资产业态趋于多元化 房地产融资方式正在转变

民营经济报 2017-05-22 07:45:14
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“虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步,但是它具有巨大的发展潜力,有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择,更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。”

随着中国房地产市场进入存量时代,房地产逐渐开始金融化,多元化的融资渠道包括房地产投资信托基金(REITs)、永久债券、P2P借贷、众筹、合作开发等都会成为房地产金融化进程中的一环。 

仲量联行中国区研究部总监周志锋表示,虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步,但是它具有巨大的发展潜力,有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择,更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。

寻求多元化融资渠道

随着央行可能会推出新一轮的紧缩政策,房地产企业融资难度加上,对于开发商和资产持有人来说,轻松融资或再融资的日子可能一去不复返。

银行贷款、企业债和优先票据至今都是开发商最主要的资金来源,他们的共同特征是“资金易得、利率较低”。但土地成本的不断增高,快速变化的政策环境,单纯依赖某一种融资方式远远不能满足房企日益强烈的融资需求。

积极寻求多元化的融资渠道,是所有房企的必然选择。永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发等,成为近年来房企较为青睐的其它融资方式。

资产证券化的机遇 

在国外已经发展得相当成熟的资产证券化,在中国尚处于起步阶段。

目前,与中国开发商最相关的资产证券化包括:商业抵押担保证券(CMBS)、住宅抵押担保证券(RMBS)和资产担保证券(ABS),其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。

从2015年开始,资产证券化在中国市场逐渐流行开来,但市场规模依然较小。

高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉表示,中国的资产证券化市场在2016年出现了一个大规模的增长,以券商和基金子公司为发行主体的企业ABS整体发行规模的增长超过一倍。但是,企业ABS中涉及到的房地产资产证券,包括类REITs和CMBS等类型产品的发行规模仅占3%的比例,说明我们的市场发展仍然十分滞后。

但从长远来看,资产证券化在中国市场的发展潜力巨大。“鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求,CMBS、RMBS和ABS将日益走俏,今后几年的发行量势必将逐渐走高。” 仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义昇判断说。

事实上,去年成交的多起案例都印证了这一趋势。2016年12月,金光纸业(中国)投资有限公司的投资关联机构在华推出首款CMBS产品,交易总额为78亿元;去年8月,光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作,在中国推出首款ABS产品,交易总额为16亿元。

REITs被寄予厚望? 

另外一个被认为蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。与CMBS、RMBS和ABS不同的是,REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。它是一种能帮助资产持有人释放其资产价值及为个人投资者提供房地产安全投资方式的金融产品,从开发商和资产持有人的角度看,REITs可成为降低债务杠杆率及获取长期融资的途径。

由于在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面具有较大优势,REITs深受广大投资者的青睐。2016年,美国REITs行业的市值突破了1万亿美元大关。但在亚洲市场,REITs仍是一种新兴的资产类型,仅有日本、中国香港和新加坡三地形成了完整的REITs市场。受制于法律和程序性等原因,中国目前尚未推出一款真正意义上的REITs产品。

周志锋表示,在中短期内,中国的REITs也不可能快速发展,REITs离中国投资者还是比较遥远的。“原因有多方面,租金收益率低是最大的障碍,目前很多资产的收益率仅为4%甚至更低。此外,没有税收优惠或奖励、缺乏REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”

非传统物业形式出现

不过,尽管障碍重重,REITs依然被视为中国房地产融资的新出路。周志锋认为,从长期来说,REITs能给投资者带来稳定回报,将成为机构投资者主要的融资渠道,同时也为个人投资者提供了多一种的投资渠道。

目前,办公和商业仍然占到REITs的最大比例。不过,与之前的房地产市场不同的是,现在的物业市场已经出现了越来越多的收益形式:互联网、高科技、人口增长和结构改变等等对房地产的影响是巨大的,非传统形式的房地产物业的价值逐渐被资本所发掘,比如富春集团去年在新加坡成功发行的运通网城REITs。贺志蓉认为,这些非传统业态的基础资产价值对于投资人,甚至很多有经验的房地产投资人而言,都是模糊的,如何能让这块市场的价值真正清晰的体现出来,也是中国版REITs将要解决的问题之一。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。