佛山楼市:房价已经暗潮汹涌,只是大多数人没有发现罢了

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提问：新人首问：广叔好，家庭广州户口，原有一套东荟城两居，一套时尚明苑（车陂地铁站）的两居。贷款都还完了。所以目前没有广州名额了。目前可以凑现金100-150万，月供能力最多1.5万。想让您从投资的角度帮忙分析一下：

1.这两套继续持有么？如果继续持有，接下来是在广州不限购的哪个区域购买好？或者考虑中山的？佛山的？（较好提供几个候选楼盘，尽量投资价值大。可以5年持有）

2. 有必要卖掉一套么？三年后小孩会去海珠区的中大附小读书，三年后住海珠去的话，能否推荐几个楼盘（优选三房）用于现在考虑购买？

多谢！

回答：你好。

1、东荟城继续持有；时尚明苑也可继续持有；建议考虑佛山。佛山投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，新人首问：我们家庭名下已无广州购房名额，想在周边投资一套房产，目前看了顺德北滘新城的合景天栾，25000元左右（可以贷款），想购入一套128方左右房产，请问投资价值高吗？如果不高的话，还有哪里不限购（或者政策较为宽松）的周边地区购房呢？之前看了南沙，但是由于不能贷款所以未做过多考虑。

回答：你好。合景天栾不错的，北滘近广州，地铁口在建，有潜力，建议尽快入手。

提问：广叔好，向您提问如下：

1、五年期限，总价300万左右，新塘板块和千灯湖高新区板块哪个更有投资价值？

2、新塘板块和高新区板块，您推荐什么盘？

3、佛山高新区，滨江一号和中海锦城一路之隔，价格基本上每平方相差小一万，如果入手中海锦城怎样？

4、因为我还有两年广州社保刚够五年，是先买新塘或佛山，还是等社保到五年在买广州？多谢广叔！

回答：你好。

1、考虑佛山千灯湖。

2、买新塘浪费了。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

3、中海锦城可以考虑的。

4、先买佛山

提问：新人首问，您好。我的指标暂不能用。我爸是佛山户口，目前在金沙洲岐海苑有套106方3房，另手上还有资金150万左右。请问，现在房价起来了，怎么投资合适啊。1，是卖掉岐海苑的房子，在佛山或者新塘买其他的。但当年买的时候挺贵的，现在还没怎么回本，感觉有点亏。2，不卖房，用150的资金投资佛山或新塘的。可接受的月供6000元左右。谢谢您！

回答：你好。金沙洲适合自住，交通是个问题，目前修大桥有一定的利好。但也不仅仅在于一两座桥的问题，而在于整个广州西部的产业问题以及接盘侠的问题，可以趁这一波行情出手。然后加手上资金入一套更好地段的，比如考虑千灯湖。150w的话看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，我在东莞万江和博罗石湾各有一套房，没有贷款。我打算将万江房子抵押借贷在高埗全款再买一套作为投资，你觉得这样做划算吗？另外东莞高埗石碣的房价能达到四万吗？

回答：你好，东莞楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。 南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。 东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。 令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。 东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。 长安紧临宝安的松岗，松岗是宝安远郊区； 长安却是东莞的强镇，差价并不明显，这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘。 未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。 松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。 当下较好的投资是抵押东莞买广州，赶上这一轮涨幅。

提问：你好广叔，请问环一线和强二线的房怎么选择？环一线城市周边城市哪些城市可以买？

回答：你好，环一线城市周边的省会城市如果还能上车，可以选择，买不起省会买GDP高的城市。但是那些虽然在环线上，但经济一般的环线城市不建议大家上车，原因在于，环一线在人口、产业、教育、医疗方面是比强二线差很多的。强二线城市房产，无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。

但如果你本身是在一线城市工作生活，苦于没有买房资格或者迫于资金的压力，可以选择环一线的房产，实用性更好。环一线城市如果没有国家的政策对其倾斜，大力发展的话，强二线的未来肯定会好过环一线。

提问：你好广叔，目前在罗湖有两套房，分别价值350万和650万，剩余180万贷款，现手中有150万，年收入100万，目前住650万三房。现计划卖掉350万的房，以稳健投资增值为目的。且不希望压力太大。计划看看能否买到大冲片区华润城四期的新房。不知您觉得对这个操作是否合理？如果买不到华润城四期的话，也想请您给些建议适合在哪些片区投资房产。个人投资的偏向是福田，南山，罗湖。谢谢您指教。

回答：你好，华润城四期值得打新。深圳投资实操逻辑：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。1100-1600可以考虑的参考选筹： 具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，宝安中学与宝安实验的学位房，宝中只有凯旋城与西岸官邸是学区，但翻身片区的新锦安雅园、中南花园、中商花园也是宝安实验初中学位，以下请教： 宝中片区凯旋城平均单价11.5万，翻身片区平均单价8W（新锦安雅园、中南花园、中商花园），只是中间隔了宝安大道，学区相同几个小区也很近，那个小区升值潜力更大？

回答：你好，凯旋城和翻身这几个盘对比，优先凯旋城。新锦安雅园目前价格不是洼地，是翻身的老楼盘了，楼龄快20年了，不时尚，户型也不出彩，普通的跟涨盘了。未来有划出宝安实验学区的风险。 凯旋城、第五大道、幸福海岸这几个盘都可以关注，淘笋入手。

提问：你好广叔，请问深户一套，想将一套小户抵押投资保值，目前看皇庭彩园和金怡华庭的两房，您有什么高见？谢谢！

回答：你好，眼光不错，被你发现两套400万福田电梯花园两房，目前单看价格，性价比都挺高的，就是地段存疑，增量有限，这两个盘涨幅会高于福田南大区，但会弱于南山。

提问：你好广叔，我想咨询一下观澜的中森公园华府怎么样，看了89平的三房户型还不错，带装修又是现房，同等价位的有什么其他更好的推荐嘛？还看了勤成达正大城，在南山科技园上班，首套房不限制区域，请问考虑哪里会更有价值，不想排名前列套房买错，有更好的推荐嘛，感谢.

回答：你好，中森公园华府对口的学校非常一般，在龙华也属于第三梯队学校，没有学区投资价值。 至于自住，如果你在附近工作，可以考虑，不过离4号线延伸线和10号线平湖站都在一公里以外，同样的价格在观澜地铁沿线有不少选择。 至于投资，受地形局限，南向的山隔绝了坂田，产业带辐射不到这里，附近还有一个山水田园旅游文化园和平湖生态园。跑输大市，不适合投资。 建议根据自己经济情况，重新选择规划。 正大城，排名前列没地铁，第二假名校，第三，位置在公明，第四，价格2019年初伊始就不便宜。 总之这2个都不算好的选择。

提问：你好广叔，目前在深首房二贷，另一半首房首贷，工资月收入四万左右，目前手上只有八十万，想在福田买个四百多万的学位房作为投资，值得买吗？要怎样操作才能降低首付比例？或者有哪些融资途径来提高手上首付款金额？除了xyd外，谢谢

回答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供SFD，在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，400多万还能选到2房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

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