拆一补一!支持商品房安置!佛山城中村改造新规出炉

10月22日，佛山市人民政府发布《佛山市城中村改造项目土地及地上房屋征收与补偿办法的通知》，自2025年12月1日起施行。

通知显示，征收土地涉及农村村民住宅的，地上房屋的补偿安置分为权益内补偿、权益外补偿及其他补偿三部分：

（一）权益内补偿。依据证载情况，同时结合现状测绘、历史用地与建设情况以及宅基地建房管理规定等，开展农村村民住宅的用地面积认定和房屋建筑面积认定工作，经各区认定的用地面积和建筑面积作为权益内补偿的依据。根据认定用地面积的一定倍数或者认定建筑面积的一定比例确定权益内补偿面积，可采用产权置换安置、直接货币补偿或者两者相结合等方式对被征收人进行补偿。

1.产权置换安置方式。按照权益内补偿面积置换等面积的国有划拨性质住房，现状建筑面积小于权益内补偿面积的，原则上应当补缴差额面积的房屋建安成本，经区人民政府同意予以减免的除外。被征收人对国有划拨性质安置房申请划拨补办出让的，地价款补缴及相关费用应当由其自行承担。支持采用购买存量商品住房的方式进行安置。采用该方式安置的，可考虑商品住房与国有划拨性质住房的价值差异，以及商品住房与项目现址的区位差异，合理设定换算系数，具体由各区人民政府决定。

2.直接货币补偿方式。结合房屋现状，原则上按权益内补偿面积的评估价值确定直接货币补偿金额。经区人民政府同意，也可根据对应权益内补偿面积的国有划拨性质住房的评估价值（由国有划拨住宅用地楼面评估价和建安成本价构成）确定直接货币补偿金额。

（二）权益外补偿。现状建筑面积超出权益内补偿的部分，且不属于区人民政府依法认定为不予补偿的情形的，原则上按照不超过建筑建安成本实施补偿。

（三）其他补偿包括：

1.因征收产生的搬迁费、临时安置费的补偿（包括搬迁补偿费、临时安置费、迁移费等）;

2.按时签约、按时搬迁等奖励费用;

3.其他经区人民政府明确的补偿项目。

具体补偿由各区人民政府按照经依法批准公布的标准执行。

而征收土地涉及农村集体物业的，如村集体办公场所、祠堂、圩集、厂房等公共建筑物和公共设施以及其他有合法产权的物业，在经认定后，可以按照建筑面积“拆一补一”的原则实施产权置换；或以经认定的集体建设用地面积为基础，按照不超认定建设用地面积的0.8倍计算建筑面积，实施产权置换；或实行直接货币补偿。具体分为权益内补偿、权益外补偿、其他补偿三部分：

（一）权益内补偿。权益内补偿按不超过认定建设用地面积的0.8倍或认定建筑面积1:1确定权益内补偿面积。

1.产权置换方式。按照权益内补偿面积置换等面积的国有划拨性质物业（或者集体建设用地性质物业）。置换为国有出让性质物业的，应当以等价值置换为原则，根据国有划拨性质物业与国有出让性质物业的价值差异进行换算。置换物业不得为商品住宅。被征收人对国有划拨性质置换物业申请划拨补办出让的，地价款补缴及相关费用应当由其自行承担。在物业交付后，政府原则上不得对置换物业实施托租，或承诺保底收益。

2.直接货币补偿方式。选择直接货币补偿的，可根据对应权益内补偿面积的国有划拨性质物业的评估价值（由国有划拨物业用地楼面评估价和建安成本价构成）获得货币补偿。

（二）权益外补偿。现状建筑面积超出权益内补偿的部分，且不属于区人民政府依法认定为不予补偿的情形的，原则上按照不超过建筑建安成本实施补偿。

（三）其他补偿包括：

1.由因征收产生的搬迁费、临时安置费的补偿（包括搬迁补偿费、临时安置费、迁移费等）;

2.因征收造成的停产停业损失的补偿;

3.按时签约、按时搬迁等奖励费用;

4.其他经区人民政府明确的补偿项目。

具体补偿由各区人民政府按照经依法批准公布的标准执行。