特别暗访|历经4年的阵痛,华发四季终于有新动向了

一路两景。

在佛山大道同一地段的两个现楼项目，却活出了两种景象。

这边厢，东建世纪锦园火热清货，3/4座业主已经收楼入住。

据悉，项目1/3/4/5/10座已全部售罄，2/6/7/8/9座只剩个别楼层可选，户型建面约92-125㎡三四房，楼高19-20层，2梯4户和2梯6户设计，带装修，现楼发售，售价19000-23000元/㎡。

那边厢，华发四季如同一股清流，期楼已熬成现楼，但仍没有任何对外开售消息。

华发四季的出道甚是艰难

回顾华发四季的佛山之路，可谓是跌宕起伏！

2017年5月，华发首入佛山，以总价13.45亿+21750㎡配建+16750㎡的10年自持夺得禅城祖庙约2.69万㎡的商住地，楼面价约15665元/㎡，成功刷新当时的禅城地价天花板。

2019年年初，项目销售中心和精装样板房对外开放，据介绍，项目整体规划7栋住宅，较高24层，顶层为复式设计，4梯6户，户型建面涵盖95/126/140㎡三种户型。

然而当时未能激起大的市场反应，再加上疫情影响，后续销售中心也在不了了之中关闭。

拿地4年有余，5座回迁房也于今年7月抽签完毕，但未有任何开售迹象。

回迁房抽签选房

明文规定：自持住宅，只租不卖！

作为佛山首宗成功竞拍至自持方式的地块，在总建筑面积减去配建面积的前提下，自持部分占比约19.5%，自持住宅该如何管理处置，也引发了不少社会热议。

今年11月，佛山市住建局和自然资源局共同发布了《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知》，当中提及到：

1、在约定期限内只租不售的企业自持商品房屋，全部用于公开对外租赁，不得销售、转让；

2、单次租期不得超过20年，且不得超过约定的自持期限，不得一次性收取超过一年的租金。

换言之，就是企业自持住宅在规定年限内只能出租，不能出售。

其实，除了华发四季以外，据不完全统计，佛山带有自持住宅的项目还有以下这些，这些项目基本上是在2017-2019年期间竞拍的地块。

在这段时间内，全国各地，包括佛山在内的房地产市场升温明显，房价、土拍都是一遍红红火火的景象。

为了抑制地价、房价增长过快，当时土拍市场采取多种方式进行“限地价”，其中，竞拍“自持住宅面积”就是其中一种措施。

与此同时，“租售同权”政策风向频吹，此举恰好迎合了“长租公寓”运营的风口，也鼓励房企长期自主运营。

但今年这则通知的出台，无疑让多个房企感到唏嘘，毕竟，一年年跟租客收取租金，意味着回款收益年限加长，增加了开发商的运营成本。

自持住宅，对业主有影响吗？

由于自持住宅，只能在规定的年限内进行出租，这就意味着会有更多的外来人员出入。

因此，对业主造成最直接的影响就是社区的品质。

未来流动人员增多，造成小区公共配套资源紧张，同时，使用次数增多，设施维护难度增大。

其次，就是公摊物业管理费的交付问题，出租，也意味着入住户数不固定，因此，可能会造成物业管理费每月变化幅度大。

当出租住宅入住人员充足时，业主公摊费用小；

当入住人员不足时，业主公摊费用相对较多。

不过，对于自持时间短的项目来说，这方面的影响会大大减少，就比如本文提及的华发四季自持10年，10年后，自持部分还是可以出售的。

要知道，一个项目，从空地块到建成，基本需要3-5年的时间。

因此，当大部分业主入住时，自持住宅出租时间所剩不多。

华庭公寓即将到来？

回到正题，磨蹭的华发四季似乎也有新动向了。

目前，项目1座外墙明显的标出“华庭公寓”四字。

进入项目地下停车场和楼栋内部，发现只有零星几个工人在施工。

地下停车场基本完工

据现场施工人员表示：“华庭公寓仍属于华发集团，即为项目的1座和7座，均为4梯6户设计，户型面积段涵盖95/126/140㎡三种户型，后续将以公寓形式进行出租。”

另外，7座内部硬装已经完工，家具软装将陆续进场，而1座内部硬装已接近收尾阶段，将于本月底完工交付，后续家具也逐步进场。

同时，小编还摸黑进入了原来位于7座3楼的精装样板房，发现原有的精装样板房保存尚算完好，但部分装饰品也开始进行收拾。

7座样板间实景图

除此之外，施工人员还表示，该项目的施工质量以及材质还是不错的，加上项目的高地价，住宅售价约3万+/㎡，才能达到开发商预期收益。

就当前禅城房产的销售情况来看，售价达3万/㎡以上，操盘难度较大。

毕竟一路之隔，售价较高才2.3万/㎡，如果你是购房者，在区域环境、配套设施基本一致的情况下，价差达到1万/㎡，你会如何选择？

不过，以上说法只是施工人员陈述，项目具体的出售形式、租金价格等相关信息，还有待开发商进一步的公布。