压力山大:深圳近7成租客每月租房3000元以内

搜狐焦点佛山站 2017-11-03 06:53:31
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

链家研究院发布深圳租赁报告,当前全市租金规模已经超2 16亿元,新市民、中低收入无房户、流动人口等已成为住房需求主力军。

“年轻人(26-35岁)已经成为了租房的主要人群,而大学生们(本科+专科)除了主要居住在南山之外,宝安和龙岗也成了新的选择。南山的租客约有36%为大学生,宝安的大学生租客占比也超过了50%。”日前,深圳链家研究院发布的一份深圳租赁报告显示。

“租售并举”成为楼市调控长效机制的抓手,以及住房供给端革新方向大背景下,拥有庞大租房需求的深圳,租房市场规模究竟有多大、租金呈现什么样的态势,本期黄金楼市结合一系列报告数据为你一一分析。

“来深圳11年,小汤买过4套房,卖过3套。但他从没住过自己买的房子,一直把房子出租给别人,自己另外租房。他买的房子越来越大,租的房子也越来越好,最初他租的是农民房,现在他租的是豪宅。”在深圳链家研究院新鲜出炉的深圳租赁报告里,一个典型的租房故事吸引诸多目光。

数据显示,深圳有24.3%的房东在租房居住,拥有“既是房东又是租客”的双重身份。按照深圳链家研究院的调查,大多数深圳人在买房时,注重的是升值空间或租金回报,但在解决自己居住问题的时候,注重的是方便、实惠。

对于租房人群占比高达80%的深圳而言,这种拥有双重身份的租客仅仅是规模庞大的租赁市场的冰山一角。深圳链家研究院监测显示,深圳约有36万套商品住房出租,若按照今年1-8月份深圳商品住房的套均租金5005元的水平计算,当前深圳商品住房的租金规模已经超过216亿元。

而根据此前的统计数据,截至2014年末,深圳拥有1041万套各种类型的存量住房,其中村民自建房有497万套,占48%。这意味着,如果加上其他类型的存量房,深圳租赁市场的租金规模将更加巨大。

(2010-2017年深圳商品房年度租金及回报率)

“新房开发空间开始触顶,但新市民、外来常住人口、中低收入无房户、流动人口等已成为住房需求‘主力军’。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在此前曾做出判断,未来租赁体量将继续放大,租赁将与房屋购置平行,成为住房供应的“双引擎”。

 深圳租房报告:超七成农民房月租不超2000元

大型品牌租赁运营机构的规模化运作,将为深圳租赁市场注入新的活力

未来租赁体量将继续放大,租赁将与房屋购置平行,成为住房供应的“双引擎”。不过,作为一个关乎多方利益的市场,租赁市场多年来一直野蛮生长,在租赁房源供应标准、租房供求和租金等基本信息上,一直没有明确的规范。

大型品牌租赁运营机构介入

或刺激市场快速发展

“目前,制约租赁发展存在三大瓶颈。”李宇嘉指出,城镇居民70%的财富是住房,楼价上涨带来的资产收益成为当代居民收入差距的主要载体。此外,由于政府监管重点在新房,租房市场长期不规范,诸如“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨租、被迫搬家、不退还押金等乱象丛生。同时,租房无法享受与买房一样的公共服务,比如租房人群很难落户,难以享有与户籍挂钩的社会保障,在公办教育分享上也排在最后面,甚至被隔绝。

“现在深圳租赁住房由机构持有运营或托管的比例仅10%左右。”在深圳链家研究院看来,大型品牌租赁运营机构的规模化运作,将为深圳租赁市场注入新的活力。一方面它们提供了更高品质的租房产品和服务,另一方面在它们的刺激和教育下,个人房东也会越来越重视对出租房的运营与管理。

高房租“压力山大”

近7成租客每月租房3000元以内

2015年,深圳房价经历了一个大幅上涨的时期,租金同步也一路上扬。不过,在去年1月达到74.3元/平方米/月的高峰之后,租赁房源大幅增加,局部供给过剩,加上不少长租公寓“杀入”租房市场,供过于求的趋势过于明显,深圳商品房的月度单位租金连续一年多持续回落,直至今年4月起才逐渐小幅回升。

尽管如此,高房租似乎一直是横亘在深漂族面前一座难以逾越的大山。根据深圳链家研究院的调查,当前,除了深圳商品房套均租金主流已经从6年前的2000-3000元/套上涨为3000-5000元/套之外,农民房月租金在2000元以内的占到73.8%,而长租公寓的租金虽然差异较大,但2000-3000元/月的租客占比最高。

这样的租金水平与租客的支付能力成正比,数据显示,深圳69.6%的租客月租金在3000元内,其中52.7%月租金在2000元内,甚至还有18.2%月租金在1000元内。从租金收入比来看,租金占总收入10%-20%的占比最大,达到36.3%.

