长租公寓 资本的风口还是需求的风口?

搜狐焦点佛山站 2017-11-15 07:33
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楼市观潮 李宇嘉专栏 在政府和市场共同推动下,长租公寓呈现出了“多层次、多主体”供应的良好局面,除了万科、龙湖等龙头开发商,链家、世联行等大型房产中介,机构房东(YOU+、魔方等)以外,各地国有企业(承接“只租不售”地块)、互联网平台(BAT和京东)、大型商业银行(建行、中行、中信)等,近期都开始高

楼市观潮

李宇嘉专栏

在政府和市场共同推动下,长租公寓呈现出了“多层次、多主体”供应的良好局面,除了万科、龙湖等龙头开发商,链家、世联行等大型房产中介,机构房东(YOU+、魔方等)以外,各地国有企业(承接“只租不售”地块)、互联网平台(BAT和京东)、大型商业银行(建行、中行、中信)等,近期都开始高调进入长租公寓这个被称为“风口”的行业,成为长租公寓供应的主体。

目前,租赁需求主体是2 .7亿新市民,城市户籍“无房户”。考虑到多数年轻人“先租后买”,甚至长期租赁已成为普遍选择,热点城市实际管理人口中,租房人群占比超过50%。从调研看,大城市70%租赁需求是以小户型、低租金为主的普通房源。链家地产统计,京沪深20-30岁的租客占比为70%-80%,超过50%的月租金支付在2000元以下,不到商品住房套均租金的50%。

由于主力需求户型(50-60平米)严重短缺,供需缺口超过20个百分点,合租比例高达65%,非成套商品房租赁(合租、城中村、企业宿舍)超过80%。例如,占深圳租赁供应70%的城中村,尽管套均租金仅为商品住房租金的45%(2200元左右),但接近60%的城中村租赁为单间或一房一厅。可见,小户型、低租金是租赁有效需求。目前,租赁供应多层次、多主体,但不能契合有效需求。

近两年,长租公寓成为投资“风口”,全国一下子涌现出上千家公寓企业,仅深圳就有300多家。确实,长租公寓改善了居住环境,租赁关系稳定了、保障性提高了。特别是改造旧住宅区、城中村的长租公寓,消防安全标准提高了,“黑二房东”少了,适应年轻租客的居住体验性提高了,但租金也明显上涨了。据笔者在深圳调研,长租公寓“整租-装修-再出租”的一般模式下,相比装修前、相比同类普通住房,租金无一例外提高30%-50%,整租城中村的长租公寓,租金上涨了两倍左右。

而且,相比中介代理下租客和房东间的“私人散租”、“二房东”租赁,企业化租赁增加了翻修、物业管理、运营(人工、税收和财务、保洁、维修)等成本,这些都将以更高租金来收回。当然,在租赁供应端,政策也考虑到降低成本。比如2016年以来,热点城市土地出让完全自持租赁或配建租赁住房已“常态化”,并主要由市属或区属国企承接,楼面地价仅相当于同区域“招拍挂”地价的1/10-1/6。国企带头并发挥社会责任,无疑是降低租赁供应成本的重要渠道,但一方面,大城市新增地块供应的可持续性不足,另外新增地块多在城市外围,供应的有效性也需要考虑。

各方调研显示,对于新市民和广大租客来说,租房最看重的因素是:是否位于交通便利的位置(如是否临近地铁站)、租金水平、公共配套服务等等。由此,外围新增供地建设租赁住房,需要考虑对租赁供应有效性的强烈诉求。2011年,中国提出“建设3600万套保障性安居工程”的战略,但事后显示,很多保障房建在外围、公共配套难以共享或跟进,甚至沦为“数字工程”,不仅浪费了土地和财政资源,住房保障的效率也不高,绝对不能重蹈覆辙。

国企承接的自持租赁用地,应作为引导或示范,带动社会投资进入。而且,基于国企运营绩效考核,以配建一定比例自持或公租房为主要模式,并以市场化部分弥补承担社会责任的损失。笔者认为,租赁已实现多层次供应,但并没有实现“多层次供应和多渠道保障”的结合。

目前,考虑到盘活存量(包括闲置低效的商业办公),大城市住房供求关系并没有那么紧张,租赁房源供应潜力很大。租赁成本高(高租金、高交易成本),秩序混乱,监管缺失,配套不足,信息不对称等关系很大。租赁是体验性强的“软服务”行业,政府可以将监管重点从新房转到存量房,并加快集信息、服务、监管于一体的租赁平台建设,加快配套公共服务跟进。这样,交易成本降低,平台化、标准化还鼓励更多房源上平台交易,挖掘供应潜力,以大规模供应来降低成本。

来源:南方都市报

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