万科郁亮:房价经三年调整已回落到合理位置

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

8月30日晚间，万科举行2024年中期业绩会，董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

郁亮指出，行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置，新房产品的性价比有比较大的提升。

“各个城市在因城施策的导向下，无论是购房门槛，还是首付成数和利率水平，都已经尽可能的向各类多元化住房需求放开和倾斜。消费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提振，这为需求的复苏创造了良好的条件。”

“在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。”郁亮分析道。

上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，其中非地产业务营业收入311亿元。截至6月底，万科净负债率62.0%，保持合理水平，二季度的经营性现金流净额转正，实现42亿元正向现金流。

关于中期业绩亏损的原因，万科回应称，主要是由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损、部分非主业财务投资出现亏损以及减值计提的影响。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间。

谈及净利润与少数股东损益差异的原因，万科表示，每一个合作项目中，公司与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度保持一致，但少数股东损益是合作方在项目公司层面享有的利润，而上市公司权益净利润是上市公司在项目公司层面的损益，还会受到上市公司层面费用、投资损益、资产交易损益等变动影响，因此存在差异。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，上半年万科实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请。同时，银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。截至7月末，新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动，公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。

万科介绍，上半年制定并落地的“一揽子方案”是万科集团全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变的五年计划。这项计划具体包括：实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务；完成融资模式转型等。

万科表示，目前上述计划已取得积极进展。截至7月底，合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元，资产交易实现204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。

万科还强调，“一揽子方案”不是简单的做“减法”，还包括发展方案，具体包括：积极推进综合住区产品模块研发创新，提升开发业务竞争力；确保投资兑现水平；实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等。相信随着“一揽子方案”的推进，万科渡过近两年的阶段性困难之后，集团业务将更加聚焦，投资将更加聚焦，能力将更加聚焦，步入高质量发展轨道。

在业绩会最后，万科管理层为2024年上半年利润亏损再次道歉。