关于住宅老旧电梯更新改造的十个疑问,这里有答案
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自从《佛山市住房和城乡建设局关于进一步做好住宅老旧电梯更新改造申报工作的通知》（简称《申报通知》》）发布之后，居民都对此项工作非常关注，小编收到了很多业主和企业的咨询。莫急莫急，您关心的问题，官方回答来啦！
Q1
什么是住宅老旧电梯更新改造工作重点小区？
A1: 为了精准发力，市住房城乡建设局在市市场监管局、各区住建水务局的协助下，梳理形成了全市登记使用了15年以上的电梯的住宅小区名单，名单里的小区就是住宅老旧电梯更新改造工作重点小区（简称“重点小区”），该名单已下发至各区住建水务局，名单见本文末附件1的《重点小区清单》。
Q2
相比于一般小区，重点小区的物业服务企业需要开展什么工作？
A2: 所有小区的物业服务企业均有义务通过小区公告栏、业主微信群等途径宣传住宅老旧电梯更新改造的政策，对于重点小区的物业，相关工作需要更加深入、细致。市住房城乡建设局已要求各区住建水务局组织各重点小区的物业服务企业完成四个规定动作：一是必须在小区公告栏张贴《申报通知》；二是梳理小区内所有为住宅提供服务的电梯情况，补充、完善可能存在安全隐患的电梯清单，在小区公告栏张贴，并通过业主微信群等方式充分告知业主；三是将市住房城乡建设局已发出的官微、官网推文，发到业主微信群（相关推文超链接附后）；四是使用佛山市房地产业协会开发的“协同数智物业服务痕迹存证平台”，提交向业主宣传政策、摸查及收集业主意见等相关工作痕迹。如果您发现自己的小区在重点小区名单里，但物业企业没有完成上述工作，请打12345或者向各区住建水务局反映。
Q3
11月13日印发的《申报通知》第五点第（六）点“申报项目于2025年底前开工，并形成一定实物工作量”是指在申报项目申请政府补贴前就必须开工的意思吗？
A3: 不是的。这个申报条件的意思是指在政府补贴下达后，当年年底前开工即可。按上级工作铺排，项目申报工作于今年（2024年）11月底截止，接着省有关部门就会开始组织审核申报项目的资料。最快今年底，最迟明年初申请人就可得知提交的申请是否获批。申请获批后，应该尽快组织开工。其实，电梯长期处于施工状态，也不利于业主出行方便，建议尽快完工，投入使用哦。
Q4
决定某楼栋的电梯是否更新改造需要小区全体业主表决吗？
A4: 不需要。虽然，小区里的电梯依法属于共用设施，但某一楼栋的电梯作为楼栋的附属设施是为该楼栋业主出行提供便利的，因此决定是否更新改造电梯以及使用住宅专项维修资金也是由该楼栋的业主决定即可，不需要整个小区全体业主表决。《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十条规定列支范围是“相关业主”而不是“小区全体业主”。
Q5
11月13日印发的《申报通知》第五点第（四）点“业主已就电梯更新改造方式、出资方案、更新后管理及维保方案等达成一致意见”是指必须所有的、100%的业主都同意的意思吗？
A5:不是的。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定“（七）改建、重建建筑物及其附属设施”需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。举例来说，一座有业主90户，由一座90户的三分之二以上即61户及以上的业主参与表决，且参与表决的四分之三以上即46户及以上的业主同意更新改造，就代表该楼栋业主共同决定同意更新改造了，即使没参与表决的29户及参与表决不同意的15户业主持有不同意见，也必须尊重并执行更新改造工作。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定“（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金”需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。举例来说，一座有业主90户，由一座90户的三分之二以上即61户及以上的业主参与表决，且参与表决的过半数的即31户及以上的业主同意支出住宅专项维修资金，就代表该楼栋业主共同决定使用住宅专项维修资金了，即使没参与表决的29户及参与表决不同意的30户业主持有不同意见，一样会依法依规从他们的账户下支出住宅专项维修资金。
Q6
如果更新改造电梯不是由住宅专项维修资金列支或公共收益分摊，而是由业主自筹资金，在本楼栋大多数（符合法定通过比例）的业主同意出资更新改造，但少部分业主不愿意出资，怎么办？
A6: 如果由该楼栋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意更新改造的，可以实施更新改造。出现少部分业主不愿意出资的情况时，可以采取两种方式解决：一是设置刷卡功能，未出资的业主没有电梯卡就无法搭乘电梯了；二是协商由电梯供应商垫资实施更新改造，并保留通过民事诉讼的方式向这些未出资业主追讨欠款的权利。
Q7
业主可以查询自己名下的住宅专项维修资金情况吗？怎么查？
A7: 业主可以通过微信小程序“佛山智慧房产”、支付宝小程序“佛山智慧房产”、“佛山通”APP的“物业管理”模块或者扫描电梯轿厢里张贴的“佛山市智慧物业服务平台”二维码进入“维修基金”专栏，在核实了业主身份后，可以查询自己名下的住宅专项维修自己情况，具体操作指引见本文附件5的《业主个人住宅专项维修资金查询指引》。
Q8
怎么可以查询到整个楼栋的住宅专项维修资金情况？
A8: 物业服务企业的工作人员登录住建部门下发的账号，就可以查询到整个楼栋、整个小区的住宅专项维修资金情况了，具体操作指引见本文附件4的《物业服务企业物业维修资金查询指引》。
Q9
业主怎么可以知道本楼栋电梯登记使用年限、品牌、维修次数及维修费用等情况？
A9:市住房城乡建设局已要求各区住建水务局督促重点小区的物业服务企业根据《关于做好2025年住宅老旧电梯更新改造工作的通知》的要求，在小区公告栏张贴，并通过业主微信群等方式充分告知业主了。
Q10
如果业主只是想改造电梯，而不想更新电梯可以吗？
A10: 当然可以，本次工作的范围除了更新，还包括改造。在上一期问答中，我们已解释了什么是改造。
来源：佛山住建
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
