去地产化浪潮掀起 房企如何打响转型突围之战?

广州，2018年9月20日——在盛行的去地产化、稀缺的土地供应及高涨的住宅用地价格推动下，以碧桂园、万科、时代为首的各大开发商纷纷积极转型，布局产业地产开拓非住宅业务，寻求新的利润板块。粤港澳大湾区的加速建设促进了11个关联城市产业生态链的打造与产业融合，加之政府红利政策的大力推广，产业地产正成为大湾区前进发展的新引擎。

告别房地产市场的“黄金十年”，掘金产业地产为房企获取土地资源带来了更多可能。依托自身融资、开发及招商资源，房企在运营产业地产项目上具有先天优势。挑战与机遇并存，在转型之路上，如何褪去操盘传统住宅的影子，选择理想的入局与运营方式，同时避开雷区，把握机遇成功突围，在产业地产领域有着较佳实践与经验的全球先进房地产服务商戴德梁行给出了独到的分析和见解。

产业地产升级换代迎来新模式

产业地产即以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，以此改善区域环境及提升城市竞争力。戴德梁行高级助理董事及广州产业地产部主管黄文礼分享：早期产业地产主要聚焦第二产业，即以生产制造为核心，发展工业园、物流园等项目；随后发展的“2.5产业”则是围绕生产性服务业、研发办公、孵化器、加速器等功能为主的升级版本。如今的产业地产已延伸至第三产业中以服务业为主导的综合型房地产开发，市场常见项目如旅游地产、养老地产、各种特色小镇等。

房企与产业合作或是最优质方案  

黄文礼介绍，房企进入产业地产可通过几种途径实现：一是直接并购或入股较成熟的项目，如万科并购普洛斯，碧桂园入股中集产城等；二是取得特色小镇项目的开发权，在操盘产业地产的同时亦可收获大量的商住用地；三是通过与产业实体合作，捆绑获得土地资源。目前，因开发建设周期及产业培育需要较长时间，大部分产业地产项目仍处在前期阶段，未来有很大的空间成长为具备规模并成功带动上下游周边产业形成全产业链生态的格局。

与房地产开发商后期被动式涉足产业地产相比，从起家开始便是做产业地产的企业，由于从事这个领域时间更长、更专注，便有一些具有代表性或较成功的案例，如天安数码城、亿达中国、联东U谷等。做产业园区起家的企业，如天安数码城等依托自身产业优势、产业资源及招商能力，在获得新项目时要求配备商业、公寓、住宅等；反之，以房地产起家的房企金融产业地产，在获得住宅用地时，被动接受产业载体开发及产业导入等指标要求而做产业地产开发，理论上二者合作开发产业项目是最为理想的。但实际情况却并非如此。做产业园区开发的企业，已具备房地产开发的能力和经验，不需要与房企合作。而另一方面，若房企将利润空间理想的住宅用地揽在自己名下，双方亦难以实现联手。最理想的组合和最常见的是实业企业与房地产开发商合作，比如思科和碧桂园。

借旧改项目布局产业地产

除了与产业地产商合作外，房企还可通过旧改项目入局。黄文礼分析道，近年兴起的城市更新旧改项目，通常具备良好的区位优势，对于擅长与村集体及旧工厂企业主沟通、谈判的房企来说，应较为得心应手。旧改土地的获取成本相对较高，因此政府对此类项目改造后的住宅或商业开发比例会相应调高。房企可借此获取更大的利益空间，并凭借自身招商实力引进城市中心一带的写字楼、餐饮娱乐及体验式消费商家，以此推动旧改区域的繁荣发展。目前存在较多旧改机会的区域，包括广州第二CBD（黄埔港一带）、白云区石井片区等。

运营产业地产 定位规划是关键

不同于快周转、注重物业销售的传统住宅运作思路，房企转型产业地产需要做好长期运营的准备，前期的项目定位是不容忽视的重要环节。产业地产的定位包括产业定位、功能定位、产品定位、客户定位等。在产业定位上，既要符合市场需求，亦要满足政府对高端技术产业的要求，更要符合项目开发效益的较大化。目前市场上存在不少项目的产业定位聚焦在高端的IAB、NEM，或是研发办公、第三产业的服务业等。黄文礼认为，针对一些区位欠佳，配套不足的项目，可以更实际地考虑一般产业如制造业，虽然它正处于转型升级的阵痛期，但相信在不久的未来将全面复苏。政府作为产业地产的推动方，应考虑出台相关政策鼓励制造业的落户发展，并为不具备承受较高租金能力的制造企业提供一定支持。

产业的运营成本及盈利能力也是房企在规划产业地产时要重点考虑的因素。部分产业项目盈利模式具有不确定性，波动较大，如体育小镇、影视小镇等。而盈利能力较差、运营维护成本较高的体育场馆和会展场馆等也是开发商需要谨慎对待的。

产业项目的另一个关键点是招商及营运，专业的运营往往包含成熟的物业管理、设施管理服务，甚至还要具备项目孵化、产业基金、风险投资等服务。智慧园区、智慧楼宇的兴起，也逐渐成为产业地产的标配，初入门的新手开发商不妨考虑借助第三方机构的专业意见，保证项目的顺利推进与运作。

管控愈加严格 房企需谨慎避开雷区

从2017年下半年开始，房企如浪潮般纷纷转投产业地产，各类科技园区、特色小镇如雨后春笋般异军突起。黄文礼介绍到，在产业地产热风刮起下，政府的监管政策越来越严格，开发商不应为了眼前利益而冒险打擦边球。常见的案例如开发商将工业用地分割售卖；开发商在规定了产业比例的商用地块上建造写字楼，出售过程中暗示购买方可用作公寓；开发商将地块自持部分以“使用权出售”及“以租代售”等方式变相套现。在更加严厉的管控下，房企应谨慎对待，避免踩雷。

抢滩产业地产，不仅是开发商努力寻求非传统住宅项目的盈利新模式，更是粤港澳大湾区全力打造产业生态、优化空间资源配置，以产城人融合的概念驱动经济新动能的必然趋势。开发及运营周期较长，却能可持续性地为区域及城市带来源源不断发展动力的产业地产，将成为开发商破除房地产依赖的制胜法宝，更将继续领航湾区地产市场迈向新的成长阶段。