中国楼市:两个“哥德巴赫猜想”、三大“世纪难题”……

搜狐焦点佛山站 2020-06-22 10:01:09
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来源:刘晓博说楼市 中国楼市有两个“哥德巴赫猜想”、三大“世纪难题”。两个“哥德巴赫猜想”是: 1、土地使用权到期之后,该怎样续期、怎样收费? 2、房地产税将怎样征收,能否真正在全国推广。 最新颁布的“民法典”仍然没有能解决上述的“问题1”,只是在“住宅用地自动续期”之外,提及了收费的

来源:刘晓博说楼市        中国楼市有两个“哥德巴赫猜想”、三大“世纪难题”。两个“哥德巴赫猜想”是:

1、土地使用权到期之后,该怎样续期、怎样收费?

2、房地产税将怎样征收,能否真正在全国推广。

最新颁布的“民法典”仍然没有能解决上述的“问题1”,只是在“住宅用地自动续期”之外,提及了收费的问题。至于怎样收费,怎样减免,都将留给以后来解决。至于房地产税,更是如此。虽然说了很多年,仍然距离我们非常遥远。我个人的猜测是:这两个“哥德巴赫猜想”估计会放在一起解决。现行制度下,所有的房屋都一次性缴纳了数十年不等的“土地使用金”,所以再开征房地产税法理上存在问题。即便开征,也必须要设定免征面积。中国每个家庭平均拥有住宅1.1套,而95%的家庭购买了自有住房,据此我们可以推测出:如果第一套住宅免征房地产税,那么真正可以征收的房子占全部住房连15%都不到。所以,全面的房地产税,只能等土地使用权到期之后,续期的时候才能落地。换句话说,未来国家可能是通过征收房地产税的方式,来收取“第二轮”土地租金。中国楼市的三大“世纪难题”是:

1、“预售”何时全面改为“现售”;

2、何时取消“公摊面积”;

3、大城市什么时候可以“取消五限”(限购、限价、限贷、限售、限商)。

如今,这三大“世纪难题”中的一个,在海南获得了突破。今天(6月15日)公布的“中共海南省委关于贯彻落实《海南自由贸易港建设总体方案》的决定”,再次重申了3月初宣布的重大楼市新政——“改革商品住房预售制度,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度”。

海南对现房销售的定义非常严格:现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。众所周知,目前中国内地全面推行的是商品房“预售制度”。这是从香港学来的,其发明人为霍英东,时间在1950年代。“预售”也就是所谓的“卖楼花”,是房子还没有建成就允许销售。这相当于给楼市加杠杆,让开发商提前回收资金。“预售制”的发明,大大降低了开发商的资金成本,加快了开发进度,让资金快周转成为可能。此外,霍英东还发明了“分层卖楼”。之前,香港的房屋销售都是按栋出售的(西方也是如此),随着多层、高层楼宇出现,单栋房屋的面积和市值越来越大,极少人有能力整栋购买。“分层”销售,最终发展为“按单位(套)销售”,也极大推动了房地产的发展。罗大佑有一首写香港的歌曲“皇后大道东”,其中一句歌词是“照买照卖楼花处处有单位”,描述的就是香港楼市的这两个“独特发明”,它们一定给那个时代的台湾人留下了深刻的印象——原来,房地产还可以这样玩。“预售制”的最大弊端是,开发商可能挪用提前收取的资金,造成楼盘烂尾,购房者利益受损。所以,一直有人建议国家废止“预售制”,全面推行“现售”(现房销售)。但问题是,现房销售将大大拉长开发商资金回收的周期。多层住宅可能拉长6到9个月,高层住宅可能拉长1到2年。这意味着开发商需要有更多的“自有资金”,或者支付更多的贷款利息。而这些成本,会被加在房价里,造成房价的明显上升。每当楼市过热的时候,政府往往会提高“预售”的门槛。而当刺激经济的时候,比如当下,各地都在降低预售的门槛,以期降低开发商资金成本,拯救楼市。海南在这个时候出台“全面现售”的政策,是非常需要勇气的。其结果,一定是抬高海南的房地产开发成本。当然,政府会很省心,购房者也会很安全。至于“取消公摊面积”,其实也有“抬高房价预期”的效果。事实上,我们可能已经错过了“取消公摊面积”的最好时间。举个例子:比如某楼盘以每平米5万元在销售,它的套内面积比(或者叫使用率)为79%。如果取消公摊面积,那么销售价将变成6.33万元。至于深圳湾20万一平米的豪宅,如果按照“取消公摊面积”标价,可能会达到25.3万元每平米,这将非常有心理冲击力,类似国家发行1000元面额的大钞。所以,取消预售、取消公摊面积、取消行政干预,在中国楼市都是世纪难题,很难在短期内得到解决。海南的经验,也比较难在全国推广。下面让我们看一下,今天海南颁布的这份文件,是怎样信誓旦旦地“告别楼市”的:

此前几天,海南省委书记公开表示:要严格控制房地产,海南的房地产不是外面想要多少就建设多少,不能成为房地产的加工厂,我们土地是有限的。从上面表述看,未来海南将减少住宅供应,此外还将全面推广“现售”。与此同时,海南还宣布将“放宽户口迁移政策”。一方面是人口将增加,另一方面是新房供应减少,现售还将提升开发成本,海南房价想不涨是非常困难的。其实,一个地方对房地产的“依赖度”不一定越低越好,也不一定越高越不好。杭州年年卖地收入位居全国前两名,房地产依赖度不低,但经济非常健康。房屋供应量大,降低了居住成本,提升了城市竞争力。而深圳,由于没有土地了,被迫降低了房地产依赖度,结果房价上涨压力巨大。这就是两个最典型的反向案例。至于海南将“加快发展旅游地产、商业地产”,而这些东西,在很多城市都是过剩的。所以,海南楼市未来的投资策略就非常明显了:旅游地产、商业地产轻易不要碰,未来会供应量偏大。而住宅,特别是位置好、配套好、有海景的住宅,将变得越来越稀缺!

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。

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