近4000套!佛山大批自持房“解冻”,超5盘已重新开售!
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佛山楼市新政落地！自持商品房可“转正”！
换言之，佛山数千套自持房源即将入市，缓解市场的供需矛盾。
5月初，佛山市住房和城乡建设局、佛山市自然资源局联合印发《佛山市企业自持商品房屋管理实施细则》。
细则显示，对于因住宅用地公开交易时采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，经属地政府同意并核算补缴相关费用后，可转为可销售商品住房上市流通。
对于符合条件可转为可销售商品住房的项目，实施细则规定了明确的办理流程和补缴标准。
其中补缴标准为评估拟转可销售商品住房对应土地在可销售状态下剩余自持年限的市场价格，按照该评估市场价格的40%确定应补缴的土地价款金额（以企业申请日为估价期日）。
单个自持商品住房项目申请转为可销售商品住房的，可以按照本细则规定分期申请办理，分期申请次数不超过三期。
分期申请办理的，除最后一期外，每期申请转换的建筑面积不低于10000㎡。
这也意味着，佛山将有一批自持商品房陆续入市。
实际上，早两年前佛山已出台类似的政策，允许此类自持住房经批准并补缴费用后转为普通商品房销售。
自持商品房政策源于2017年佛山推出的“限地价、竞自持”土拍规则。
彼时，一旦土地竞拍价格达到最高限价，竞拍便转为自持面积比例，这类房源只能用作租赁住房，且10年内不得对外销售。
据小狐不完全统计，目前佛山至少有23个自持商品住房项目，拿地时间多在2017-2019年，总自持住房面积超37.8万㎡。
粗略计算，自持房源大约有3700套（按照100㎡/套计算）。
禅城区已有3个项目的自持住房正式对外销售，分别是中粮珑湾祥云、世茂望德、华发四季。
中粮珑湾祥云的自持体量约3.2万㎡，1座为自持楼栋，涵盖96-130㎡三四房，2梯4户设计，单价约1.6万/㎡。
世茂望德共有4栋自持房源，均为2梯6户，主推87-117㎡三四房，单价约1.4-1.8万/㎡，毛坯发售。
该项目当年楼面价大概为15675元/㎡（除开自持部分）。
而华发四季的自持房源已售罄，此前推出4座房源，面积段涵盖93-123-137㎡户型，4梯6户设计，整体售价约13-1.6万。
回顾2017年，华发与10余家房企激战两个多小时，最终以13.45亿+16750㎡自持＋21750㎡配建拿下该地块，折合拿地价约1.57万/㎡。
另外，卓越浅水湾、保利同济府、佳兆业悦峰等项目尚未传出转可售的消息。
南海区方面，禾粤尚德居、时代天境的自持房源已经入市，其余5个项目则待推进。
位于狮山板块的禾粤尚德居已有75套自持房源转为可销售，解限的房源均位于二期27栋、30栋，建面约36㎡。
时代天境的自持体量约为7.1万㎡（共996套），此前有366套转可售，户型主要为55-77㎡，带装修单价约2万/㎡。
而后部分自持房源由售转租，计划整栋出租。
该地块由时代地产以逾31亿总价+7.1万㎡自持拿下，扣除配建楼面价至少15749元/㎡。
顺德、三水、高明三区的自持项目，目前均未转为可售房源。
其中位于大良德胜新城的宝能云境台自持体量较大，该项目曾停工四年，于2025年正式“复活”，其中5、6栋也在今年顺利交付。
2019年，宝能以总价131676万+自持23000㎡竞得该地块，楼面价超1.3万/㎡。
自持房对房企而言，相当于被“冻住”的现金流。
该新政落地后，房企能够将长期闲置的自持房源转化为可销售资产，并且能够回笼资金，缓解资金链的压力，甚至还能带动房企拿地的积极性。
值得注意的是，自持房转售并非"零成本"变现，房企需要补缴40%的地价，这会形成一笔现金支出。
早期房企拿地价格较大，这也意味着补缴的金额会比较高。
加上自持房的产品竞争力较弱，需通过降价、提高交付标准来提升去化率，利润空间也相应被压缩。
以华发四季为例，去年入市时，售价仅为1.3-1.6万/㎡，几乎是贴地飞行，这也代表房企承受较高的成本。
另一方面，对于购房者来说，自持房的入市为他们提供更多的选择。
首先自持房基本为现房、准现房，一定程度上能规避交付风险。
另外，自持房项目因开发时间较早，普遍存在地段优势，周边配套发展成熟。
但是此类项目可能存在户型过时、使用率低等问题，不过开发商一般会选择降低售价、提供优惠等方式来弥补这一不足。
与此同时，也有二手房业主表示：“这一新政会不会拉低二手房市场的价格？”
从目前的情况来看，短期虽然会造成一定的冲击，但此类房源数量有限，长期并不会造成影响。
此外，这类项目补齐地价后，基本不会以太低的价格进入市场。
如今房地产市场的基调为“控增量、去库存、优供给”。
而自持房转可售的新政也是对这一基调的落实，既能盘活存量房源，也能避免对市场造成冲击。
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