广州公寓松绑: 有楼盘称随时涨3000元/㎡ 有没这么疯狂?

12月19日晚上，广州市住房和城乡建设委员会官宣：广州在2017年3月30日前的房地产项目的商服类物业不再限定销售对象，即该日期之前的一手公寓产品，个人又可以购买无需变身法人才有资格。简而言之，广州部分一手公寓松绑了。

这个政策被业内人士视为“今年较大利好”，消息出台当晚，已有不少公寓项目连夜CALL客，甚至一些项目还放风“随时会涨价”。但有业内专家认为，在经济形势还不太乐观、调控政策还比较敏感、公寓库存压顶时期，公寓项目较好以稳定售价出货，这才是的理性行为。

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市场反应1：经纪紧急CALL客，天河公寓人气如常

上述消息公布后的当晚，多间代理公司随即召开紧急会议，研讨政策详情及商议楼盘销售对策。有业内人士告诉羊城晚报记者：“不知是否还有其他细则，比如按揭贷款、刚‘变身’法人购买了公寓的买家如果要退怎么处理等。”也有操盘手表示担忧，假如很多楼盘都封盘涨价，说不定又会倒逼政府收回政策，那就更不好办了。

担忧归担忧，代理公司的经纪们这几天正马不停蹄CALL客，只为冲刺业绩。

消息出台的当晚，荔湾、天河、黄埔等区已有不少公寓项目的销售人员在连夜CALL客催促他们早下决定。在荔湾区，新近才开盘的一个公寓项目致电羊城晚报记者，让记者连夜过去选房：“这可是今年较好的政策了，要抓住！”

新政正式施行的20日，推售新货的公寓现场，并未像销售人员口中说的那样“火爆”。天河客运站旁边加推新货的某公寓项目，周四据称推售30套新货，但上午售楼部人气和往常一样。

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市场反应2：有楼盘吹风涨价，有楼盘三成首付抢出货

毫无意外的是，随着政策放松，部分楼盘不断放出涨价风声。“这个周六就会调价，那是肯定的。”某大集团公寓项目相关负责人表示。在广钢新城，有公寓项目销售人员明确放风“随时涨价3000元/平方米”。

不过，也有公寓项目依然打出特惠旗号希望出货。

如广钢新城南区有在售公寓项目推出限量一口价特惠单位，单价3万元左右；西朗地铁站旁边的公寓新盘同样趁机促销：“个人购买商用公寓一般首付要五成，但我们这里只要三成，其余款项可以在两年内还清。”据悉，该盘目前售价3.6万元/平方米左右。

某大国企楼盘的营销人士对羊城晚报记者坦言：“去年‘3·30’政策出台后，公寓只能卖给法人，我们的公寓又不想批量出售给公司客，所以几乎动不了。现在有新政出来，对公寓确实是利好。眼下首要任务是将公寓存货尽量推出，至于会否涨价，要先观察市场一段时间再说，如果行情好，可能1月份才考虑调整售价。”

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市场行情：广州一手公寓库存两年才能卖完

为何消息一出，各公寓项目就蜂拥积极推货？从源头上看，那是因为一手公寓限购后积压的货量太大了。

在2017年“3·30新政”出台前，公寓因为总价低、不限购等优势，很是受刚需客和投资者欢迎；但在2017年3月30日后，受限购政策影响，一手公寓只有法人才能购买，算上法人身份需缴纳的运营公司费用、税费及未来转手成本，公寓的优势不复存在，成交量随之跌入谷底。

广州克而瑞统计数据显示，2016年全市一手公寓成交量为33919套，执行新政后的2017年，成交量仅为19447套，暴跌43%；2018年1月-12月15日，成交量是15177套，同样行情惨淡。

不仅成交量暴跌，“3·30新政”后，公寓的库存量也累积到一个惊人的数字。截至11月底，广州一手公寓库存量达160.04万平方米、余货28136套，去化周期拉长至23.1个月，即将近两年才能把库存清完。

据统计，这些库量主要集中在南沙、黄埔等区，两区存量均超30万平方米，占比43.68%，这些项目的均是在去年“3·30新政”前拍下的地块，属此次新政的“受惠”范围。

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专家看市：涨价和成交爆发可能性极小

每一次新政策出台，市场都会出现一阵骚动。在某大代理行的操盘手看来：“发动全部经纪推盘、说新货抢手要涨价，这都是营销手段。”他对羊城晚报记者坦言，从这两天观察的情况看，公寓项目没有特别火，中新知识城、南沙、天河等地的公寓项目人气都没有特别旺。

中原地产项目部总经理黄韬表示，松绑对一手公寓是利好，但他也表示：“‘3·30政策’有点过严，现在放松，也不要寄望市场会大爆发。在目前的经济环境下，用稳定价格销售回笼收金才是比较合理的行为。”

“新政将对一手公寓销售构成重大利好，将扭转市场销售不佳的颓势，也会盘活一大批符合放松资格的商办类项目。”广州克而瑞首席分析师肖文晓认为。

资深业内人士邓浩志同样认为，新政一定会释放商办类物业（包括公寓）的购买力，由于目前市场库存积压比较严重，所以不见得新政会推高此类产品的价格。“加上鼓励长租公寓发展政策迟迟没有具体利好消息出台，所以，公寓产品前景仍是一般，新政有解冻作用，但不可能反转行情。”

来源：羊城晚报