龙华还算不错，在龙华属于第二梯队，龙华排名前列梯队是深高级，当然总价都是比较高的房子了。 从地段和学位来看，瑞景华庭、心语雅园、心语家园这三个小区更有潜力一些，毕竟更靠近前海，南海中学前几年的成绩比较辉煌，由于学校扩招，外加2015年把前海路以东的几个城中村划进来，导致生源变差，成绩没有以前突出。随着积分提高，生源的门槛也会相应提高，南海中学还是继续看好的。

提问：你好广叔，看龙岗还有一些4万左右的楼盘，入手会大概率套牢吗？龙岗为什么一直滞涨呢？

回答：会员你好！这一轮涨价运动始于小房子，飞于豪宅线，停于调控，走到现在，四万的龙岗已经是非偏既老的标的了，处于神经末梢的底端。不是不能买，是选筹难度会更大——可以过来咨询我们。龙岗主要还是交通阻隔，外溢过来的都是被动购买力，非主动购买力，所以普遍涨幅温和，缺乏爆发力，14号大动脉要22年才能通。

提问：你好广叔，本人来深15年，在鼎太风华一套78平米小两房，带南山实验的学位（满五少有，市值850，但抵押贷款，现欠贷款350），没有能力置换同小区更大的房，现在情况是手里有现金300，自己想回长沙买房，孩子回去读书，然后卖掉鼎太的房子，再在深圳买一个400-500万左右的新房（5成首付），等12年后孩子读完高中，再回来深圳。我想咨询广叔您两个问题：1、如果不回长沙，又想让孩子住的宽敞一些，也能去个稍微好一点的学校，有什么可推荐的区域和楼盘？2、如果决定回长沙，卖掉鼎太的房子换一个远一点的新房对不对？如果要换，买那个区域的比较合适？谢谢您！

回答：你好，从教育和未来房产升值的角度，都不建议回长沙。 我建议小朋友尽可能多在深圳长大，大城市对价值观、世界观的养成，眼界比学习成绩更重要。 综合考虑可以关注龙华上塘 红山板块，宝安的沙井板块，福田的保税区。 新盘可以关注海岸城。 二手房关注 朗庭豪园，丽港湾，金地上塘道，潜龙曼海宁

提问：广叔，广州两套，华南新城94两房供完可卖320万；新世界凯粤湾一套在供。新世界因学位爆雷，现考虑卖华南新城，预算600万学位房，天河北和广钢或万科金域曦府九年一贯制，读书兼保值，哪个优选？

回答：你好。新世界凯粤湾学位好像是出了问题，一时半会儿还解决不了，适合偏自住的。华南新城问题不大，价格也适合，缺点是地铁不近，周围环境算一般，对于你有学位要求，可以考虑的。读书兼保值考虑天河北会更保值一些，兼顾自住改善可以买投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问：投资加自住（投资为主），在番禺和黄埔，以万博和科学城为中心向外延伸，总价270万以内，不知道有没有合适的小区，请广叔帮忙推荐一下，谢谢

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，继续向您请教想在大学城周边买增值房的问题。这几天在看房的时候不断被中介介绍买一手的保利悦公馆和越秀和樾府，请问这两个楼盘比起思科智慧城上涨空间大吗？谢谢您。

回答：保利悦公馆很一般；越秀和樾府可以考虑。越秀和樾府价值更大一些。

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