佛山长租公寓出租率不低 但盈利仍是大课题

高明房产网 2017-08-28 17:53:00
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佛山长租公寓出租率不低 但盈利仍是大课题

世联红璞万达店的前身是一栋闲置酒店。

为提高实用率,长租公寓多采用LOFT形式。

近日,佛山市住建局发布了《佛山市推进商业用房、办公用房改建为租赁住房有关工作的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》),对“商改租”提出了相关规定和工作步骤,这是佛山继开展全国住房租赁试点工作动员会议,发布培育租赁市场实施方案之后的首份将执行的细则性文件,对于盘活存量房源、发展租赁市场是一大利好。

如今在探索租赁市场的蓝海中,如何能以更便捷、低价的方式获取房源、提升入住率、优化运营实现盈利,是摆在每个“大房东”面前的重要课题。

房源 轻资产租赁为主,不乏自持开发

根据我市发展住房租赁市场的实施方案,卖地自持、“商改租”、“工改租”、“三旧”改造、城中村改造、集体土地“只租不售”都是政府鼓励的多渠道筹措房源方式。

万科泊寓目前在佛山布局的11家店,大部分是通过集中租赁方式获得,也有个别是万科的自持物业。据佛山泊寓事业部执行合伙人周昌慎介绍,今年底明年初还有位于禅城石石肯店、桂城南海广场店以及广佛交界的洲村工业区店将开业,共6000套房源。“万科泊寓在佛山应该算布局得较快的,我们的目标是未来三年达到3万套以上。”周昌慎表示,佛山万科近两年也有拿一些带自持配建的地块,这些自持部分也会按照泊寓的模式发展长租公寓。“还有一些产业园区看好我们的运营模式,邀请我们进驻打造他们的员工宿舍,这也会是个方向。”

这也是万科泊寓全国拓展的主要模式。据了解,目前泊寓在各地的房源都以轻资产租赁为主,包括从当地国企、政府、村集体等业主手中,获取废旧厂房、办公楼或住宅楼进行改造,一般承租期在10-15年之间。

世联红璞万达店的前身是一家已经空置了很久的酒店。“我们将整栋物业租了下来进行改造,现在的每一间都是后来间隔出来的。”佛山世联红璞公寓运营总监陈子冰介绍。而对于今后获取房源的渠道,陈子冰表示,近期他们正在和佛山一些城中村物业进行洽谈。“佛山不少的租赁物业都在城中村,但目前这些物业的质素、居住环境都不太理想,我们希望通过整体改造不仅可以有优质的房源出租,还能提升片区面貌。例如在广州赤沙我们就租了80多栋村屋,打造成了像‘红璞小镇’一样的地方。”

对于近期发布的“商改租”细则征求意见稿,陈子冰表示,细则里明确未来这类物业或将可以按照居住需求进行相应改造,水电、燃气可以申请民用,等等,这将有利于运营方找到更多优质的房源,也能为租客提供更多贴合他们需求的配套服务。“例如目前我们公寓都没配厨房,但我们了解到还是有不少租客希望能在家做饭的。希望未来能有更多的扶持政策。”

盈利 出租率不低,但仍只是微利

前期投入资金巨大,回报周期长是让很多企业不敢涉足长租公寓的主要原因,而开发商进入长租公寓市场,较大的优势是母公司的资本实力和依托母公司信用而获得的超低融资成本。但尽管如此,如何盈利仍是摆在每个万科泊寓业务负责人面前的紧要课题。

佛山泊寓平均出租率在八成以上,租金也比周边同面积房源高三分之一左右,但周昌慎坦言,目前只能是微利。“毕竟前期改造、装修成本不小,关键还在于后期运营,如何吸引租客,所以地段是否便利还有社群的营造是我们非常看重的。”据了解,万科泊寓祖庙店人员配置在3个左右,有自己的APP、微信订阅号,租金、水电费缴交、信息发布都在线上完成,、58同城等平台发布房源,节省了人力。泊寓采用的合伙人、店长制度也使其可较大限度降低成本、提高效率。

世联红璞万达店将于近期正式开业,但出租率已达五成。据世联行集团副总裁、红璞公寓总经理甘伟解读,目前红璞的业绩指标是装修完一个月对外出租率达到91.2%,装修完两个月出租率达到94.5%。对于成本和回收期,世联红璞将其定为租金成本占55%,装修成本平均15%,五年左右回本。甘伟认为,作为代理公司,能直接接触到开发商,从销售过程就介入,形成整体包租运营,是红璞能拿到房源、降低成本的重要方式。据了解,目前红璞也在通过各种方式吸引一些风投进入。

定位 主打30岁以下单身青年

无论是泊寓还是红璞,都目标一致地将客群定位于毕业一至三年、28岁以下的年轻时尚群体,YOU+社区则增加了一个年轻创客的概念。“说实话,在佛山做长租公寓并不容易,和一线城市相比,租金还没有出现明显的上涨空间,但20多岁的年轻人是租赁群体里最多的,也是租赁的‘刚性需求’,因为再往上就可能组建家庭,或租或买小区房了。”周昌慎说。也因此,陈子冰坦言,为了保证租客的纯粹,也是安全考虑,如果有怀孕或是带小孩的租客,他们会婉拒。

而对于能否针对其他类型的客群发展相应产品,周昌慎表示佛山尚未有考虑。而广州泊寓正在小范围尝试青年白领以外的长租人群,例如“峯汇”项目是面向高端人群的服务式公寓,“科学城”项目有部分面向企业的蓝领公寓。但这些产品现时属于地域性的尝试产品,还未到“泊寓”产品复制的阶段。

来源:佛山日报

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