上半年公寓成交同比增一倍,现在是投资公寓的好时机吗?

佛山日报佛山置业 2017-07-21 12:31:00
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随着住宅逐步回归其居住属性,投资客也在逐步回归到商业地产市场,而门槛低的公寓就成为了最受投资者喜爱的商用物业之一。

  随着住宅逐步回归其居住属性,投资客也在逐步回归到商业地产市场,而门槛低的公寓就成为了最受投资者喜爱的商用物业之一。据统计,上半年佛山公寓总体成交量达90.73万㎡,同比大幅增长了一倍多,而其中禅城中心区、桂城、佛山新城的公寓供求量较大。

在产品方面,多变的LOFT产品已经成为了供货的主流,因高性价比颇受投资者青睐。 成交:半年成交量已达去年全年水平 据佛山经纬研究中心统计,今年上半年佛山公寓总供货量为68.26万㎡,同比增长了57%,其中南海、顺德的供应量较大,占到了总供应量的八成左右。而成交方面,上半年公寓成交面积达到了90.73万㎡,同比增长106%,为2016年 全 年 成 交 量 的94.5%。 而这其中以禅城中心区、桂城、佛山新城的供求表现最为突出,上半年月均成交面积达到了9.87万㎡,同比大幅增长96%,4月份禅桂新的成交量更是达到了17.56万㎡。

据统计,目前禅桂新总库存量为68.08万㎡,城北片区去库存压力较大,上半年成交量仅为0.16万㎡,而下半年可售面积达5.57万㎡; 而季华路、城南、亚艺、南庄等板块的去库存压力较小,例如季华路,上半年成交量为3.74万㎡,而下半年的可售库存面积仅有1.6万㎡,该片区前几年聚集了大量综合体项目配置的公寓产品,随着近两年没有新增供应,基本以在售产品为主,去库存较为理想。 而桂城板块虽然上半年成交量也不少,尤其是千灯湖片区,上半年成交量达到了15.64万㎡,但由于货量多,下半年仍有19.67万㎡待售,压力不小。

价格:桂城公寓价较高,禅西公寓价较低 佛山公寓供应量在2014年达到顶峰,价格也开始跌入谷底,从高于住宅三分之一的价格跌到如今与住宅单价相差几千元。而从去年中期开始,随着投资客逐步回流到商业市场,公寓整体成交量波动回升,价格也有所平缓回升。 

据中原地产统计,目前佛山中心城区公寓成交均价为11933元/㎡,同比上涨了28.48%。经纬研究中心的数据显示,上半年千灯湖板块的公寓成交均价依然占据较高点,为1.3万元/㎡~2万元/㎡,例如富力华南国际金融中心推出的大平层公寓,单价达到近两年高点1.87万元/㎡,万达广场对面的新凯广场成交均价1.56万元/㎡。其次是祖庙、东方广场板块的公寓,在1.1万元/㎡~1.9万元/㎡之间,例如上半年公寓销售套数排行第三的越秀可逸新势力,还有越秀岭南隽庭、富力广场等,因为占据老城区成熟地段,也较受投资者认可。而张槎、南庄板块的公寓产品售价较低,南庄公寓较低价为4000元/㎡左右,张槎为6000元/㎡左右。

佛山经纬研究中心经理麦少莊分析认为,公寓市场的回暖,一方面受益于投资客的回流,另一方面就是广州公寓限制个人购买,使得不少广州投资客外溢到佛山,而桂城、祖庙、佛山新城等地铁沿线公寓都是广州客较为看好的。

收益:桂城公寓回报率仅3%左右 虽然公寓去库存较为理想,但下半年市场是否能持续上扬仍有待观察,麦少莊认为,下半年新入市的公寓也不少,对整体量价都会有一定冲击。 同时,公寓在出租市场的过剩局面仍未有改观。以佛山公寓售价较高的千灯湖板块为例,据合富置业业务副总监何爱国介绍,千灯湖板块供过于求的现象非常明显,出租率普遍只有三四成,回报率也跌到了3%左右。“以万科金色领域30多㎡的公寓为例,当时购买价是1.3万元/㎡左右,而目前市场租金只有每月1500元左右,而万达广场50㎡左右的公寓目前租价也只在每月2000元左右。”记者查询发现,桂城从北边的金融城一带,到南边万科金色领域、奥尔公寓、还有平洲的海伦堡等,有公寓出租的新建楼盘不少于10个,但租价都处于上述水平。 “目前来看,受到使用功能,例如水电价格、入学指标等的限制,公寓的价值提升还无法追上住宅。”但麦少莊认为,在未来全国推行购租并举的政策影响下,如果租房也能在一定范围内享受到优惠政策,这对于投资客可能会有些许触动。

投资有道

投资公寓,选择 LOFT还是平层?

     近年来,为了提高公寓附加值,功能多样化的LOFT(买一层做两层使用)产品越来越成为主流标配,那么究竟什么样的公寓更受市场欢迎,同时又能给投资者带来更高的投资回报呢? 

据经纬研究中心统计,上半年市场中热销的公寓盘前十名中,有一半是LOFT 产品,大部分项目是囊括平层和LOFT两种产品,而兆阳O立方则全部为LOFT 产品。从成交单价来看,LOFT与平层单价相差在3000元/m2左右,而兆阳O立方由于能拆分成两套出租,单价达到了1.57万元/m2。同时,统计显示,面积在30~50m2之间,总价在四五十万元左右的平层销量较好,而总价一旦达到了90万元以上,则面积在50m2以上的LOFT类产品更受市场欢迎。

 佛山经纬研究中心经理麦少莊表示,之所以平层销售更好,跟过往的产品规划更多是平层有关,同时相对于LOFT产品,小面积的平层总价更低,更容易为投资者所接受。“LOFT产品的价值点在于实现了空间的拓展,例如以往40m2产品只能两人居住,而LOFT产品可以间隔出三个房,就可以承接三口之家。还有一些上下或左右分租的,例如兆阳O立方,可以实现双倍租金,因此售价可以一直稳居高位。” 但LOFT产品是否都能获得较好的市场回报呢?据合富置业业务副总监何爱国介绍,目前反映到出租市场中,LOFT 对提价并没有很大帮助。“同等面积的LOFT会高个几百块,但你买来也贵啊。有些商住两用的LOFT用来办公,上下层分开较好,但对于普通居住需求的客户来说,有租LOFT的钱不如直接租个平层两房了。”何爱国说。

 麦少莊认为,从投资购买角度看,LOFT可以满足到一些特殊需求,如果单价不会高于平层很多,还是值得投资。“但我认为公寓的投资回报更多还要看产品规划、所处地段,例如周边是否有稳定客群、配套如何,周边路网交通是否便捷,产品设计上是否有硬伤等等。”

来源:佛山日报

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