“公摊面积”存废之争:公摊多少面积,如何在购房时识别?

“楼越建越高，房子却越来越小。”对于购房者而言，公摊面积是一个绕不开的话题，而关于是否取消公摊面积的争论也由来已久。

8月24日，在对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》的答复中，内蒙古住建厅称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

这是目前全国排名前列官方层面对于取消公摊面积做出的回应。

2022年6月12日，呼和浩特，城市景色。 视觉中国 资料图

此次内蒙古住建厅对于公摊面积取消的回应，源于内蒙古自治区政协委员王凤华的提案。该提案指出，在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，对维护老百姓切身利益具有积极的作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国新闻周刊表示，此举势必使得过去更多停留在民间层面的问题更受政府关注，对于保障购房者权益等具有积极的作用。

公摊乱象

据悉，王凤华委员在提案中提出，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

内蒙古住建厅指出，提案中提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。

香港被认为是公摊面积的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港。

1995年实施的《建筑面积计算规则》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，就对公摊面积有相应的规定。

2001年施行的《商品房销售管理办法》，也明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

具体来说，房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

公摊面积通常包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房等。

一位业内人士告诉中国新闻周刊，一般小高层住宅的得房率为80%-85%，而高层的得房率相对较低，一般只有75%-80%，“实际上可能会更低”。

因此，得房率经常会被作为买房选择的一个重要标准。

近期，一则关于青岛某居民购买110平方米房子，到手仅61平方米的新闻冲上了热搜。

据报道，2018年4月，李某全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。销售承诺公摊面积为31%，然而实际收房时，却发现公摊面积占比为46%，套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。

这意味着，李某花费上百万购买的房子，实际到手面积只有一半。

李某后续向售房方询问得知，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。

“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”他说。

在人民网“领导留言板”中，有诸多关于公摊面积的投诉与建议，有的投诉开发商将公摊面积计入精装修面积，有的反映物业将公摊面积擅自挪作商用或公摊面积再收服务费，种种问题亟待解决。

存废之争

值得注意的是，2013年之后，香港就取消了公摊面积，改为“建筑面积”与“实用面积”。

近年来，中国内地民间关于取消公摊面积的呼声也不断出现。

有舆论认为，公摊面积背后利益空间巨大，易滋生诸多弊病——公摊被挪作商用，本应属于业主的收益不知去向；公摊面积对应的装修费、物业费等易被重复征收。因此，为减少相关社会矛盾发生，当前亟须提高房地产市场透明度，将取消公摊面积纳入规划中，长远筹谋、稳步推进。

今年两会期间，全国政协委员洪洋曾建议国家取消公摊面积。他说，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，业主毫无申辩权力。”

洪洋认为，当下公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费等也只能由开发商说了算。

“公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。”他说。

不过，也有不少购房者担忧，取消公摊面积后，开发商势必提高套内单价，房屋总价可能相差无几，只是换汤不换药，故而没有调整的必要。

如北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池就曾表示，公摊面积是否计入住房面积无关紧要，并不影响整套住房的总价，开发商不会因为计量单位不同而少收取费用。

“取消公摊面积，这些公摊面积的收费就得通过涨房价、涨物业费和暖气费等收取。”她说。

严跃进认为，公摊面积的问题涉及到购房者的购房成本和物业费成本，同时也和一些房企变相借公摊来降低建造成本等有关联，处理好公摊面积的问题，对于规范房企项目开发和降低购房者购房等成本，具有积极的作用。

如何识别？

北京金诉律师事务所主任王玉臣向中国新闻周刊表示，对于商品房而言，有公摊面积是正常现象，毕竟需要有建筑空间为全体业主所共用。而这部分的产权、相应的使用、收益也都应该归全体业主共有。

他说，之所以出现“人人喊打”的局面，不在于公摊的客观存在，而在于不少的开发商利用公摊面积大做文章，从中谋取利益。

“比如开发商利用公摊面积虚假宣传、欺诈销售；比如开发商打着‘赠送面积’的旗号实际上在对公摊面积二次销售……甚至还有不少的物业公司也早已盯上了这块‘肥肉’，要么和开发商一丘之貉，要么私下利用公摊面积谋取私利。”他表示。

对于购房者而言，如何在购房时识别公摊面积？

王玉臣介绍，开发商在售楼处必须公开房屋面积预测报告，可以从这个报告中查出所购房屋的相关面积数据，“拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。”

他说，如果开发商在之前销售的存在虚假宣传，欺诈销售的问题，可以视情况提起相关的违法查处，必要的时候还可以提起相关的诉讼来维护自己的合法权益。

不过，随着购房者群体自我保护意识的加强和房地产法律知识的普及，购房者不再接受“糊涂账”，开始为公摊面积“谨慎买单”。

在北京从事房屋中介工作的王源发现，近年来越来越多的购房者将公摊面积的数值和占比率纳入购房考量中，“即便房子再好，公摊面积一旦过高，客户基本上不再考虑”。

他还提到，一些客户在后期收房时候，会找专业的验房公司，评估公摊面积和合同上是否有出入。

而对于一些期房销售，为了缓解购房者对公摊面积的焦虑，一些开发商也会采取一些策略进行促销，如一些楼盘会赠送飘窗面积，或阳台面积，并承诺该面积不会计算在房本中，以此无形提高购房者的得房率。

此外，也有人担忧假若真的取消公摊面积，对于已购房群体而言是否公平？

王玉臣认为，对于已经购房的群体而言，可能会有一定影响，“比如所购房屋再次售出时，就不能再按照之前的建筑面积单价计算”。同时，因为法不溯及既往，如果未来真的取消，也不能因此回头追究以前开发商的责任。

来源：中国新闻周刊