“深圳租赁市场占据主流的房源主要有三类:商品房、城中村及长租公寓。其中商品房在租赁市场的占比并不算高,农民房是租赁市场最重要的供应。农民房租客中租金在1000元以内占26.1%.”深圳链家研究院院长肖小平分析道,大量低廉的农民房可以消解高房租所带来的压力。

(租住房屋类型)

深圳主流租房类型详解

商品房:3000-5000元/套的租金成为主流

商品房在深圳租赁市场的占比并不算高,不过,它仍是租赁市场的风向标,尤其是其租金走势基本反映了租赁市场的兴衰程度。

在深圳链家研究院提供的深圳商品房租金数据中,从2010年至今年8月份,深圳商品房年度套均租金呈现稳步上涨的态势,其中2014-2015年间,商品房年度套均租金涨幅达到高点。截至2017年8月,深圳商品房套均租金5005元,相比2010年大幅上涨了约67 .6%.这也意味着,伴随着房价的上涨,深圳商品房租金正在逐步向中高端移动。“最为明显的是3000元/套以内比例大幅缩减,4000-8000元/套的比重成倍扩大,3000-5000元/套成为商品房租金主流。”深圳链家研究院院长肖小平指出。

从租房的户型来看,在商品房租房里,一房(单间)至三房是供需的主流户型。按照深圳链家研究院的统计,二房的成交占比高达32 .5%,房源占比为24 .8%;一房的成交占比则为29 .8%,房源占比22 .1%.这意味着,中小户型租房呈现供不应求的趋势。“租房居住更多的是过渡型,且以单身或小家庭为主,所以主要倾向于中小户型。”深圳链家研究院称。

农民房:近74%月租金在2000元以内

过往低水平的租金,为深圳农民房吸纳了一批数量较多的刚需租客,农民房成为深圳租赁市场最重要的供应。调查显示,深圳租住在城中村的租客占比为52.9%,而从深圳链家研究院的长期监测来看,实际租住城中村的比例可能达60 %-70%.除了来深务工者之外,许多收入可观的白领、事业单位职工也会选择租住。农民房最大的优势在于租金低廉,深圳链家研究院提供的一组农民房月租金分布图里,月租金在2000元以内的农民房占到73 .8%,其中26 .1%在1000元/月以内。深圳链家研究院调查发现,租金与到城市中心的距离相关,距离越远、租金越低。“尤其是宝安、龙岗等原特区外区域,有些单间租金甚至低至500元以内。”小户型同样是农民房租客的需求主流,单间、一至二房的租房居住占比高达91 .6%.因此,农民房供应也主要集中于易于出租的小户型。

(农民房月租金分布)

长租公寓:租金差异较大,主流租金在4000元/月以内

在资本的推动下,从2014年起,长租公寓开始在深圳租赁市场亮相。短短三年间,一系列长租公寓品牌如雨后春笋般不断涌现,数据显示,截至今年,深圳全市的长租公寓运营商已经突破100家。不过,根据深圳链家研究院的调查,有较大比例租客并不了解长租公寓。

(长租公寓月租金分布)

据了解,目前深圳长租公寓市场的房源良莠不齐,大部分来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等,多以小户型为主,它们大多主打有情怀的服务以及有格调的硬件装修。

由于分散于原特区内外,长租公寓的租金水平差异较大。从深圳链家研究院统计的一张租金分布表中可以看到,长租公寓的租客月租金主要集中在4000元以内,其中2000-3000元/月的长租公寓租客占比最高,大24.4%.

不过,根据深圳链家研究院的调查,不少长租公寓的租金依然比普通租房的市场价高30 %-50%,但运营管理却存在不少问题,甚至没有给租客带来明显优于普通租房的体验。

来源:南方都市报

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。