民营房企忙着自救,央国企却在“抄底”拿地

12月31日，桂城夏南超10万㎡准湖景靓地，毫无悬念被央企保利收入麾下，溢价率0%。

地块区位图

有网友说：“在这个时候，能拿出50亿自有资金的，除了央企国企没谁了。”

再有12月27日，顺德大良德胜新城一宗商住地，被两家本地国企低价拍走。

这宗地处在德胜河中轴，整体素质较高。

但纵有万般好都抵不过一处坏，该地可开发成住宅的比例仅有37%，高商业占比让裹紧棉被过冬的房企望而却步。

最终还得是国企出手，以总价24.5亿将地块收入囊中。

2021年下半年以来，佛山土拍“刹车”不断，刚刚过去的12月就有2宗地延期至今年出让，一宗临湖，一宗临万达广场，都是靓地，显然官方担忧在行情这么沉闷的情况下，会拍不出好价钱，所以择吉日再拍。

关于土拍“萧条”的报道，自媒体已经贩卖了不少焦虑，拨开云雾，接下来的土拍重担，国企、央企会担任主导地位。

01民营在全身而退？

在经历了三道红线、股债双杀的大洗牌下，房企之间的分化逐渐加剧。

民营房企的赚钱模式，大多是高杆杠、高负债，尽可能多占用第三方资金，在最短的时间内拿地—开发—预售—售罄—再拿地的过程，如此循环往复，实现高周转。

说白了，这是一场跟时间赛跑的游戏。

而项目的供应商们，提供了服务，拿不到钱，或者拿到需要2年后才能兑换的商业汇票，这笔钱就被耗死在项目里，资金实力不够强大的，也有被拖到倒闭的情况。

不可否认，民营房企靠这种模式一路高歌猛进，赚得盆满钵满，但高周转的后遗症太大，严重的还可能引发金融危机、地产危机，绝非危言耸听。

前几年一位全国人大代表还指出：如果听任房地产高杠杆，将发展成一场金融灾难。

从去年开始，这种与中央精神背道而驰的发展模式开始被打破，裸泳的房企忙着穿衣服，为了不被判出局，还债的还债，转移战场的转移战场，保现金流的保现金流，忙得不可开交。

所以在拿地扩张的道路上，民营房企就表现得相当低调，没有稳打稳扎的资金实力，都不敢贸然出手。

这种低调，在全国的土拍市场都有迹可循。

深圳，从排名前列批集中供地时58%到二批次96%，是二批次地块中，国央企占比较高的城市。

广州从一批地时央国企55%的拿地金额占比，到二批次87%。

南京二批次地块国企央企的拿地份额占比同样高达87%，而一批地为52%。

成都从首批地36%到二批地的83%，占比大幅上升47个百分点。

（数据资料来源好地讯）

民企在资金链收紧之时，央企、国企抓住时机，大举攻城掠地。

02央国企逆势生长

科普一下何为央国企。

央企是由国务院国资委管理的中央企业；而国企是由当地政府国资委统辖的；另外拥有国资背景的房企，是指其背后较大股东为国企，但持股比例不高于50%的企业。

央国企有国家或当地政府撑腰，给人印象一直是“不缺钱”，事实上，银行在贷款方面，也会优先向央国企的项目倾斜。

央国企信用状况良好，开发模式追求稳健的经营策略，资金实力跟民企对比优势明显，在民企忙着填窟窿之际，央国企借机实现弯道超速，在土地市场赚足眼球。

除了逆势增长，央国企也有“兜底”职责。

去年全国大批地块被低价夺走，带着浓郁的“救市”意味，

在这种艰难时期，出手或者被逼着出手，都是为了化解眼前困境，避免市场走进死胡同。

再怎么难，央国企摔倒了还是会有人扶，民营企业只能靠自己熬过周期，等待下一个春天。

但在这之前，也有熬不住的大牌民企，请求国企救助或驰援，成为国资系。

03良性竞争实现双赢

今年民企到期的海外年度债务到期总额有3560亿元，单2022年排名前列季度，到期债务就高达983亿元。

但去年11月整个房地产企业的融资金额只有617.5亿，显然债务压力是不容乐观的。

至少在农历新年前，靠促销去化回流现金仍是大部分项目首要任务。

民企会销声匿迹下去吗？

房地产是不断重复的周期轮回，融资环境趋缓，民企能吃到甜头，就可以实现平稳着陆。

2022年新一年，各大城市躲不掉土地财政KPI，而土地供应是保障财政稳定的来源，避免“退市”的民企会卷土重来，央国企也不可能一直“兜底”下去，两者的良性竞争，才是大家所喜闻乐见的。

在地产行业有一句永不过时的话:只有稳健，才有继续的可能。