太难了!佛山城区新盘遍地1字头,二手均价也要跌破1万?

有人认为，新房产品新、得房率高，但二手房性价比高、所见即所得。

两者各有千秋，到底应该怎么选呢？

下面，小狐将从城区一二手盘的价格、户型等方面入手，进行一一对比。

在32个城区新盘中，有17盘卖1字头，占比过半。

对比近几年的网签价格，佛山新房价格回归理性，泡沫消退。

国策评估发布的数据显示，2025年上半年，佛山新房成交均价为17481元/㎡。

相较于新房市场，二手房价格的下探趋势更为明显。

从贝壳发布的数据来看，2025年1月佛山二手房成交均价约1.2万/㎡，9月的成交均价则跌至1万/㎡。

自今年2月以来，二手房新增挂牌量每月维持在8000套以上，每月成交量却不高于2500套。

由于挂牌量维持高位，二手房彻底变为“买方市场”，购房者议价空间变大。

虽然当前二手房价格整体呈现下降趋势，但因地段、配套等优势，部分次新盘的价格，与周边新房持平甚至更高。

以祖庙板块为例，碧桂园岭南盛世的价格维持得较高，最新成交均价约1.8万，与部分新房价格有得一拼。

目前共有95套房源在售，挂牌单价在1.7-2.8万/㎡之间。

该小区于2019年开盘，售价约2.0-2.4万/㎡。

另外，普君新城华府一期、时代云图南区的楼龄约有10年，成交均价在1.6万/㎡以内。

楼龄超20年的小区成交价则跌至千元，如建设小区、文沙小区、名汇大厦、名苑华庭等。

再看看千灯湖板块，目前一手盘有万科世纪灯湖·瑧府、招商华玺二期、越秀星汇灯湖、万和融禧公馆。

其中前两个盘为豪宅项目，售价4万/㎡起。

二手盘中成家价较高的是保利天悦，单价达3.51万/㎡，挂牌价在3.4-9.9万/㎡之间。

此外，中海万锦豪园虽然楼龄已有21年，但由于是片区的豪宅标杆，加上地段优越，成交均价依旧为2字头。

作为次新刚改盘，中建·灯湖领秀最新的成交均价约1.59万/㎡。

该板块中海景花园、海棠村、桂南小区、罗芳村、桂华村等老旧小区成交均价基本在万元以下。

通过对比来看，除了老旧小区，城区的二手盘成交价也大多在1字头，部分次新盘与新盘价格拉不开差距。

随着佛山楼市新规的施行，新规、超新规项目陆续落地，得房率可达100%以上。

目前，城区新盘中至少有17个新规项目。

其中招商青云台于近期开放展厅、样板间，其户型的得房率在106%-112%之间。

位于祖庙板块的绿城锦海棠，所有户型的使用率均超100%，阳台率为30%。

作为新规高端住宅，宏宇珑熙的使用率超110%，30%阳台比，目前为南海上下飘窗全打掉交付的项目。

对比新规项目的0飘窗设计，采用旧规设计的新房、二手房，产品的优势不足。

换言之，新规产品最大的亮点是阳台占比高、赠送面积增加。

虽然二手房的实用率普遍在八九成，但部分小区通过大阳台、入户花园、空中花园等设计，实用率可达100%以上。

如恒福新城一套建面约113㎡的三房，带空中花园，阳台面积有34.2㎡，实际面积约118㎡。

保利星座的一套四房，建面约130㎡，实际面积达133㎡，带入户花园、3个阳台。

不过这样的二手房户型只是少数。

一部分人的“新房情结”根深蒂固，且对户型设计、小区环境等有要求，亦或是看中新房周边将有的配套。

而一部分人则更注重性价比，他们认为：“二手房所见即所得，周边配套已经落地，而且不会有烂尾的风险，能立马入住。”

对于买新房还是二手房，其实并没有一个标准的答案，需结合自身需求、预算、风险偏好等因素综合考虑。