保利地产“飙车”,85亿佛山造总价地王

[摘要]  快速扩张也给保利地产带来一定的后遗症。

文/时代财经    黄银桥

在去年股东大会上扬言未来两三年再站到行业前三的保利地产，正在马不停蹄的“攻城拔寨”。

7月24日，保利地产以较高限价85.78亿元斩获佛山南海区桂城金融高新区一宗商住地，成为佛山新一任总价地王。上一任总价地王保持者是瑞安房地产，2007年11月瑞安房地产以75.1亿夺得岭南天地地块，成为当年佛山乃的总价地王，这记录一直保持了10余年才被保利地产打破。

文件显示，此次成交的地块出让面积约19.33万平方米，计容总建筑面积约56.07万平方米，起始价达71亿元，起拍楼面价1.27万/平方米，较高限制地价85.78亿元，较高限制楼面价1.53万平方米。

地块一共分为ABCDEF六区，开发投资总额要求不低于15亿元，各分区都有配建要求。其中A区中需配建建面不少于2.5万平社区活动中心，建面不少于2万平人才公寓；C区需配建建面2500平社区用房和规模≥18班的幼儿园；D区须配建1.26万平的开放公园；E区须配建5545.4平的开放公园，F区与D区之间配建兴隆涌水闸。

图片来源：佛山公共资源交易中心

该地块位于佛山市南海区桂城街道夏西社区良溪地段，广佛线千灯湖站A出口旁，周边汇聚了万达广场、中海寰宇城、南海万科广场等商业综合体，以及灯湖小学、南海试验小学、南海区桂城医院等教育、医疗资源，被称为“名副其实的桂城金融高新区核心地段”。根据规划，整片地块将打造成千灯湖创投小镇。

为筛选出较佳得主，良溪地块设置了多重竞拍关卡——先竞地价、后竞报A区引入产业项目得分、最后摇号。不过，据现场报道，该地块最后只吸引了保利地产、万科两家开发商参与竞拍，志在必得的保利地产一来就报了较高限价，万科因不接受较高限价，竞拍戛然而止。由于竞拍未有进入第二阶段，目前无法了解保利地产对于地块A区的产业规划。

合富辉煌佛山分公司市场研究部总监曹绍林认为，总价太高是造成良溪地块“遇冷”的主要原因。“地价已经85亿，加上后期投入，整个项目开发成本超过100亿，这不是一般房企可以承受的。”

不过，曹绍林同时也指出，85亿成交价在预料之中，1.53万/平平方米的单价可以接受。据时代财经了解，目前良溪地块地块周边在售项目较少，距离最近的依云天汇、中海寰宇城二手房均价约2.8万元/平方米。

算上良溪地块，保利地产2018年至今已经在佛山拿下五宗地块，在此之前其还先后以23.86亿竞得化禅城纤厂地块、49.8亿竞得桂城水厂地块、2.6亿夺高明荷城地块及7.6亿拿下顺德伦教地块。

佛山市场接连斩获仅仅是保利地产在土地市场的一个缩影，2018年以来，保利地产的身影还频繁出现在厦门、广州、昆明、大连、武汉、福州、成都等城市。据时代财经统计，截至2018年6月30日，保利地产在全国范围内通过并购整合、招拍挂、合作等方式累计新获取了70个项目，以及一个伦敦项目，总获取成本约929亿元。

值得一提的是，如此积极的拿地态度，保利地产已经持续了三年。年报数据显示，2016年保利地产新增项目112个，拿地成本1214亿元；2017年新增项目204个，拿地成本2765亿元。而在2014、2015年，保利地产新增项目分别为40和50个。

对比可知，自2016开始，保利地产便进入了新一轮快速扩张阶段。而就在2016年，中国房地产进入了规模急剧膨胀的一年，这一年龙头房企迈过了三千亿大关，并在随后的2017年一举冲破五千亿。

在此行业大背景下，规模又一次成为了开发商们的排名前列追求。保利地产证券事务代表表示，拿地数量成倍增长不仅仅是保利地产，现在整个行业都是这样，公司要维持规模增长，必须要有土地支撑。

“保利地产这两年一直都坚持在一二线城市周边拓展的策略，此次在佛山拿地，考虑的不仅是地价，更多的是关注地块位置，是否跟公司现有资源吻合。”

不过，快速扩张也给保利地产带来一定的后遗症。据时代财经了解，2016年保利地产经营活动净现金流金额为340.54亿元，2017年大幅下降至-292.96亿元。保利地产曾解释，现金流减少主要因为拓展支出增加，合作项目往来款投入增加。

上述证券事务代表回应，随着保利地产拿地量、开工量的增加，资金投入肯定会增加，负现金流的只是短期现象，未来会改善，另外保利的融资能力在行业内是比较强的，公司财务会保持稳健。至于负现金流何时能改善，该证券事务代表称目前无法明确。

“招保万金”的四大天王时代已经远去，目前中国房地产行业已经进入了“碧万恒”的新时代。2018年上半年，保利地产销售金额为2153亿元，排名第四，排名第三的恒大销售金额为3041亿元，差距接近1000亿。要想实现宋广菊在2017年股东大会放出的“未来两三年再站到行业前三”的豪言，保利地产需要的可不是一般的努力。