上海首轮集中供地收官:56宗地857亿成交,新规下溢价率走低

6月25日，为期6天的上海首次集中供地落下帷幕，56宗涉宅用地全部顺利成交，合计揽金857亿元，占上海市2021年度住宅用地供应计划的40%。

而在上述56宗成交地块中，有27宗地为纯住宅用地与综合用地，占比近半；另有25宗为安置房与租赁房用地，4宗为城中村改造项目地块。

在业内看来，在上海首批集中供地竞拍中，大中小型房企公平竞争、溢价率可控，并且杜绝了“马甲”和围标等行为，凸显了新的土拍规则的成效。据贝壳研究院统计，此次56宗涉宅用地平均成交溢价率4.9%，较2020年全年成交溢价率下降5.46个百分点。

在上海首批集中供地中，56宗涉宅用地全部顺利成交，总成交额857亿元。

保利斥资123亿夺地，金地、碧桂园各获3宗

在此轮上海土拍中，万科、华润置地、中海地产等房企缺席，保利地产、金地、碧桂园等房企则收获颇丰。

从拿地数量来看，金地、碧桂园各自分别斩获3块地块，并列排名前列位，保利地产、首创置业、大华集团、光明地产等各收获2宗地块。

拿地金额方面，保利地产当之无愧地成为此轮上海土拍中花费最多的豪气“地主”。先是在竞拍首日以105亿元拿下上海主城区静安区优质地块，成为该批供地中总价较高的地块，也是少有一宗成交价格超过百亿元的地块；随后，保利地产又以18.353亿元“杀出重围”拿下宝山罗店地块。这两宗地块成交价合计约123亿元，位置都比较优越，保利也因此成为上海首批供地的“较大买家”。

而先进京东联合体以99.1亿元拿下的上海西站地铁上盖综合体，拿地总额排名第二；第三名则为碧桂园以约95.13亿元摘得的3宗地块。

值得关注的是，此次集中供地中，总部位于上海的大型房企收获较少，比如世茂、旭辉、阳光城、新城等均无收获，也不见一贯喜好在上海拼地的闽系房企正荣、融信的身影，相比之下，外来房企比如首创、碧桂园、保利地产等房企收获颇丰。

从此次土拍的其他“最”记录来看，单宗地成交楼面价较高的是杨浦区定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊）由上海杨浦城市建设投资（集团）有限公司（简称“杨浦城投”）以成交总价14亿元拿下，楼面价 64040元/平方米，溢价率9.21%。

而溢价率较高地块为崇明区陈家镇CMS15-0305单元14A-01（实验生态社区18号）地块，成交楼面价14418元/平方米，溢价率12.89%，由建发以约6.26亿元竞得。

上海首轮集中供地竞拍之“最”，表格数据由新京报记者整理。

土拍新规效果显现，平均溢价率低于5%

据悉，上海此次土拍规则基于房地联动机制，设置地块起始价、中止价和较高报价。较高报价一般限定为起始价的1.1倍（一般情况下溢价率较高为10%），报价低于中止价时，为价高者得；若高于中止价，进入一次性书面报价环节。一次书面报价不得超过较高报价，并以最接近一次书面报价平均价的为土地确定竞得者。

“这样的新土拍规则，不仅有效控制了溢价率，也凸显了公平平等参与，使得大中小型房企都有一样的机会，从本次土拍结果来看，这样的规则设置比较成功”，上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

据贝壳研究院统计，此次上海成交的56宗涉宅用地成交溢价率4.90%，整体溢价率较2020年全年成交溢价率下滑5.46个百分点。对此，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，主要原因有二，一是拍地规则能有效抑制溢价率，二是首批供地的29宗安置房与租赁房用地均是底价成交，拉低了溢价率。

“上海此次限地价后转一次性报价的创新性拍地规则，令其整体溢价率低于其他房地产热点城市，同时有效实现公平竞争，避免土地成交过于集中在个别房企。”潘浩总结称。

同时，为了避免房企之间进入毫无利润的恶性拼杀，上海集中土拍设置了中止价和房地联动价，为取地房企留下一定程度的利润空间。贝壳研究院统计显示，此次供地平均新房销售价格上限为53160元/平方米，平均楼面价与平均新房销售价格上限的比值为37.8%。

总体来看，卢文曦认为，上海首次集中供地实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的效果，“对比其他热点城市土拍，比如动辄50%以上的高溢价率，出动十几个‘马甲’、地价高攀等情况，上海的调控做法更为精细，值得全国其他地方学习借鉴。”

原标题：（上海首轮集中供地收官：56宗地857亿成交，新规下溢价率走低）

来源：新京报 记者 徐倩 图片来源/IC photo