涉及履约缺位、占用公共收益!佛山公布第二批物业服务领域突出问题典型案例

近日，佛山正在持续开展物业管理服务突出问题专项整治，为进一步规范物业服务企业经营服务行为，切实保障广大业主合法权益，以先进标杆树导向、以反面案例敲警钟，现公布第二批物业服务领域突出问题典型案例。

其中正面案例有：

九鼎国际城——疏堵结合破难题，防救并重护平安

九鼎国际城位于禅城区祖庙街道北江社区，由佛山创意产业园投资管理有限公司（下称九鼎物业）提供物业服务，小区共有12栋高层住宅、800余户居民，电动自行车保有量长期维持在550辆左右。面对电动自行车停放充电这一治理难题，在祖庙街道指导下，九鼎物业积极探索管理新模式，通过“疏堵结合、防救并重”的策略，有效破解了小区电动自行车安全隐患问题。

在“疏”的方面，小区室外公共区域建设了多个充电桩，配备自动喷淋灭火系统、吊装式干粉灭火器和火灾自动报警系统，周边配置手提式干粉灭火器，布局合理、使用便捷，大幅减少了“飞线充电”和“进楼入户充电”现象。物业定期对充电桩进行维护检修，确保安全稳定运行。在“堵”的方面，采取“技防+人防”双管齐下：20部电梯全部安装电动自行车入梯阻断装置，一旦有车辆或电池进入即自动阻止；消防控制室安排24小时值班，通过监控及时发现并制止违规行为，现场进行警示教育。在“防”的方面，通过悬挂横幅、张贴海报、发放资料等形式广泛宣传，定期组织消防安全知识讲座和演练，提升居民安全意识与自救能力。在“救”的方面，成立20余人的义务消防队，建设微型消防站并自行购置消防车，确保3分钟内到达小区任一位置，实现火情“打早打小”。同时定期组织模拟演练和拉动训练，提升响应处置能力。

反面案例一：

佛山市星城物业管理有限公司（丽日玫瑰名城·丽日豪庭）——履约缺位，安全管理存隐患

丽日玫瑰名城、丽日豪庭位于佛山市禅城区石湾街道丽豪社区，由佛山市星城物业管理有限公司（下称星城物业）提供物业服务。在市住房城乡建设局开展物业服务突出问题专项检查中发现，该小区物业服务缺位，安全管理存在短板。小区消防卷闸门故障或被杂物卡死，影响防火分区正常使用；部分楼道逃生通道长期被杂物占用，通行宽度不足，阻碍应急逃生。同时，消防设施老旧未更新，部分灭火器过期失效、瓶体锈蚀；楼顶、低层消防栓供水压力不足，部分消防水带、水枪配件缺失锈蚀，影响灭火效果。此外，小区安防、防雷设施严重老化，七成监控设备失效，存在大量监控盲区，防雷接闪带锈蚀断裂，雷雨天气风险极高。顶层业主私自围蔽天面、侵占公共空间现象普遍，彻底阻断消防疏散通道，存在重大安全隐患。星城物业未严格按物业服务合同提供服务，长期履职不力，业主投诉频发。街道、消防部门多次下发整改通知书督促整改，但该物业公司消整改响应不及时，问题始终未得到彻底解决。

【处理情况】针对星城物业失责行为，已移交相关部门对其进行处理，同时住建部门将依据处罚情况对企业进行通报批评、诚信扣分，并跟进后续整改落实情况，倒逼企业规范履职。

反面案例二：

金碧物业有限公司佛山分公司（恒大御湖湾花苑）——履约不到位，未依约履行公共管道维护义务致业主财产受损

恒大御湖湾花苑位于佛山市南海区樵园社区，由金碧物业有限公司佛山分公司（下称金碧物业）提供物业服务。金碧物业与业主签订的《前期物业服务协议》约定，由金碧物业对恒大御湖湾花苑小区提供物业服务，对房屋共用部位等项目进行维修、服务与管理。2023年6月及2024年12月，伦某房屋两次因公共管道堵塞导致污水反涌，全屋被水浸泡，造成财产损失。

【处理结果】法院经审理认为，涉案房屋出现两次水浸均是公共管道堵塞导致的反涌所致，根据这一事实得知金碧物业未对管道淤积的油垢进行有效处理，其清理频率明显不足以应对实际的堵塞风险，应认定维护行为存在瑕疵，未达“妥善”之标准。金碧物业辩称管道堵塞是房屋设计缺陷所致，但未能举证证明；且金碧物业作为专业服务机构，在接管该物业时应知该设计缺陷极有可能发生管道堵塞并致反涌，却未采取诸如风险警示、推动改造等合理措施予以应对，其未能履行作为物业服务人应尽的“妥善管理”和“采取合理措施保护业主财产安全”的核心职责，金碧物业依法亦应对伦某的损害承担赔偿责任。

反面案例三：

佛山市顺德区自家人物业管理有限公司（利福花园）——长期占用公共收益拒不返还

利福花园位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区，佛山市顺德区自家人物业管理有限公司（下称自家人物业）自2009年起至2023年12月期间为利福花园小区提供物业服务。在此期间，佛山市顺德区自家人物业管理有限公司长期经营利用归属全体业主所有的公共部位牟利，从未向业主公示公共收益收取及使用情况。小区业委会成立后，要求该物业公司提供公共收益账目明细情况并返还公共收益。该物业公司未按要求提供相关资料及返还公共收益，业委会遂起诉至法院。

【处理结果】法院经审理认为，自家人物业拒不返还其收取的小区公共收益，违反双方合同约定及《中华人民共和国民法典》第二百八十二条等相关法律规定。佛山市顺德区人民法院及佛山市中级人民法院依据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，《物业管理条例》第五十四条，《佛山市住宅物业管理条例》第五十七条、第五十九条等规定，判决自家人物业向利福花园业委会返还小区公共收益共计10余万元。2024年9月，该小区通过业主大会选聘佛山市顺德区万方物业管理有限公司作为新的物业服务企业。

【优秀表现】九鼎物业以“疏堵结合、防救并重”的创新模式，成功破解了高层住宅小区电动自行车治理难题。消防部门将以九鼎物业为正面案例，选取部分小区开展推广试点，总结经验后全面铺开，为更广泛地区的电动自行车管理提供有益借鉴，助力构建安全、和谐、宜居的社区环境。