佛山加紧推进TOD模式 顺德已出让两项目

最近，美的拿下的一宗位于北滘新城地铁上盖的商住地广受关注，不仅因为这块地紧邻在建的广州地铁7号线顺德站，还因为这是顺德迄今为止第二宗公开推出的TOD地块。

什么是TOD地块？TOD地块的选址和一般地铁上盖项目又有何不同？据相关专家解释，和一般地铁上盖不同的是，TOD地块一定是公交导向整体设计，可以真正做到各种功能无缝衔接。

顺德已推出两宗TOD地块

美的地产拿下的这一地块位于在建的广州地铁7号线顺德段美的大道站旁，益丰路西侧，总占地面积约6.7万㎡，包含A区约5.8万㎡的商住用地和B区约8401㎡的公园用地。同时出让文件要求，地块竞得人须规划6万㎡~8万㎡的商业部分用作商场和餐饮设施，且商场建面八成自持，同时无偿配建3万㎡的公寓式酒店提交给政府。

（顺德区北滘镇怡和路和怡兴路交界的美的总部大楼。）

而这已经是北滘一年内推出的第二宗TOD地块，排名前列宗位于潭洲湾规划内，毗邻地铁3号线会展中心站，已于去年9月推出，被万科地产拿下。该地块总占地面积9.5万㎡，为超大商服地块，已被万科规划为天空之城项目。从备案前公示信息可知，项目共分两期开发，总投资规模达425901.41万元，总建筑面积近60万㎡，预计三年左右建成，以商场、酒店办公楼等为主。而万科在上海徐盈路地铁站已有一个同样名字的TOD 项目。

（顺德区北滘文化中心。）

考验房企开发运营能力

所谓的TOD模式是指“交通导向开发”模式。据广州市城市规划勘测设计研究院工程师吴荣华介绍，TOD以公共交通为导向的对土地进行的高强度开发，是位于主要交通站点周边适宜步行的距离内的“一地多用”，需要站点与商业、居住等建筑综合考虑设计，对开发商要求不低。

（夕阳下的广东潭洲国际会展中心）

“轨道投资公司有地、有线路，但相对缺乏商业开发和运营经验。而作为房企来说，要想参与TOD开发，一是要有较强的物业开发和运营管理的能力，例如在深圳，万科就和深铁联合，万科提供物业开发和运营管理优势，深铁提供基建工程和优质上盖商业，实现站点周边空间效益较大化。其次是要有多种业态综合开发能力以及较强的城市规划能力与敏锐的商业嗅觉，拥有强大的融资能力和能够拿捏到位的开发时机也很重要。”吴荣华表示。

据了解，在万科潭洲湾天空之城项目中，万科不仅须无偿提供轨道交通所需的风亭、轨道站点及出入口等相关附属设施并移交给佛山市地铁业主单位，还要建设彩带步道、下沉广场、地下人行/车行通道、公共通道、3000㎡公交首末站点、180米以上的地标建筑、五星级酒店和三星级商务酒店、公寓式酒店等。此外，万科还需开发建设建筑面积不少于2万㎡的地下商业物业和6万㎡的地上商业物业。其中，除地上20%的街铺物业允许销售转让外，其余物业均须自持10年，且要求5年内全部开铺运营。佛山万科总经理毕玉东认为，万科在商业方面积累了不少经验，开发纯商业项目不会有太大的难度。

多片区TOD项目正加紧推进

近几年，佛山不仅广泛铺开地铁网络建设，也在不断推动TOD项目的研究开发。去年3月，在禅城区土地推介会上就着力推介了位于季华路的湖涌站和张槎站TOD项目，项目周边的规划勘测一直在进行，预计将于近两年推出。湖涌站地块位于季华路与紫洞路交汇处，是佛山地铁2号线的重要站点。据较新通告显示，由于湖涌停车场TOD 开发模式与长途客运站等重要交通设施的建设需要，周边用地均进行了细分。规划范围南至季华西路，北至科润路，西至紫洞大道，东至新九曲涌及湖涌大道，涉及8个细分地块，总用地面积约为71.59公顷。

而张槎站TOD项目土地合计142亩，开发总建筑面积达到36.7万㎡，位于季华路与禅西大道交汇处，面朝东平河，是地铁2、4号线与广佛环线的交汇点。

同时，在佛山新城南部的细海工业片区以及岳步片区改造规划中也提到将落实TOD用地开发要求，新的岳步片区规划将结合地铁3号线站点TOD区域的综合开发

就在去年9月，佛山市公共资源交易中心受佛山市铁路投资建设集团有限公司的委托，对佛山市轨道交通近期建设线路站点周边TOD综合开发研究以及相关规划进行公开招标采购，招标站点就包括地铁3、4、6、11和2号线二期等多条地铁沿线的近30个站点，涉及桂城、三山新城、乐从、狮山、西樵、高明、盐步等多个片区。

知多D

针对TOD的相关知识，记者专访相关专家、广州市城市规划勘测设计研究院工程师吴荣华。

问：TOD和地铁上盖有何不同？

答：一般谓地铁上盖项目是属于TAD　（TransitAdjacentdevelop-ment，车站附近的开发）。它不属于公共交通主动导向新地块开发，而是被动适应既有地块需求的开发。例如预留出口抵达商场或户外，站点和商场、住宅分开建设，无论从建筑设计还是从空间接驳来说，都做不到无缝衔接。而真正的TOD模式，应该是车站大堂和购物中心整体考虑，你可以从车站过渡到商场，甚至可以通过直梯从住所到达地铁站。

问：TOD开发需要什么条件？

答：TOD的作用是通过土地的复合利用来解决交通拥堵和用地不足的矛盾，不仅要有地铁、轻轨等轨道交通通过，而且周边必须要有一定的人流、经济流规模。TOD开发一般都选择新片区，就是因为在城市建成区，很难有可供综合开发利用的土地，会涉及施工、拆迁、拥堵等问题。

问：TOD如何提升区域价值？

答：TOD开发模式带来的是客流效益。保证了轨道系统运营方有较大的客流和运营效益，也带动周边地区的经济发展和城市更新。在TOD模式下，交通可达性高的轨道沿线地块往往是城市的发展轴与刺激点。例如日本的新干线就促进了二产结构的调整和升级、三产的快速发展，加速了沿线房地产和文化教育产业发展，进一步促进了商务办公、研发、高等院校的发展，区域价值大幅度提升。不到两年的时间，政府就收回了投资成本，实现了各方的共赢。

来源：佛山日报