稳中有进 新城控股开启拿地与融资两手得兼

搜狐焦点佛山站 2020-04-21 14:33:05
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按照2020年第一季度经营简报,新城累计实现合同销售金额约309.81亿元,累计销售面积约285.82万平方米。

新城控股(601155.SH,以下简称新城)正在走出属于自己的独立行情。

融资端,4月16日,据上交所披露,华西证券―新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划已获上交所通过。债券品种为ABS,拟发行金额29.47亿元。

值得一提的是,这也是近期为数不多能够拿到ABS批文的房企。

土地端,仅3月单月,公司共计拿下6幅地块。尽管总金额仅为19.69亿,但在中国中国指数研究院的《2020年1-3月全国房地产企业拿地面积TOP100》榜单中,一季度新增的331万平方米土储面积,位列行业第二。

融资端和土地端的恢复,是资本市场投资者乐于见到的新城基本动作。在这家公司发展历程上至暗的2019年,这两项曾一度按下过暂停键。

现在,新城的恢复也在进入第二阶段。这家以“住宅+商业”双轮驱动的房企为自己2020年发展定下总基调是——稳中有进。

照目前看,一切稳步向好。

ABS获批

ABS这类资产证券化产品作为金融创新工具,本就是为数不多受政策鼓励的房企融资渠道。

相比较供应链ABS、物业费ABS等,新城本次的29.47亿ABS是以新城吾悦商业物业为底层资产。能够获批,可以见得吾悦广场本身受到的认同。

ABS获批的条件之一里就包括“权属明确,能够产生稳定、可预测现金流,且基础资产未被列入负面清单”。

凭借“有情怀、不复制、具规模”的发展指引,过去的2019年,新城共有21 座吾悦广场开业,开业数量创历史新高。截止到2020年3月末,开业的吾悦广场有63座,储备的吾悦广场61座,共计124座,布局全国27个省份及直辖市。

从出租率、月租水平、租金增长速度等指标来看,吾悦广场表现十分出色。

按照2020年一季度的数据(剔除新城控股大厦B座租金),这63座吾悦广场租金收入共计9.04亿,高于2019年同期的8.59亿。

即便受到疫情影响,这63座吾悦广场中仅有4个出租率在80%左右,其余全部在90%以上,其中出租率达到100%的有9个。

公司将2020年吾悦广场的目标年租金收入定在55亿元。

换而言之,是同比35%的增长,足以见得底气充足。

本次ABS的获批,更是为企业盘活存量、加速资金回笼提供助力。

按照时代周报记者不完全统计,截至目前,能够以商场为底层资产发行ABS的房企其实并不多。发行结构上,头部的几家房企占据市场主要份额,不过它们基本以供应链ABS为主。

中信建投在此前的一份年报中指出,“未来在一二线布局且拥有优质物业的公司,其存量资产盘活值得期待,此外,持有型物业为主的房企,发行CMBS和类Reits本身具有天然优势”。

以此对照,新城在ABS融资上具有绿色通道。加上本身行业前十的市场地位,ABS的安全性更是加上一道安全锁。

踩准节奏降低土地成本

事实上,像新城这样的公司,想要完善全国化布局,势必要不断增强整体经营的抗风险能力。不同量级城市间的均衡布局,正在助力这家企业的健康发展。

新城的“地域深耕”策略在今年得到强化。投资结构上看,今年以来新增的地块

主要位于贵阳、昆明、南昌、郑州、天津等重点二线及省会城市,此外,也持续布局宿迁、连云港、徐州等经济增长强劲的长三角强三四线城市。

在稍纵即逝的一季度拿地窗口期,新城也为自己日后的发展打下基础。

3月新增的6幅土地,位于南昌、徐州、连云港、郑州、昆明等地,新城通过挂牌或合作方式进行获取。

进入4月,新城还在继续保持积极的拿地态势,更难能可贵的是这些地块往往以低溢价低成本成交。

比如以4月,新城竞得的苏州2020-WG-14号、2020-WG-15号和泰安市天平湖2019-42号地块为例。

第一幅地为住宅用地,位于热点的苏州工业园区,出让面积5.81万平方米,容积率2,建筑面积11.62万平方米。新城以底价20.9亿元成交,楼面价18000元/平方米。

第二幅住宅地块位于苏州工业园区,新城以11.67亿元拿下,溢价率仅2.01%。

而第三幅地楼面价仅3098元/平方米,成交总价约4.03亿元。

这无疑奠定了公司后期利润的提升空间。

事实上,新城的土地成本本就较低。2019年,新城新增土地储备的平均楼面地价约为2421元/平方米,相比全年合同销售单价11135元/平方米,地价销售比约为21.7%。

与此同时,依托本身综合体拿地以及踏准节奏低位拿地的精准策略,新城能够继续保持低土地成本优势。

按照华创证券研报数据,1-2 月,新城控股拿地均价仅1058元/平方米,占同期销售均价的9.4%。

研报还指出,住宅开发方面,新城控股销售保持稳增,土储依然丰富,拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展快速。鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续稳增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。

根据2019年年报,新城在全国105个大中型城市合计拥有土地储备1.24亿平方米,2020 年可售货值近4000 亿元。其中一、二线城市占比38%,长三角区域三、四线城市占比36%,土储充裕且布局均衡完善,能有效满足企业未来2-3年的开发所需。

按照2020年第一季度经营简报,新城累计实现合同销售金额约309.81亿元,累计销售面积约285.82万平方米。

来源:时代周报

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