TOD改变一座城!“轨道上的佛山”开挂了

佛山，2020年3月23日——以公共交通为导向的TOD城市发展模式，近年来火爆地产圈，它曾见证了全球多个国际都市、新兴板块的崛起。TOD可高效集约地开发土地，在有效带动客流、经济及社会效益之余，对人口导入、产业发展、土地价值提升、物业增值有着非凡意义。2019年GDP过万亿的佛山，未来肩负着连通珠江东西两岸交通枢纽门户、聚合两岸高端要素的重任，机场、高铁、地铁、轻轨、有轨电车等交通网络的搭建与完善，为佛山全面迎来“TOD时代”带来了无限可能。

国际大都会价值高地风向标

城市化步伐的加快，将推动区域人口的持续增长，日益稀缺的土地资源与逐渐蔓延的“大城市病”，正在成为城市发展的“痼疾”，围绕大运量公共交通（包括轨道交通）引导的城市土地开发、改造模式——TOD，应运而生。纽约、伦敦、东京、香港等国际化大都市，纷纷拥抱TOD，打造了瞩目全球的多个标杆范本，为片区经济发展及价值崛起赋予了新活力。这种精细化开发模式，将交通枢纽作为核心，按照经济价值原则，有序利用轨道合理调配资源，从而形成集办公、购物、文化、教育、娱乐及居住于一体的大型功能体，为交通站点的沿线土地，发挥出超预期的综合效能，是树立城市价值高地的风向标。

纵观全球，TOD理念为众多大都市片区实现了高品质发展：

纽约曼哈顿高线公园

重塑交通线路，以连通住宅区、商业区及办公区

拉动区域周边30+项目的兴建，使区域物业价值不断攀升

东京六本木

引入艺术展览空间、搭建户外花园，以超高层塔楼+地下空间打造“垂直都市”

在周边20公里范围内形成逾800万人的核心城区，日均客流高达300万人次

香港九龙

科学规划商圈与居住空间，完善区域内的交通系统通达度

盘活九龙商圈，提升片区价值

TOD加持佛山全面“开挂”

不同于粗放式的扩张与开发，TOD旨于为片区打造宜居、多样化、有序、体验感强的优活新理念。优质TOD项目不仅能改变一个片区、一座城的营运方式，更能重塑居民的生活方式。

在TOD加持下，佛山不仅能加强与大湾区内多个城市的互通互联，更能以此带动新片区的发展。同时，大量新增人口带来的交通“隐患”问题亦能通过TOD游刃而解，城市功能的多维度提升也被“照进现实”：

1.  带动人口导入

佛山制造业基础夯实，近年为产业升级转型“加足马力”，对高质量人才“求贤若渴”。更便捷的交通将有效促进外围区域优质人口的流入，解决城市人口的合理分布及结构。

2.  为产业发展跑出“加速度”

有助于佛山形成产业上的多核发展，进一步优化产业布局，从而提升沿线产业结构。如地铁线路的通行，将为外围区域的服务业发展带来更多机会。

3.  土地价值迭变

大幅度提升佛山轨道交通站点周边多种用地的价值，从而弥补交通建设及经营资金成本。

以深圳轨交一期工程站点周边区域的土地增值空间为例：

图1：深圳轨交一期工程站点周边区域不同土地性质增值空间，来源：戴德梁行策略发展顾问部

4.  实现物业溢价

TOD项目往往集站点、车辆段、地下空间等多种开发模式及多元物业组成，大大提高了土地的集约化利用水平，给区域周边的住宅、商业及办公等物业价值带来显著提升。

以深圳地铁一期工程站点周边区域物业的增值空间为例：

图2：深圳地铁一期工程站点周边区域不同物业增值空间，来源：戴德梁行策略发展顾问部

佛山TOD投资机遇剖析

TOD模式应适应于城市空间布局、服务于城市功能，乃至能塑造城市特色而“因地制宜”。戴德梁行认为，佛山具有得天独厚的TOD发展优势：

1.  区域板块联动价值高

广佛同城迈入3.0阶段，这座“超级城市”的协同发展，仰仗于发达的轨道交通体系。能深度联通广佛、调动佛山多个板块的TOD模式“势在必行”。

2.  大型交通枢纽密布

佛山近年“重金”投入建设新机场、佛山西站等重要交通枢纽，以及多条地铁、轻轨线路，轨道交通发展将进一步巩固城市战略布局优势。

值得投资者关注的TOD发展机会：

轨道交通沿线投资机会

单一的轨道交通线路长度多为20-30公里，确定沿线站点角色和价值是投资选择的排名前列步：

根据各站点的周边情况、区域规划等信息研究，将各站点按照所在行政区、区位和可开发程度、区域功能属性、站点交通等级四个标准进行分类，对站点属性进行初步定位及功能划分。

站点垂直开发投资机会

轨道交通为站点带来可观的客流效益，客流量大的站点，同时支撑着高密度开发的需求。站点上盖空间及地下空间的垂直综合开发，能在保留交通功能的同时，有效提高土地开发强度，并实现以下收益：

1、增强区域经济活力、优化城市布局

2、以综合体为支点，通过辐射带动周边区域发展

3、“重复利用”土地，实现TOD核心区域土地的增益效应

“TOD一公里”投资机会

从单一站点出发，围绕其打造站前复合区域，也是未来一大投资趋势。重要站点可吸纳大量客流，具备打造“TOD站前一公里区域”的潜力，促进多元业态的协调共生：

1、邻近站点的空间可串联形成TOD新场景，优质融合文化、商业等多元体验

2、调动开发商、政府、站点运营方的力量，形成有机TOD生态圈，为周边物业实现溢价

3、构筑TOD生活圈，满足居民的娱乐、教育、医疗、消费等丰富多样的生活需求

来源：戴德梁行