广东楼市:这些地段千万不要碰,房价不涨还被套

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提问：想在佛山投资一套住宅，200万左右，5-8年后出手，纯投资使用，建议哪个板块呢？目前看了北滘地区，请问北滘新城和谭州湾板块哪个更适合长期投资呢？目前来看，新城的价格稍高，感觉谭州湾的金辉优步大道性价比稍高些，可以投资吗？麻烦给个建议，特别着急

回答：你好，两个都可以，谭州湾更优一些。因为北滘新城的利好很多都是来自潭洲湾经济圈的规划，聚集了很多高新技术智能产业，而且潭洲湾的大规划里还囊括了佛山新城。佛山新城本来的定位就是整个佛山CBD，有地铁、有城市公共配套、未来还有理工大学，两个新城都纳入潭洲湾后，整个格局变大了，也给北滘新城发展注入了更多后劲。

提问：你好，坐标深圳。想买400-600万以下的双学学位的好的学区房，兼具投资升值。最近百花和八卦岭的学位房猛涨，现在还适合买入吗？赛格公寓适合现在入手吗？八卦岭片区学位房推荐哪个楼盘较好？

回答：你好，最近学位房变动大，有恐慌抛盘的，也有趁机抢位的。如果小孩有上学需求，可以买，纯投资就要慎重了，特别是纯学票价值的房子。赛格公寓是深实验有名的坑盘，涨得慢，交易时不时出点问题，自用学位可以，投资不建议。

八卦岭可以看看旭飞花园、翠馨居、南国大厦

提问：广叔您好，新人道问，本人在沈阳生活，现想在广州番禺周边长期投资一套住宅（由于有朋友在番禺生活，一定程度上可帮忙代管），200万左右，一次性，无广州房票，投资期限6-10年。相对于租金收入，更看重房产的保值和增值能力，以及未来可出售变现的难易程度。请广叔指点。目前看好北滘的金辉优步大道，19000的价位，不知是否符合我的要求，可否出手？如不适合，请推荐适合的版块和楼盘，谢谢！不强求上车。

回答：你好，金辉优步大道位于佛山北滘，可以买，距离广州近，产业也不错，有机会继续涨，毕竟地铁7号线延长线、广佛环线等利好摆在那里。

另外可以看看千灯湖和陈村，参考楼盘：万科水晶城、星英半岛、太平洋国际花园

提问：广叔，你好。非常感谢您昨天的点评！我们在江西和杭州湾的房子均未交房，暂不能出手。同时在长沙买了社保一年，明年有购房资格。您帮我们看的广州的那些房源非常优质，我们借亲人房票需首付七成，子弹不够上不了车。请问一下，我们手上120发是买长沙？还是佛山？还是在广州找找小面积的老破旧房？

回答：你好，长沙是全国调控最严的城市，而且当地ZF也没有将房地产作为刺激经济的动力，所以房价一直很笋，只要放开，房价就会出现跳涨，有资格建议你买长沙。

提问：广叔，你好！地标东莞。纯投资。请问道滘丽水佳园和洪梅香缇公馆，哪个盘更具投资价值？谢谢！

回答：你好，丽水佳园，2006年的房子，南城旁，临江小区，环境也不错。香缇公馆楼龄要新很多，但周边配套一般，比如商城很少，买入需要持有时间比较长。短期考虑丽水佳园，中长期买香缇公馆

提问：1.现在深圳房价又涨了一轮了，是不是得横盘两三年了？现在还可以入手吗，还是过两三年再入手呢？

2.百花片区的学位房，现在还值得买吗？

3.想投资400到600万的房子，意向南山和福田，推荐那些楼盘租金稳，升值潜力大的

4.深圳和长沙的房产投资建议选哪个城市好一点？

回答：你好

1、不会，现在M2飙升，金融在放水，未来人们的手里钱多了之后，还会有一轮上涨，刚需建议立马上车

2、值得的，学位房一直是上涨较快的。

3、可以考虑南山：阳光海景豪苑、西海明珠花园、中海深圳湾畔花园

4、建议深圳，确定性更高，深圳是全国人民的深圳。

提问：广叔你好，中惠松湖城和万科松湖传奇有投资价值么？这个地方和樟木头的保利生态城以及黄江的碧桂园哪个升值空间大一些。如果手持5年左右。

回答：你好，中惠松湖城楼盘位于东莞松山湖附近寮步镇金山湖旁，大花园，小区品质和环境都不错，但周围工业厂房较多。万科松湖传奇小区和中惠松湖城区位很近，整体还可以，但这户型一般。纯投资，得长期持有一段时间，短期没啥升值空间。

樟木头类似深圳平湖，投资潜力不如沙田，也不如松山湖。

碧桂园翡翠山在黄江来说是不错的楼盘，近深圳，周边山水环境优越，未来东莞深圳地铁有望在此连接。随着光明的发展，会水涨船高的。

黄江的碧桂园价值更高一些。

提问：广叔好，原本自住天河，无房贷，如果要在天河380万左右，选择不多，不知道怎么看珠江花城？

回答：你好，珠江花城交通是硬伤、配套跟不上、学位有变数，工作在鱼珠的小白领可能会住这个盘，距离稍远、配套一般但能忍受。

提问：新人首问，广叔您好，孩子在北京读研，想给孩子买房，有五个楼盘，不知买哪个，请指教: 1石景山区古城站附近中海长安云尚89小三居。 2南四环丰台区中铁诺德.春风和院89小三居。3旧宫站附近地块京能电建，洺悦湾89小三居。 4海淀五环，西山锦绣府89小三居梱绑仓房和车位。5未来科学城里，未来金茂府120平。这5个楼盘，请指教，谢谢

回答：你好，石景山发展比较慢，不是很建议。丰台区中铁诺德.春风和院临地铁9号线，配套齐全，环境不错。

电建·洺悦湾是个新盘，地铁亦庄线，旧宫站，靠近路边可能会有些吵，大兴片区还算低洼，未来有一定的价值。

西山锦绣府，在上地软件园里，周边很多知名企业，如百度，联想等，户型不错，人车分流，环境还可以。北五环的好处是能买大一点面积的，但短期可能涨幅有限，需要长持。

综合看，优选西山锦绣府，次选中铁诺德.春风和院、电建·洺悦湾。

提问：广叔，在深圳我现在手上还有两套10年前购入的龙岗社区底商铺：一套在鸿基花园80平230万买入的，月租1万；一套在欧景城44平150万买入的，月租5600。

这两个商铺，是建议持有还是卖了置换其他资产？现在卖的话，市场也不太好，很难成交，广叔有什么好建议可以盘活这两个效益不高的资产

回答：你好，一铺养三代的时代已经过去了。1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。

我的建议是可以留一套，出手一套，如果难出手则两套抵押贷出资金，买入住宅。

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