3年卖不完!转让率不足10%!佛山公寓好难啊

近日，住建局发布征求意见稿提到：商业办公、酒店旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可申请改建为保障性租赁住房。

按照意见稿内容，改建后的保障性租赁住房，其单套建面不超70平方米，以30-45平方米的小户型为主，只租不售，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

同时，可按民用水电气收费标准。

此消息一出，引发了不少业内人士热议：“商业办公、酒店旅馆等非居住存量房屋都有改建成为租赁住房的可能，这或将给当前的商办市场，激起新的活力，同时，能一定程度上解决年轻人、新市民的租赁需求。”

虽然新政有提振作用，但在房价遭遇“大滑坡”的环境之下，不少人会提出疑问：现在还能入手佛山的公寓吗？

自今年下半年楼市开局以来，佛山新房降价潮越演越烈。

商办公寓产品也难逃降价的命运，大打折扣优惠。

先进浅水湾|璞寓笋价7xxx元/㎡起、佛山院子首付4万起即可拥有地铁旁的40㎡loft双钥匙产品......

这样看来，公寓的上车门槛还真低。

然而，如此低价的公寓产品，却有不少“难言之隐”。

1、佛山公寓库存量大，去化需要38个月，成交显疲态

根据佛山中原战略中心数据显示，截止至10月末，佛山公寓库存达到336万㎡，按照当前的销售速度，需要38个月才能消化完毕，去化周期超3年，可见，“去库存”仍是公寓的难点痛点。

有数据显示，刚开局的11月，佛山公寓市场成交再现疲态，仅成交2.32万㎡，环比下降13%，均价为9739元/㎡，下降8%。

要知道， 在当前这样的大环境下，面对如此巨大的库存量，如果不以价换量，相信公寓的出售情况更不理想。

2、公寓交易税费高，二手买卖难

在佛山市场上，大部分的公寓产品属于商办、商业性质，无疑加剧流通过程中的交易成本。

由上列表格可以看出，商办公寓二手的转让费用实在太高，营业税、个税、印花税以及土地增值税合计起来，基本接近公寓价格的20%。

如此高昂的转手费用，导致佛山公寓二手买卖少之又少，愿意当“接盘侠”的不多。

根据贝壳网站数据显示，建站至今，佛山共找到6166套商业公寓产品，但成交量仅有564套，转让率不足10%。

加之目前一手公寓大肆降价促销，直接将二手公寓交易打入“冷宫”。

毕竟一二手倒挂，一手税费成本更低，作为购房者来说，为何不直接买一手公寓呢？

3、佛山公寓的租金回报率不高

那买来出租，公寓租金回报率会不会更可观？

目前佛山主流的40㎡的一手公寓售价约为40万，而根据贝壳网数据显示，禅城东平板块的整租公寓租金约为1300-1600元/㎡，那么租售比约为0.3-0.4%，这样的回报率远低于国际水平，也意味着公寓收租回报不够理想。

4、居住感缺失、无法落户、没学位等缺点明显

其实，公寓这一类型的产品优点很明显，就是不限购、总价低，上车门槛低。

但缺点更明显，不能落户，不能办居住证，没有学位，对于有小孩入学要求的家庭来说，对公寓并不“感冒”。

另外，水、电、物管费用以商用收费，居住成本高。

再者，公寓建筑设计多以3梯18户甚至更多户数，因此进出人群杂乱，居住舒适感缺失，以上种种原因，导致公寓的市场接受度受到影响。

写到最后：

在佛山这个市场环境当中，对于公寓这类型商业产品，还需谨慎出手。

如果因为预算问题，且对于投资回本没有太注重的话，那么在买公寓的时候，要紧捉这几个要素进行选择：地段、户型以及品牌。

首先，不管是住宅、公寓还是商业产品，地段都是购买的首要考虑条件。

如城中心、CBD、地铁上盖、完善的商业配套等优质地段，才能保证入住后的便捷性。此外，人口密集度高和商业成熟度高的区域，也能确保公寓的保值性，方便你未来转手或出让。

其次，户型的选择也是非常重要，如果是loft公寓，建议选择总层高在4.5米以上的，这样能保证居住的舒适度，每个隔层不显压抑。要注意公寓暗房暗卫等问题，尽量少选边角位置的户型。

对于小产权、无产权公寓，坚决不选，以免产生不必要的资产纠纷。

最后，就是看品牌，选择大品牌开发商的公寓产品，这样物管服务质量也有保障，而且在当今房企暴雷频发的市场环境，大品牌更能保证如期交房。